昨日朝出勤したときから蛍光灯が点きません(›´ω`‹ )

ひどかった雷の影響かと思いましたが、他の電化製品・外灯は生きています。

照明器具が2基とも逝ったのか、配線の接触が悪いのか知りませんが、

昨日からずっと外で仕事をしていたので、電気業者さんに見てもらうことが出来ませんでした。

この辺が一人で仕事をすることの限界ですね。

明日もほぼ外での仕事で、とにかくいつまでこの状態になるのか分からないので、

明日から投光器を設置して過ごしたいと思います。

↑　20：20現在、こんな感じです。怪しいですね。

訪れた不動産屋が投光器で店内を照らしていたら・・・

ただでさえ不動産屋らしからぬ店内なので、

より一層お客様は不安になると思います。

一応、経営は大丈夫なのと、たぶん正気だと思います（笑）

ちなみに、次の店舗はRC造で床面積が倍ぐらいになります。

接客用のテーブルは倍以上になりますし、海が見えます！

最初はリフォームや看板にお金をかけず、

少しずつ風格のある店舗にしていけたらと考えています。

昨日はドラゴン桜の最終回でしたね。

第2話以外のすべてを見たのですが、示唆に富む内容で感激しました。

たまにはドラマを見るのもいいですね。

桜木先生と生徒がバスケットのフリースロー10本勝負をするシーンは、

私がよく考えていることを表現していて、同意をもらえた気がして心強かったです。

先生が最初の2本を外して生徒が2本連続で決めたものの、

最終的には6本対5本で先生が勝つというシーンでした。

そこで先生が語ったのは戦略の重要性と平常心の大切さ。

全部決めようという考えでシュートを打った生徒に対し、

何本かは外れるかも知れないがトータルで勝てばいいという考えの先生。

勝ったのは外しても心に余裕のあった先生の方でした。

これは東大受験の攻略に対する比喩表現だったのですが、

私の仕事にも当てはまります。

いろんな案件がありますが、実際ものになるのは少ないです。

実を結ばないことが多くても、年間を通してトータルで黒字になればいいわけです。

実際の確率は別として、1勝9敗でもいいという考えで仕事をしています。

負けを小さく勝ちを大きく！の精神です。

ある程度の負けをあらかじめ想定しておけば、負けを引きずらず気持ちも楽になります。

トータルで勝てる勝率はどの業界にいるかで変わりますが、

プロ野球では6勝4敗ペースであればシーズン優勝です。

完全な負け試合では勝ちパターンの投手を温存して戦力の消耗を最小限にする等、

常に勝とうとしていないですよね。シーズンを通してある程度の負けを最初から織り込んでいます。

勝てる場面でしっかり勝てばいいんです。

（余談）

私が大学受験をしたときは勉強をスタートしたのが遅かったので、

国語・英語・選択科目の3教科で済む私立文系に絞り、以下の戦略で臨みました。

①選択科目は自信のあった政治経済。ひたすら暗記。

②国語は配点比率の少ない古文・漢文を捨てる。現代文に自信があったが理不尽科目なので5～6割取れればよいという考え。

③一番カギになるのは英語。基本は暗記科目で、他の受験生に差をつけるのは絶対にこの科目。

勉強時間の配分は政経2・現文1・英語7ぐらいで、この戦略が功を奏し合格。

自己採点で政経9割ぐらい、国語5割ぐらい、最重要科目の英語はミス2問のみでした。

自信のあった現文がボロボロだったのを塾の先生に報告すると、

そういう問題は他の人もボロボロだよと話していました。

ドラマでもこれと同じシーンがあり、懐かしく思いました。

6月28日（月）・29日（火）は終日打ち合わせ等のため、

お店を閉めます。

御用の方はTEL0980-43-7458へお願いいたします。

電話は常に携帯電話へ転送して繋がるようにしています。

価格交渉はいろいろ注意を要します。

交渉事はトレードオフですから、買主様にも腹を決めていただくことになります。

何かを得るためには何かを失う覚悟が必要です。

①今後一切の話を断られるリスクがある

→売主の中には価格交渉に気を悪くする方がいます。

交渉はやめて満額で買うと後で言っても、取引自体を断られるおそれがあります。

価格交渉に失敗しても買うお考えでしたら、不動産屋の担当者に「価格の相談をしても大丈夫そうな売主か」

をあらかじめ聞いた方がいいですよ。

もちろん、破談のリスクを負って交渉に当たる覚悟が出来ていれば、強気の交渉でもいいと思います。

②物件のマイナスポイントを挙げてそれを理由に価格交渉をする

→これは、諸刃の剣です。具体的なことを挙げて説得力がある一方、

売主の立場からすれば、相手の弱みに付け込む印象を与えかねません。

私なら、具体的な活用方法を説明して、物件を大事に使う旨をアピールします。

ただ、それを姑息と捉えて良く思わない売主もいると思いますから難しいです（笑）

③見学前に価格交渉

→これは不動産業者としては避けたいところです。

売主が腹を決めて交渉に応じると決断したのに買わないとなると、

売主としては、はしごを外された感があります。

不動産業者も売主からの信用を失います。

決断には売主の様々な考え・思いが詰め込まれていますから、

話に具体性もない状況で、いくらまで下がりますか？という質問には応じていられないですよ。

なので、基本的には見学して気に入っていただけてから（話に具体性が出てから）でないと価格交渉に応じていません。

価格交渉を行う際は買付証明書（購入申込書）をご提出いただいています。

④価格交渉に加えてその他条件の交渉

→これも避けたいところです。価格交渉か、その他条件の交渉か、

どちらかを一方を選んだ方がいいと思います。

あれもこれも要求すると売主から今後一切の話を断られるリスクがあります。

もちろん、そのリスクを負う覚悟が出来ていれば、強気の交渉でもいいでしょう。

どのように交渉するかは各個人の考えによりますし、

売主の性格によって対応を変えるのも作戦の一つかも知れません。

強気の交渉か、下手に出て交渉するか、いろいろありますね。

私がもし価格交渉をするなら、強気の交渉です。

「〇〇〇万円なら買う。ただし売主による測量は不要、契約不適合責任は免責。」といった感じです。

安く買えるならば、大勢に影響を与えない事柄には目をつぶり、売主の負担を減らす提案もします。

もし希望額まで下がらなければ見送ります。

確実に欲しい物件なら満額で買います。

過去の大らかな時代の物事の後始末をやることが多いです。

いろんな矛盾を解決していくのが不動産屋の仕事ではあるのですが、

法的な話とは別に「個人の感情」が絡んでくることが多いので、

ほんと、一筋縄ではいかないことだらけで疲れます(›´ω`‹ )

いまを生きる皆様、子孫への宿題を残すのはやめにしましょう。

未来の世代が難儀して苦しむことに繋がります。

どんなことがあるか例を挙げます。

①越境

・古くからある集落の古いブロック塀は越境していることが多いです。

どちらか一方が越境の場合や、お互いに越境し合うパターンもあります。

・お互いに納得して新たに境界を決めたが口約束だけで済ませて分筆しなかったがために、

公図・登記簿に反映されていないケースが過去にありました。

境界を決めた当事者は既に全員故人であり、非常に頭を悩ませましたが、わずかな面積でありましたし

わざわざ分筆登記せず越境部分を事実上買い取った形にして解決しました。

双方の遺族がとても紳士的な方々でしたので穏便に解決出来ましたが、

ちょっとでもごねる人が関わったらまとまらなかったと思います。

・過去に国道の範囲に建物が乗っているのを目撃したことがあります。

取引に関わったわけではありませんが、怖くて考えたくもないです。

・地面に接するところだと分かりやすいのですが、見落としがちなのが空中越境！

アルミ格子・エアコンの室外機・屋根のひさし等にも注意を払う必要があります。

②相続登記を行っていない

・不動産を売りたくても相続が出来なくて売れない・・・そんな悩みを抱えている方は多いと思います。

昔の人は兄弟姉妹が多く、移民で海外へ渡ったケースも多いので、

時が経つほど相続人が増えて散らばるので、話がまとまらなくなります。

相続人の数が5人ぐらいから「もしかすると話がまとまらないだろうな・・・」という予感がしてきます。

20名以上なら、もうまとまらないでしょう。相続人本人だけではなくその配偶者・子らの意向

もあったりしますから。

・相続登記の義務化が2024年をめどに法整備されそうなので、解決できる不動産が少しでも増えたらと願います。

③所有権移転登記を行っていない

・口約束だけで土地を売買したり、酒と土地を交換したという話を聞いたことがあります。

・相続した自分名義の土地に誰のものか分からないお墓がいっぱい・・・というケースを複数見てきました。

　まだ誰のお墓かが分かればいいのですが、所有者不明のお墓は非常に困ります。

遺族・関係者が長年訪れていないお墓は草木が伸びたり荒れているので見れば分かります。

法的手続きを踏めば改葬できるのですが、誰のものか分からないお骨を改葬するのは気が重いですよ。

④旧建物の滅失登記を行っていない

・このケースも非常に多いです。一見更地でも登記上は建物が残っているので、

建築するときに建ぺい率に影響が出るおそれや、さいあく建築確認が

取れない・融資が下りないことも予想されます。

・建物を取り壊した経緯を知る人物が全員亡くなっていた場合、

滅失登記はかなり難儀しますよ。滅失登記の費用も安くはありませんから、

子孫に余計な出費をさせることになります。

◆祖先がこういったトラブルの種を残したのは情報・知識が無かっただけで意図的ではなかったでしょうし、

承知していたとしても、どうしようもない理由があったのかも知れません。

今の時代は情報・知識が蓄積されていて、それらに誰でもすぐにアクセスできます。

解決方法もネットに転がっていたりしますよ。

このブログを見ている方は不動産に興味がある方や同業者しかいないでしょうから

情報が届く方が限られていると思いますが、こういう情報を蓄積していくのは社会的意義があると勝手に思っています。

6月になってあたりから、売買物件への問い合わせが増えています。

ワクチン接種が始まってコロナ禍のゴールが見えてきたからの動きなのでしょうか。

休日も含めて毎日、大宜味・東・今帰仁のどこかへご案内へ行っています。

最近もあったのですが、物件の価格が高いと購入検討者から指摘され

私が責められることがあります。

取引態様が「売主」となっている物件以外は、

不動産業者が高く売る動機はありませんよ。

あくまでも「仲介」なので。

取引態様が「専任」「一般」「仲介」「媒介」「専属専任」となっていれば

全ていわゆる「仲介」となります。

売出価格は「売主」が決めるものです。

仲介業者の私としては、売出価格は安い方が成約率が高まって儲かります。

個別案件で見れば成約価格が高い方が当社の手数料収入も増えはしますが、成約率が下がります。

不動産仲介の事業全体で見れば、成約価格が安くなって個別の手数料収入が減っても

成約させていった方が当社の利益がしっかり残りますし、経験値も積めますし、

成約数が増えるとリピーターとなる方と出会う期待値が高くなりますし、

別のお客様をご紹介いただく確率も上がりますし、とにかく成約させることはいいことずくめなんです。

私はお手頃感のある物件を多数紹介したいですよ。仲介して利益を出さないといけないので。

ちなみに、私が売主に売出価格（案）を提示する際は、

①相場の価格

②成約まで時間がかかるかも知れないが、じっくり待てば決まるであろう価格

を提示して、どちらかを選んでもらっています。

早く売りたい場合は相場より安い価格で売出すようにアドバイスしますよ。

まだ具体的な移転日は決まっていませんが、

7月に引っ越します！

今借りている事務所は大家さんへお返しして、

宇茂佐の山へ移ります。

荷物の移動もそうですが、

手続き多数で頭が痛いです。

決算が終わり昨日で法人税を納め、

事業サイクルの一周目を終えました。

引っ越しするならこのタイミングと思っていましたが、

また一段と仕事が忙しくなってきました。

思えば・・・これまで何度か自分のアパートを引っ越ししていますが

その度に想定以上の荷物量と労力で愕然とし、

引っ越しが終わらないと泣きそうになってました・・・

初の事務所移転もそうなりそうな予感です(›´ω`‹ )

6月7日の釣果報告です。

6月7日　中潮　23：32干潮　晴れ

4月から夜釣りでカーエー狙いをはじめたのですが、

4回目でやっと一枚釣れました！

今回は4月に師匠と行ったポイントで、前回同様干潮前の23：15に釣れました。

前回の記事↓

カーエーを釣りたくて

カーエーダービーに参加しているので釣具屋のステップさんで検量したら

41.4㎝・1.48㎏！

入賞には程遠いのですが、自己記録ですし嬉しい一枚です！

アタリが難しくてウキが沈まなかったのですが、

なんかおかしいと思ってフッキングしたら強烈なダッシュ！

2号竿だったのですが竿と仕掛けを信頼して

ドラグはフルロック、竿尻を股に挟んで両手で竿を立てて

耐えていたら竿の力で浮いてきました。

これぞ釣りの真髄！

カーエーを釣ったあとの高揚感というのは、野球の公式戦で勝ったときや、

サッカー日本代表がW杯で勝ったときぐらいのレベルです！

完全に変性意識状態です。翌日まで持続しました。

その状態で接客したら売上アップしそうです(笑)

最近、山間部の案内が増えてきましたので、

やんばるにおける「物件探しの留意点」をまとめた記事を貼ります。

田舎の土地探しあるある

⑦の通信環境に関する情報を追記しました。

このような情報は共有していきたいです。

ネットの真髄は「集合知」だと思います。

このブログでその一助となれば幸いです。

どんどん情報を蓄積していきたいものです。

本日6月2日（水）は終日ご案内・打ち合わせのため、

お店を閉めます。御用の方はTEL0980-43-7458へ

お願いいたします。

電話は常に携帯電話へ繋がるようにしています。

朝起きたら仕事の依頼メールが届いていて、

よい目覚めとなりました！

今日も一日がんばります！