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査定の話

不動産屋に仲介手数料を払うのが嫌だから・・・

不動産屋は信用ならないから・・・

 

という理由で、個人間売買を選択する売主様が一定数いらっしゃいます。

最近また安売りしてしまった事例を耳にしました。

売ったご本人は安売りしたことに気付いていないと思われますので、

このまま一生気付かない方が幸せに過ごせるかと思います。

 

世の中いろんな不動産業者・営業マンがいますが、特殊需要を知っている人は、相場より高く売ることがあります。

以前、100~200万円ぐらいじゃないと買わないんじゃないの?と馴染みの同業者・投資家みんなが口にする土地を、

急ぐ必要が無ければ特殊需要に賭けて1,000万円で売りませんか?と売主に持ち掛けたことがあります。

300万で買付の打診がありましたが断り、結果は売出しから1年半ぐらいかけて750万円で売れました。

このように私みたいな不動産屋に任せて良かったケースも、もちろんあるわけです。

ちなみに、他社に先を越されたので私はこの取引には絡んでいません(›´ω`‹ )

徳を積んだと思って来世に期待します。

 

特殊需要の種類はいろいろありますが、狭い世界の出来事なので、一般的には知られていない情報です。

私は物件査定をする時に何らかの特殊需要は無いかを考えます。

売主の事情・経済状況を聞いて早く売るべきか、時間がかかりがちなので売主に胆力があるか、その辺も考慮しながら、

高く売る勝負ができると思う物件はそう提案しますよ。

安く売り出して早く売れた方が仲介手数料をいただけるので、私にとってはその方が都合がいいのですが、

高く売れる可能性があることを黙っておくことが出来ません。

 

世の中いろんな不動産屋がいます。個人売買を選択するかどうかはご本人の自由ですが、

査定ぐらいは何社か不動産屋にさせた方がいいと考えます。大体が無料ですし。

では、どの不動産屋に査定を任せるか・・・

 

① 自分の眼力に自信があるなら、不動産屋の広告文やブログ等を見てこれはと思う業者を選定。

② 自分の眼力に自信が無いなら、3名の信頼できる人にそれぞれ不動産屋を1社ずつ紹介してもらう。

③ ①と②をミックス

 

こんな感じで検討してみてはいかがでしょうか!

 

【朗報】

不動産屋必須の「登記情報提供サービス」。

10月1日から土日祝日も使えるようになるとの通知がありました!

ただし、登記事項証明書がサービスの対象内で、

公図や地積測量図は対象外となります。

 

土曜日に登記簿が取れたらな・・・と思うパターンが多いので、

私としてはラッキーな話でした!

外角低めのストレート

台風時は仕事にならないのと、いま壁にぶち当たっていることもあり、

いっぱい本を読みました。

現状打破のヒントになりそうな文といくつか出会えて、

自分の原点を見つめ直す機会が持てました。

 

野村克也さんの著作「野村ノート」で紹介されていた

外角低めへのストレートのことを「原点」と呼んでいる

という話。

キレのあるストレートを外角低めへしっかり投げることが出来れば

そうは打たれないという、ピッチングの基本のことです。

不動産屋としての「外角低めのストレートに相当することは何か」ということを考えていました。

 

①やるべきことをやる → 物件掘り起し、物件を世に広める(広告)

②自分の強みを活かす → 留意点を見抜く、集中力の持続(没頭力)、一人で活動することの優位性

③期待値に賭ける → 胆力

 

①②はいつも考えていることではありますが、

③の胆力が揺らいでいました。

人事を尽くして天命を待ちましょう。

 

最近は売り上げがダメダメです。

事業系を中心に物件のラインナップは充実してきていますが、

広告不可が多くて泣きそうです(›´ω`‹ )

 

事業系物件を探している方がいらっしゃいましたら、

「こんな物件ある?」とか「変な物件があったら教えて」とか、

気軽に聞いてみてください。 → TEL 0980-43-7458

謎のアクセス

沖縄の不動産情報数No.1のポータルサイト「うちなーらいふ」さん。

その時の掲載件数にもよりますが、当社では一日当たり150~250件程度のアクセス数があります。

 

それが8月は謎のアクセス数急増の日が6回ありました。

物件個別のアクセス数を見ると、1つの物件が同じ人に何度もアクセスされているのが分かりました。

アクセス数とユニークユーザー(閲覧した人)の数に乖離があればあるほど、

同じ人が何度も見ているということになります。

そんなことが5件の物件で計6回ありました。

 

翌日等にその物件の問い合わせがあるわけでもないので、

何のためにそうしているのかが不思議です。

NGワードを使っていて注意喚起があるかもと考えましたが、

誇大広告には注意を払っていますし、広告を見直してもそれはありません。

備考欄にURLを記載しているのがアウトなのかも考えましたが、

URLを記載していない物件も同じ現象が起きています。

共通項も見い出せませんし、よく分かりません。

 

熱心に見ていただき、ありがとうございます。

一日に何十回もアクセスしていただくのは大歓迎です。

アクセス数が多いと広告掲載が上位に来るアルゴリズムがありませんかね?笑

台風対策に死角なし

今度の台風は長期戦になりそうですね。

3~4日ぐらい巣篭りする覚悟でいろいろ台風対策を考えています。

 

●飲み物と食料・・・一番大事ですね。

●文庫本・・・停電して長時間ヒマになるなら必須です。

●電池・・・停電したときのランタン、スマホ充電用。

●犬のおもちゃ・・・数日散歩に行けない時のために、たぶん興奮してくれるやつを買いました。

 

停電さえなければ、資料やDMの作成、広告の準備等の仕事をします。

売物件の現地看板はラスト1個を残して今日ですべて回収済みです。

 

しかし、今回の台風は長期戦なので停電リスクは高いと思います。

2日ぐらい停電するのを覚悟しています。ご用心ください。

ご年配の車に乗せてもらう話

先日、ご年配の地主様と土地を見に行きました。

私の車で一緒に行きましょうと話しましたが、

頑なに地主様の車で行くとおっしゃるので

お言葉に甘え乗ることにしました。

 

現地に到着して、頑なに地主様の車で行こうとした理由が分かりましたよ。

広大な草むらの土地だったのですが、

 

強引に体当たりで草むらへドーン!(笑)

 

視界も悪いのにスピードを上げてドンドン突き進みます。

ジムニーや軽トラではなく、普通の軽自動車です。

気分的には遊園地のアトラクションです。

終盤は崖の下が見えるところを走ったのですが、

今ここから落ちたら死ぬなと思いながら、今後の無事をお祈りしていました。

 

数年前にも別の地主様ですが、90歳のおじいちゃんが運転する車に乗せてもらい、

瀬底大橋を速度超過で下ったときは激突死を2%ぐらい覚悟しました。

 

ご年配が頑なに車を出すというパターンに出くわしたら、今後はうまく断るようにします。

砂まじり犬

今日の一言

 

海沿いの物件は無いか?とよく問い合わせがあるのですが、

なかなかありません・・・

活用可能なところの多くは押さえられており、既にリゾートホテル等が建っています。

手付かずの海沿いの土地は多いじゃないか?という疑問があろうかと思いますが、

なかなか無い理由を以下にまとめます。

 

海沿いの土地が無い理由ベスト3

●自治体が所有者である

→ 所有者が県や市町村、地元区のパターンが大半です。

  売りに出されていない自治体の土地を買うのはほぼ無理です。

  ただし、地元区が所有者で、借地契約に成功した事例を知っています。

  地元区に賃料収入や雇用等でメリットがあるなら、

  相談に乗ってもらえるかも知れません。

  地元区と言ってもそれぞれの地域性がありますから、

  よそ者には貸さないという保守的な地域もあるでしょう。

  こういうのはやってみないと分からないので

  当たって砕けろの精神で交渉に臨んでみてはいかがでしょうか。

 

●ビーチ沿いが保安林に指定されている

→ 天然の砂浜が広がるビーチ沿いの緑地帯は、保安林の可能性が高いです。

  モクマオウの木や、アダンの木が自生しているパターンが多いです。

  保安林を伐採してはいけません。

  「保安林を原状回復する命令が某ホテルに出された」という新聞記事を読んだ事があります。

  保安林の向こう側が海というパターンの土地ならたまにありますが、

  眺望が木に遮られていることが多いです。

 

●用途が限られる

→ 売買できたとしても用途が限られるパターンが多いです。

  やんばるは海沿いにお墓が多いです。 

  農振農用地区域内も多いですね。

  農業以外の用途が認められない地域です。

  いま当社で海沿いの土地を預かっていますが、

  ほぼ切り立った岩で細長い土地なので普通の活用ができません。

 

沖縄ビーチ不動産と名乗っておきながら、海沿いの土地はありません

と言われたらガッカリしますよね・・・すみませんm(_ _)m

しかし、まったく出ないわけではないので

いろんな不動産業者へ問い合わせる等して根気強く探しましょう。

 

海が見える・海に近い系の物件は下のリンクに掲載しています。

http://beach2103.com/sale/category/sea/

旧盆期間中の営業について

沖縄のお盆は旧暦で行うため、本土とはスケジュールが異なります。

当社のお盆期間中の営業は下記の通りです。

 

●8月10日(水)ウンケー → 通常営業 ※突発的な案内は要調整

 

●8/11日(木)ナカビ → 通常営業 ※突発的な案内は要調整

 

◆8/12日(金)ウークイ → 9:00~13:00まで営業 ※突発的な案内は要調整。午後は不可。

 

会社の電話は常に携帯電話へ転送していますので、

何か御用がありましたらお電話ください。 → TEL 0980-43-7458

突発的な案内は難しかったとしても、簡単な質問には答えられます。

 

 

 

地形を事前に知りたい

山や高低差のある物件を預かることが多いのですが、

現地を見る前に、ネットである程度の地形を把握できますよ。

 

山の土地は実際に現地を訪れると、

「思っていたよりも使える面積が小さかった」

とがっかりすることがよくあるはずです。

 

そんな残念な気持ちになる案内を少しでも減らしたいので、

見学前にある程度の地形を把握することを推奨します。

以下は、その足掛かりになる情報です。

 

●地形図、航空写真

当WEBサイトでは、高低差のある物件は等高線の入った地形図や

航空写真をダウンロード出来るようにしています。

等高線は5m毎と2m毎のパターンが多いのですが、私は図面の右下に

「※等高線は高低差5mを表す」というような表現を記載しています。

 

地形図は縮尺がないのと土地の境界線(筆線)がないので少し不便です。

航空写真はその点をクリアしています。役所の税務課で誰でも買えます。

窓口で等高線を入れてくださいとリクエストすると入れてもらえます。

 

等高線入り航空写真の実例

 

 

 

●地理院地図、沖縄県地図情報システム

ネットで「地理院地図」や「沖縄県地図情報システム」を検索して触ってみてください。

等高線の入った地図が見られます。

やんばるだと地理院地図で1970年代の航空写真を見ることが出来ます。

東京・大阪は戦時中の航空写真が見られます。

 

 

●グーグルアース

地形を知りたいならグーグルアースが最強です。

初期設定では2D(平面)で地図が現れますが、右下の3D(立体)をクリックすると、

下のような立体的な土地の姿が見られます。

大まかに地形を把握するならこれが一番です。

 

 ◆個人的に一番好きな機能が、マウスのカーソル(矢印)の位置の標高が出るところです。

  画像の★マークの位置がカーソルを合わせたところですが、画面の右下に標高が記載されています。

  精度を100%信頼しているわけではありませんが、大まかな地形を知るのには十分な機能です。

売地の位置にご用心

「数年売りに出している土地が、実は違う場所だった」ということがありました。

私を含め、複数社が同じ土地を広告に出していますが、みんな位置を間違えています。

この記事を書いている時点で、私だけが先に正しい位置に地図と写真を訂正しています。

 

そもそも、売主がこの土地の位置を間違えて把握していたようです。

測量を入れて境界杭がしっかりあり、草刈りもされて、

元付業者からここが売地ですと案内されたら、そりゃあ疑いませんよ。

 

何故間違えたかは分かりませんが、付近一帯がすべて手付かずの原野で、

土地の形もみんな似たような形状ですから、気付きにくい状況ではありました。

しかし、測量した方は大丈夫ですかね?何故そこへ杭を打った?(笑)

 

ちなみに、測量をする方にも色々いらっしゃるのですが、

土地取引では「土地家屋調査士」が行った測量でなければ法的な裏付けはありません。

万が一境界トラブルがあっても、裁判では土地家屋調査士が行った測量成果を採用します。

「測量士」が行った測量は目安にはなっても、土地取引の世界では有効ではありません。

でも、測量士でも技術的には問題ないはずです。

ほんと、何故そこへ杭を打った?(笑)

 

この間違いに気付いたきっかけは、航空写真とにらめっこしていた時でした。

木の位置に違和感があったのでまさかと思い、現地を巻き尺で図ると予感は的中。

土地の位置が1区画分ズレていました。

やはり不動産業界では人の話を鵜呑みにしないことは大事ですよ。

売主の言うことですらです。

必ず自分で一次情報に当たりましょう。

 

今回は取引に至らないうちに気付いてよかったですが、

お問い合わせいただいたお客様には迷惑をかけてしまいました。

以後気を付けます。

去年植えたプルメリアが最近開花しました。

冬に葉っぱが全部落ちたので枯れたかと思って焦ったのですが、

順調に成長していました。

 

みんな大好き🌺ハイビスカス🌺

どこでも見られる身近な花ですが、

いつ見ても目を奪われます。

 

この睡蓮は育てて9年になります。

株が分裂して増えるので生命力が強いです。

ミツバチがよく止まるので、ハチミツの材料として優秀なのかも知れません。

 

名前は失念しました。

ホームセンターで100円ぐらいで売っていた小さな3輪ぐらいの花を

メインの花と寄せ植えしたところ、メインの花は枯れて

この花が見事にたくさんの花をつけました。

まだ寒い時期からずっと花をつけているので、通年で花をつけるなら

あちこちに植えてみようと思います。

 

歳を重ねる毎に植物を触るのが楽しくなっています。

 

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