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私の読書について

定期的に読書をしたくなる衝動に駆られますよね。

 

私の読書量はここ15年ぐらいは年間5~10冊程度ですが、

22~23歳の頃は何かに憑かれたかのように毎日欠かさず本を読んでいて、

持ち歩いていました。毎日本屋へ行って文庫本を買い漁っていました。

書棚に並ぶ背表紙といつもにらめっこしていたので、新しく追加された本はすぐに分かりました。

 

しかし、読んだ本の内容を思い出せと言われると99%以上思い出すことが出来ません。

あれほど読み漁って感銘を受けたはずなのに。

ある時期から記憶力が無いことに絶望し、開き直りました。

「得るものが一つでもあればラッキー」ぐらいの感覚で本を読んでいます。

 

私の場合、本を読みたいときというのは大体は停滞した状況を打破したいときです。

かつての過剰な読書体験は、やりたいことが明確ではなく、

今後の人生への不安を埋め合わせるための衝動だったと思います。

営業マンになってからは、どうやって稼ぐかとか、どうやって人生をクリアしていくか、

という実益を意識したものに変化しました。

 

その時にどこにアンテナを張っているかで、読書の質が変わってきますね。

22~23歳の頃は何を読んでも人生の指針となるヒントを得ようとしていましたから、

その本のジャンルが何であろうと私にとっては「自己啓発本」でした。

営業マンになってからは、何を読んでも「営業指南書・経営本」となっています。

 

昔の同僚に、何でも下ネタに変換する強烈な人がいました。

どんな話題でも下ネタに変えて笑いを取る人物です。

朝から晩までずっとです。

そのキャラ設定に無理があったのか、入社してすぐに辞めましたけど。

短い間でしたが、私は彼の振舞いに読書の真髄を見ました。

彼からすれば何でも目的遂行の材料となったわけです。

 

もっと記憶力があればとか、読解力があればとか、

一を聞いて十を知ることができればとか思いますが、

私の読書はこんな感じです。

 

それでは、停滞気味の現状を打破するために読書してきます(完)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産屋の種類

たまに友人や知り合い等から不動産業界のことで質問がありますが、

私が全然知らない世界の話で、的確なアドバイスができないことが多々あります(勉強します・・・)。

不動産業界と一口に言っても、この業界はあまりにもすそ野が広く、ジャンルも細分化されているんですよ。

おおまかに分けると・・・

 

【賃貸】

・管理業

・仲介業

・オーナー業

 

【売買】

・仲介業

・自己所有不動産の売買

・地上げ屋

・買取り・再販

 

【開発】

・デベロッパー

・建売業者

 

【その他】

・不動産投資家

・不動産ファンド

・ブローカー

 

ざっくり思いつくままに分けましたが、そこからさらに細分化されていきます。

例えば、賃貸仲介業ではアパート・マンションが得意という業者もあれば、

事業用テナントに専門化している業者もあります。

高級賃貸に特化している業者もあります。

売買で沖縄だと軍用地に強い業者さんもありますね。

専門分野に絞っている会社もあれば、多ジャンルをミックスしている会社もあります。

 

不動産屋の発祥も様々で・・・

代々地主の家系で自己所有のアパート・駐車場・商業ビル等のオーナーをやっていて

そのまま不動産屋になったパターンもあれば、自分の腕一本でのし上がった業者もあれば、

他の事業で成功して、事業拡大で不動産業界へ進出した会社もあります(ちなみに、

本業の売上を賃貸不動産の収益が逆転した実質不動産オーナー業の会社もあります)。

 

当社のジャンルは「売買不動産の仲介業」となります。

得意分野は・・・事業系更地の取引が多めです。たまに住宅用地や中古一軒家も預かります。

一風変わった物件を集めたいですね。

資金援助やスポンサーは無く、自己資金と公庫からの借入金で開業しました。

私一人でやっています。目立たない立地の事務所ですが、ネット広告と現地看板で集客出来ています。

なんか最後は自己紹介になりました(笑)

 

広告の表現について

不動産広告の表現について制限があります。

代表的なのは「最高」「絶景」「格安」「掘り出し物」等の表現が誇大広告に該当することですね。

ポータルサイトによっては、NGワードが設定されていて、その単語は書き込みが出来ません。

 

「希少」も某ポータルサイトではNGでした。

とある先輩は「めったに出ない」という表現を考案し、

長年お咎めもなかったのでこれはセーフなのでしょうか。

一緒のような気もしますが(笑)

とにもかくにも言葉を言い換える力、語彙力は大事ですね。

 

私としては「パンチが効いている」という表現を多用したいのですが、自重しています。

さすがに売主さんはいい思いをしないでしょうね。

誰も使っていないし強いインパクトがあると思うんですけどね。

 

あとは、記号をよく使います。

●■◆が好きです。

ネット広告の備考欄は下部にあってお客様に見てもらえないことが多いので、

注意を引きつけるためにやっています。

一番注意を引きつけたいときは◆を使います。

※よりも目立ちますよね。

重説や契約書の留意点にも多用しています。

万が一、それは説明されていないと一方的に主張された時を想定して、

如何に留意点を目立たさせるかを意識しています。

動いている話

不動産取引の活発具合を「動いている」「動いていない」と表現しますね。

不動産業界独特の表現ですかね。

不動産の所有者が変わることを不動産登記の世界では所有権移転と言いますから、

「動いている」という表現は上手く言い当てていると思います。

 

私が預かっている物件や、観測していた他社物件も6月から明確に動いていますよ。

このホームページに掲載している物件も大分少なくなってきました。

すべて私が売ったわけではないですけどね。

一般媒介の物件を他社さんに先に決められたのもあります。

 

数年売れなかった物件もボチボチ売れています。

特に価格を下げたわけでもありません。

おそらく、相場の上昇で相対的にお手頃価格になった(物件価格に時代が追いついた)とか、

海沿い・国道沿いの更地は減る一方で希少性が出てきますから、

理由はそんなところかなと思います。

 

そんなわけで、売買物件のラインナップを増やしたいのですが、新規営業をする余裕がありません。

取扱い物件数は減る一方です。

水面下で売買を完結させたりもあるので、ネット掲載中の取扱い物件数の割には忙しくしています。

いつまでこの状態が続くかは分かりませんが、今この瞬間に集中するのみです!

 

動かなくなってきたら・・・新規営業を再開して、あとは動くようにお祈りです(笑)

会社名の考え方 その2

電話で会社名を名乗るときに「ビーチ」のところで

聞き返されるのが疲れてきたので会社名を変えたいと、

最近いろいろ考えていました。

 

↓ 前に書いた記事です。

会社名の考え方

 

パッと聞いてなかなかビーチが認識できないようです。

私の滑舌がわるいのかも知れませんが(›´ω`‹ )

 

些細なことではありますが、一発で伝わらない

もどかしさも積み重なると疲れてきます。

 

「地名」と「不動産」は名称に入れるとして、間のカタカナは・・・

●車で通過するときにパッと認識できるのは3文字までか

●音の並びがそれにしか聞こえない文字列とは何か

等をひたすら考えていました。

 

しかし、考えているうちに、今の会社名は容易に沖縄の海を想起させる文字列なので、

いざ会社を売るときに優位性があるのでは?とか、名前を売ってくれというオファーがあるかも

という下心が出てきました(笑)

最初は地名のところを「名護」とか「やんばる」とかで考えていましたが、

より抽象的な「沖縄」にしておいて良かったです。

 

なので、まだしばらくこの名前で細々とやっていきます。

不動産屋へ朗報

きょう市役所へ行ったら、市発行のいわゆる「航空写真」が新しくなっていました!

航空写真と地積図を重ねた図面のことですが、

名護はずっと前の航空写真を採用していたので現状の街並みと大分異なるものでした。

これで不動産屋の仕事が捗ります!

 

とある方に最新の航空写真を見せたのですが、

この方も一目で最新のものであると気付きましたね。

不動産屋の才能があると思います。

ほぼ表面化しないであろうリスクまで説明

先日、いつもお世話になっているお客様が物件を買うということで、

価格が妥当か見て欲しいとの相談がありました。

その流れで留意点を6つ洗い出したところ、少し驚いたご様子でした。

 

特に自然公園法の第2種特別地域の制限、「建築物は道路境界・隣地境界から5m後退を要す」

という点を知らない不動産屋もボチボチいると思いますよと話すと、

「じゃあ売る人はそういうのを知らない業者に任せた方がいいね(笑)」とのお言葉をいただき、二人で笑いました。

ちなみに、その物件は再建築時に5m後退の制限を受けると、建坪15㎡(4.53坪)しか活用できない物件でした。

こういう物件は既存建物を極力延命させる努力をするか、隣地を買い増しして活用可能な面積を増やさないといけませんね。

 

上記は将来間違いなく表面化するリスクですが、ほぼ表面化しないであろうリスクまで説明することによって、

お客様をかえって不安にさせ過ぎていないか?とか、確率の低いリスクまで説明することによってお客様が引いてしまい、

この物件で楽しく暮らすであろう未来を潰してしまうのは正しいことなのか?とよく自問自答しています。

しっかり説明しますけどね。

 

取引で損をするとしたらお金を出す側の買主の場合が多いですから、

基本的には買主保護の考えが強いです。しかし、こうも思います。

しっかり説明して私が損害賠償責任を負うリスクが無くなれば

安全な取引ができて、結果的に売主・買主も守れるという考えです。

やはり、安全な取引の実現が不動産屋の存在意義ですよ。

 

【法人売主様へ】

ちなみに、法人売主と個人買主の取引の場合は、

消費者契約法で法人売主側に「契約不適合責任」が認められる可能性がありますので、

それを踏まえて、どの不動産屋に仲介を任せるかをしっかりご検討くださいませ。

 

【余談】

更地クエストは一旦打ち切りにします。

とても有難いことに、いろいろ依頼が増えてきました。

6月~11月2週目まで忙しくしていたので、寒くなるし冬はゆっくり生きようと思っていたのですが、

2期目の今期までは税金の絡みでボーナスステージだということに気付き、4月決算までガッツリ案件を取りに行こうと思います。

優しい雨

朝からしとしと雨が降っています。

こういう時は雨ソングが聴きたくなります。

好きな雨ソングはいろいろありますが、

なかでも小泉今日子さんの優しい雨が好きです。

この曲が流行ったのは小5の冬でした。

あれからそろそろ29年を迎えますが、いつ聴いてもイントロがシャレオツです。

キョンキョンのボーカルも雰囲気があっていいですね。

新庄監督

ついに新庄監督が実現しました!

 

早速各方面で盛り上がっていますが、

キャンプ地の名護・国頭にとっても大きな明るい話題かと思います。

 

就任にあたってのコメントで、

「プロ野球の存在意義はそこの街に住む人達の暮らしが少しだけ彩られたり、

単調な生活を少しだけ豊かにする事に他なりません  その裏側に誰を笑顔にするのかを常に心に秘めて、

新庄剛志らしく突き進んで生きます!」

とありました。

 

ほんと、かっこいいです。

選手・指導者でストイックな人だったり、職人のような渋い人もいいですが、

やはり興行ですから、こういうファンを喜ばせる人がいてこそのプロ野球かと思います。

一昨年~昨年の現役復帰チャレンジにも心を揺さぶられた人も多いのではないでしょうか。

 

ファイターズの名護キャンプは、私が野球少年の頃は余裕で選手に近寄ってサインをもらえました。

それだけお客さんがいませんでした。

新庄さんが来てからですよね、選手通路が出来たのは。

それだけ人を呼べる存在というのは、ファイターズだけではなく、各方面への起爆剤になり得るかと思います。

選手としてファイターズを変えた人が、またこうして監督として帰ってくるのは、ワクワクが止まりません!

店内にファイターズのユニフォームを飾っています。

監督のグッズ販売があれば即買いますよ(笑)

来週から国頭で始まる秋季キャンプに来てくれますかね?

シンプルな取引を目指す話

日々、いかに安全な取引が出来るかを考えていますが、

極力シンプルな契約を目指すのが最善だと思っています。

 

シンプルな取引を実現するためにはどうすればよいかというと、

◆取引関係者を減らす

のが一番だと思っています。

 

取引関係者が多ければ多いほど不確定要素が増えますので、

トラブルが起こるおそれが高まります。

関係者全員が善意に基づいた行動をとっても、

それが故に話がこじれるということが多々あります。

良かれと思ってやったことが裏目に出たなんてことは皆さんご経験があると思います。

それです。

 

例えば、中古建物の売買で、売主が「少しでも物件をキレイにして買主へ引き渡したい」という善意に基づき、

売買契約締結後、融資審査の結果を待つ間に、私や買主に何の相談もせずに室内の塗装を行った場合・・・

買主の考え次第では揉めますよね。

これと似たような事例を経験して以来、契約締結から物件引渡しまでにタイムラグがあるような取引では、

契約書の特約に「売主も買主も相手方に無断で物件に改変を与えてはならない」旨を盛り込むようにしています。

 

買主へ扇風機やトースターといった家電をサービスで譲りたいという

売主がいましたが、熱を持つような古い家電は発火トラブルが怖いので断念してもらいました。

善意の残置物にもリスクがあるなんて普通は思わないですよね・・・

 

取引をシンプルにするためには・・・私が誰かから物件を買って、

付加価値を付けて私が売主となって売却するのが私が目指すところだと思っています。

しかし、まだまだそんな力はありません。

 

角地や、周囲が県有地・市有地の土地もシンプルな取引に繋がります。

ご近所トラブルの可能性が減ります。

三方角地・四方角地とか最高です。

角地専門の不動産屋を目指すべきでしょうか(笑)

 

現実は三方にご近所さんがいることが多いので、

情報収集や調整を行って、リスクを見抜いて先手を打って、

私が主導権を握って物事を進めるしかないですね。

なかなか思い通りにはいきませんが、日々精進です。

不動産業者が増えがち

近年、名護で不動産業者が増えてきました。

どうやら、また複数増えるようです。

 

不動産業者は、宅建士の資格と最低600万円程の資金を用意できれば、代表一人だけの会社なら開業には漕ぎ着けます。

仲介業務中心であれば在庫を抱えないので、比較的新規参入がしやすい業種だと思います。

ロードサイドに店舗を構えなくてもネットで集客できますので、田舎でも勝負できる時代です。

あと、起業の事例がネットで可視化されたことも大きいでしょうね。

ライバルが増えるのは必然ですね。今後ますます増えそうな気もします。

 

北部全体約12万8千人の人口規模で、ライバルが増え続けるであろうこの業界でどうやって

生き残るかを毎日考えています。おそらくレッドオーシャンになります。既に突入しているかも?

また、いつ自分の勝ちパターンが通用しなくなるか分かりません。

法改正や技術革新等でゲームチェンジが起きるかも知れませんし。

将来のことは分かりませんね。

 

不動産業者が増えると競争が熾烈になりますから、よりサービスの良い業者が増えると思います。

ただし、過渡期では売り上げのために無茶をする営業マンも増えるはずなので、私も巻き込まれないように用心します。

私は会社の現金が尽きそうになったら借入せずに辞めると覚悟しているので、悪あがきはしないつもりです。

一発逆転を狙うのもいいかも知れませんが、損切りは早い方が傷口を広げないという意識の方が強いです。

再就職となったら誰か雇ってください(笑)

もはやイレギュラーが当たり前状態

去年独立してからイレギュラーな案件が多いです。

これは偶然でしょうか(›´ω`‹ )

その都度、調べながらスムーズに取引が出来るように解決・お手伝いをしています。

 

宅建士の資格の勉強では登場しない事柄が多いです。

例えば・・・

 

●とある免許取得の流れを調べる

→事業系の不動産購入時の融資条件が、その事業に必要な免許の取得だった場合、

 取引の全体像を把握するために免許取得の流れを調べます。

 本来買主で調べることではありますが、任せっきりではなく、自分でも裏取りします。

 免許取得に思っていた以上に時間がかかった場合、契約締結時に決めた引渡し期日よりも大幅に遅れかねません。

 そうするとこちらのマネジメントの責任を問われかねません。

 

●売地にある所有者不明のお墓の改葬

→売ろうとしている土地に所有者不明のお墓があるケースです。

 明らかに放置されて荒れているお墓があるのですが、

 勝手に移動することが出来ません。

 しかし、きちんと段階を踏めば改葬の手続きが可能です。

 ただ・・・時間が1年以上かかります。

 

●認可地縁団体の不動産所有を確定する手続き

→認可地縁団体(字のこと)の管理している不動産であるが、所有権が明確でないケースがあります。

 こういう場合は自治体に協力してもらい3カ月間の公告等を行うことによって解決できることがあります。

 

こんな感じで、きっと一生勉強することになると思います。

本来不動産業者が調べる義務にはならない事柄にあまり深入りすると、

ミスしたときにこちらの責任を問われかねないので、そこは用心しながらやっています。

一番は当事者と一緒に確認しながら事を進めるのがいいですね。

やる義務のないことに首を突っ込むことでリスクを背負うし、心配事も増えて難儀しますが、

いろいろ知識を得られる楽しみもあります。

 

取引リスクが大きい案件・解決が厳しい理不尽な案件のご相談は泣く泣く断ることになります・・・

しかし、何らかのアドバイスが出来るかも知れませんので、他の不動産屋に断られた案件がありましたらご相談ください。

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