売主が居住中の家を売る機会がたまにありますが、売主さんの引っ越しがギリギリまで終わらないケースがあります。

2カ月ぐらい猶予があって「引渡し日の10日前までには終わらせましょう」と書面で説明していても、そうなっちゃいます。

一軒家って、自分が思っていたよりもモノが大量にあります。想定以上に早く引っ越しを終わらせる考えで行動した方がいいぐらいだと考えます。

私はめったに飲み会に参加しませんが、他社さんとの仕事ついでの雑談だけでもいろいろ情報が入ってきます。

・あの業者は「抜き行為」をするから気をつけろ

・あの法人は仲介業者を飛び越えて売主に直接接触するから気をつけろ

・あの営業マンとの取引でひどい目にあったから気をつけろ

・あの地主は突然話をひっくり返すから気をつけろ

・〇〇〇〇というブローカーはヤバいから気をつけろ

治安の悪い話ばかりですね（笑）

でも、こういうネガティブ情報を共有するのは大事だと思っています。もちろん、自分の目で目撃していないことを鵜呑みにするわけではありませんが、警戒しておくことに越したことはありません。自分の身を守ることは結果的に顧客を守ることに繋がりますので。

気付いていないだけで、私も誰かに迷惑をかけているかも知れないので気を引き締めます。

以下のことは口酸っぱく、しつこく、くどく、耳にタコができるほど、繰り返し何度も主張します。

購入（または売却）を検討している土地の周辺に家や建物がまったくないときは、何らかの建築制限がかかっているか上水道が敷設されていないか、または両方の可能性が高いです。取引する前に疑って確実に調べてください。

これはもっと周知されるべきだと考えています。もう説明するのが面倒くさくなってきました。

下のリンクは4年前に書いた記事です。このWEBサイトの会社概要にもリンクを貼っています。田舎で土地探しをするときは参考にしてください。

田舎の土地探しあるある

沖縄・備瀬のフクギ並木「数え切れない苦情が」　電動キックボードのマナー違反に困惑（琉球新報の記事）

https://news.yahoo.co.jp/articles/66393a4468c3a4c3d8eb734a92feebc17158b464

やはりか・・・という感じです。

今年、備瀬のフクギ並木内で取引がありました。観光客が乗る電動キックボードが危ないと感じたので、念のため重説に以下のように記載しました。

◆本物件はいわゆる「備瀬のフクギ並木」という景勝地の中に位置しています。本件敷地も西側・北側の境界付近はフクギが立ち並んでいます。フクギは古くから植えられており、木の成長もあり、明確な境界を表す状況ではありません。敷地内に良好な樹木がある場合は、伐採できません。フクギを切る必要がある時は、本部町・備瀬区と協議を行って許可を得る必要があります。また、前面道路の幅員が狭いため、本件敷地内への車の乗り入れは難しい状況です。観光客の往来が多く、歩行者だけではなく自転車や電動キックボード等も見通しの悪い狭い道を頻繁に行き交いますので、交通には充分にご注意ください。

本来は重説に書くことでも無いとは思いますが、事故のリスクが高いと感じたので、わざわざ記載しました。地元住民との軋轢を生むような状況が続くなら（もしくは重大事故が起きたら）今後何らかの制限があってもおかしくないと思います。私は乗ったことはありませんが、本来は楽しい乗り物のはずです。適切な場所で適切な運転を心掛けてほしいものです。

※同じように地元住民に迷惑をかけ続けたのが原因で、民泊物件には水道を引かせない地域があります。民泊をやりたい方はご用心ください。ちなみに、私は地元住民に迷惑がかかるであろう場所での「民泊目的の取引」は手伝わないようにしています m(_ _)m

今日からいろいろ値上げして、500mlのペットボトル飲料が200円を超えるものが出てきたそうですね。デフレが30年続きました。きっとインフレはまだまだ長く続くのでしょう。現金を持っていても価値が損なわれる一方です。インフレ対策のための不動産購入の動きは、私としては実感がありませんが、全体的な賃金上昇が始まればやんばるの不動産市場がより活性化すると考えています。ただ、全体的な賃金上昇がインフレに追いつかない間は売上が厳しくなるかも知れません。

個人的に気になるのは、マンションの修繕積立金・管理費です。現金で置いていても価値が下がる一方です。資材や人件費も上がりますし、積み立ててきた資金が不足する要素しかないと思います。資金が不足したら大規模修繕は先延ばしになり、管理が行き届かなくなり徐々に荒廃し、最後はスラム化すると考えます。そのような予兆が見られるマンションはババ抜き状態になるでしょうね。最後に登記簿の甲区に名を刻んだ人は、いわゆる「負動産」を抱えることになります。やんばるではマンションが少ないので、私が取引でそのような心配をする場面はほぼありませんが、各管理組合はどのような対応をするのか興味があります。マンションを買うときは絶対に総会の議事録に目を通してください。ひょっとして管理組合の総会、荒れていませんかね？マンション管理会社の方はより大変な時代になったのではないでしょうか。

（余談）

以前に古い分譲マンションの売却相談がありました。〇〇万円で買いたいというオファーがあったとのこと。その金額は妥当か？との相談でした。何でそんなに安いのだろうと疑問に思いました。相談者から数年ぶりに入った部屋がシロアリだらけだったと聞いたので嫌な予感がして、物件を見る前に同業者の先輩方に話を聞きました。すると、「とある部屋で滝のような雨漏りが放置されている」との証言が・・・そのマンションは管理組合もないそうです。ストリートビューを見ると、共用部に放置されている粗大ごみが5年間も動かずに写っています。外観もヤバいです。絶対にその購入オファーに応じた方がいいと相談者に伝えました。

贈与でもらった不動産の売却に気を付けています。

まず、登記簿で確認するのは取得の原因です。これが贈与なら、「贈与してくれた人（以下、贈与者）はご健在か？贈与者に不動産売却の了承を得ているか？」を尋ねています。贈与者は、大抵の場合は目上の人（親・祖父母・おじおば）ですから、その人が嫌だ・ダメだと言えば受贈者は心情的に売れませんよね。

その確認を怠って取引の途中で売買が破断になると、買主に迷惑を掛けます。買主利用の銀行や設計会社等も同様です。仲介した不動産屋は買主等から信用を失います。最悪なのは、売買成立後に祖母が怒っているからやっぱり土地を返して・・・みたいなパターンです。リスク承知・売上優先で進める不動産屋・営業マンもいるかも知れません。私は、世の中のトラブルや悲しい出来事を誘発するようなことは回避したいです。

以前あった話。叔父からもらった土地を売りたいとの相談。まずは叔父さんから売却の承諾を得てくださいと相談者に伝えました。翌日には叔父の承諾を得たとの報告。私は一安心して媒介契約を交わし、売出し広告を出しました。すると、すぐに相談者から「やっぱり叔父が売るなと言っている・・・」との報告。すぐに売出しを止めました。やはり、あげたものを売られるといい気がしないですよ。特に、不動産なんて小さなものでも数百万円はしますから、それを無償であげるという人の気持ち・考えを無下にするのは相手の神経を逆撫でしますよ。

売りたい理由がお金に困っているなら・・・贈与者に対して正直に話せば理解してもらえるかも知れませんよ。事業資金に充てたいなら・・・事業計画書を贈与者に見せて、いただいた土地を現金化して別の形（自分の夢）で有効活用させてくださいと頭を下げてみてはどうでしょうか。無断で売却するよりも人生がうまくいくと思いますよ。受贈者も不動産屋もご用心ください。

最近、本土の方から山の問い合わせがそこそこあるのですが、皆さんインフラがないことを想定していないですね（広告内の説明を読まない人が多い・・・）。都市部で生きてきた方にはなかなか想像がつかないと思います。山に道・電気・水道が無いのは当たり前、もし整備されていたら先人に感謝しましょう。

山だと起伏が激しい地形が大半なので、いわゆる「がけ条例」に対応するために想定外の出費が出たなんて話もあります。ちゃんとした不動産屋を見極めて仲介に入れた方がいいですよ。

あと、名護市と本部町は建築基準法の接道義務があります。基本的な考えとして、幅員4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接していないと建築が出来ません。人里離れた静かな環境に憧れるのは分かりますが、周囲を見渡して建築物が無ければ、何らかの建築制限があることを疑った方がいいです。

以前に田舎の土地探しの留意点をまとめています。よかったら下の記事を読んでみてください。

田舎の土地探しあるある

（余談）

あと数十年したら国力が相当落ちて田舎のインフラ維持が厳しいものになることを、私は想定しています（一部の本土では既にその段階に入っていて、沖縄はまだ恵まれている状況）。山で生活することは、他責思考だったり誰かに依存してたら必ず限界が来ます。行政やインフラ企業を当てにせず、自分でいろいろ解決できる人に向いています。

引き続きちょくちょく売物件を預かっています。これまでに何度か書きましたが、物件を預かるとき、私は一般媒介で引き受けるようにしています。

専任媒介（以下、専任）が売出しを独占できて自社の売上が見込めるからいいというのが業界の共通認識だと思いますが、私は一般媒介（以下、一般）の方が好きです。理由は以下の通りです。

①専任の2週間に1度の報告義務に使う労力と時間が無駄。それよりも営業活動や物件の掃除・草刈り等に時間をかけた方がいいという判断。

②あまり長く預かるのも気分的に嫌で、すこしでも早く売れる可能性がある一般の方が気持ちよく過ごせる。他社に負けたらしょうがない。

③一般で競うと自分の立ち位置が見えてくる。

売主が専任で売り出しするメリットってありますかね。売り出すまでの問題解決に付き合ってくれた不動産屋に対して義理を果たすために専任を任せる、というのは動機として理解できます。

では、物件を売りたい時に一般で任せるとして、どんな不動産屋がいいのか。ジャンルの違う不動産屋2～3社程度に依頼するのがいいと私は考えます。

●イケイケ営業スタイルの会社

特徴は以下のような会社です。

・大々的に広告を打っている

・営業マンが全員若い（20代～30代前半ぐらい）

・営業マンの入れ替わりが激しい

客付け力はピカイチです。妥当な価格かつ需要のある物件なら早めに成約出来ると思います。ただし、厳しいノルマに追われているので、決まりにくい物件・ややこしい物件はぞんざいな扱いとなる可能性があることを念頭に置いてください。営業マンがノルマ達成のために最高効率で動こうと思ったら、決まりにくい物件・ややこしい物件に労力・時間をかけるわけがありませんよ。こういうことがあるので専任を任せるときは慎重になった方がいいですよ。

ちなみに、以前に某有名企業と一般で競ったとき、うちなーらいふの広告文は私のパクリ（コピペしただけ）、写真の掲載も無し（現地へ行っていないでしょ）でしたよ。しかも複数回こんなことがありました。パクリは腹が立ちましたが、逆に私が真摯に向き合っていることが分かる人には分かりますから、かえってラッキーでしたよ。一般でその不動産屋に負けたことはありません。

●家族経営の地場業者

賃貸管理もやっている老舗の不動産屋（家族経営）の営業マンと接すると、精神的に余裕がある感じがします。多くの場合は厳しいノルマに追われているわけではないので、売るのが難しい物件でも真摯に対応してもらえる可能性が高いと考えます。特に40～50代ぐらいの営業マンでしたら経験も体力もある方が多いので、頼りになると思います。

当社は上のどちらにも当てはまりません。気が向いたらお声がけください。

（余談）

「専任で3カ月預かって売れなかったらその物件からは手を引く」

そんな業者さんがいました。潔くてかっこよかったです。

いわゆるブローカー（無免許業者）とはお付き合い出来ません。ここ1年ぐらいで売物件の話が数件ありましたが断っています。当社預かりの物件に客付けしたい場合は、必ず宅地建物取引業の免許を持った沖縄の不動産屋を間に入れてください。最近は代理で物件を探しているような問い合わせの電話が多いですが、失礼を承知で単刀直入にブローカーかどうかを尋ねています。売上は大事ですが、安全で円滑な取引を重視しています。よろしくお願いします。

世の中、落とし穴だらけです。

ここでは落としたら確実に終了です。

不動産取引の世界も落とし穴だらけです。改めて気を引き締めます。

相変わらず営業電話・訪問営業はすべて断っていますが、行きがかり上、営業トークを聞く場面がありました。もちろんキッパリ断りました。途中で話をさえぎって。

不安を煽って消費を促す最悪な話でした。私は商品のことはどうでもよくて、こういう営業は【誠実ではない】という一点だけで話を聞くに値しません。そもそも商品自体の魅力があれば勝手に売れるのが市場だと考えています。イライラして無駄な時間を過ごしました。

〇〇〇を買わされたとか言う他責思考の強い被害者が世の中にはたくさんいると思いますが、主体性をもってキッパリ断りましょう。相手はあなたを舐めてかかってきています。何も恐れることはありませんよ。

昔は土地と酒を交換した（しかも所有権移転登記をしていない！）という話を何度か聞いたことがあります。昨日本部町で預かっている売地周辺をブラブラしていたら、地元オジーと遭遇。

近隣のお話をいろいろ伺っていたら、自分名義の土地に知らない墓が多数あるとのこと。おそらく親か祖父母の代で売ったか、酒や畳などの物品と交換して、分筆・所有権移転登記をしなかったパターンですねーと話しました。

すると、とある人が名護で山と酒を交換したという話に。有名な話らしく、その山の場所を聞いてビックリ。ただの山ではなく、現在は鉱山となっている所でした。

酒にどれだけの価値があると考えるかは人それぞれだとは思いますが、売った人やそのご家族は悔しい思いをしたでしょうね。物が無い時代はそれだけ酒が貴重だったんですかね。それとも酔っ払って正常な判断が出来なかったのでしょうか。