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田舎の土地探しあるある

これは声を大にして主張したいことなのですが、

田舎の土地探しは以下のことに注意を払ってご見学することをおすすめします。

物件広告の写真や航空写真、ストリートビューで事前に分かることもあります。

 

【やんばるの土地探しあるある】

①上水道本管までの距離が遠い

これが一番です。引込み工事代で1mあたり2万円(※目安です。現場の状況により金額が変わります。)だとしたら、

500m引き込むと1,000万円。土地代より高くつく恐れがあります!

都会ではインフラが整って当たり前という感覚があるかと思いますが、

田舎でそれは通用しません。

田舎、特に山の中は上水道が通っているかは必ず確認してください。

都市部が如何にお膳立てされてインフラが成り立っているのかを実感するはずです。

 

個人的にも土地を探していて安い土地をネットで見つけて色めき立ったものの、

水道が周辺に敷設されてなくてガッカリ・・・というパターンが多いです。

 

●水道が敷設されているかどうかの簡単な見分け方

①周辺に家や建物がなかったら、そこはほぼ水道が未整備です

②道路のアスファルトに細長く長い距離を工事した形跡がある → 道路開通後に水道を敷設した可能性あり!

 

水道が近くまできていたら先人に感謝しましょう!

 

②街灯が無くて夜が暗い

物件を見学するときは日中がほとんどだと思います。

見落としがちなのですが、土地の前や周辺道路等に街灯があるかも見てください。

田舎で生まれ育った私としては夜に周辺が暗いのは当たり前ですが、

都市部から来た方には不安を覚える方もいらっしゃるかと思います。

ちなみに、街灯は大体において字(自治会)が設置して電気代を負担しています。

なので、基本的に住宅街にしか街灯はありません。

山の中に街灯はありません。

 

③「がけ」に接している

やんばる(漢字で書くと山原)と言われる通り、起伏が激しい地形が多いので、

当然がけに接している土地も多いです。

その際は擁壁設置をしないと建築が出来ない恐れがあります。

下手したら擁壁工事代だけで1,000万円オーバーすることも・・・

下のURLにて、がけ条例の概要をまとめています。

http://beach2103.com/wp-content/uploads/document/cliff-regulations.pdf

 

中古建物を買う時も注意が必要です。

建築時に擁壁工事をしなくて既存不適格となっている建物が散見されます。

今は緩かった時代とは違いますから、再建築時には擁壁工事を要する恐れも

想定しながら高低差に注意を払ってください。

 

④自然公園法の特別地域に入っている

海岸沿いや本部町・今帰仁村だと山間部、つまり風光明媚な場所は自然公園法の制限を受けている可能性が高いです。

詳しくは下のリンクにまとめています。

【留意点】自然公園法の制限について

 

⑤防災無線のスピーカー

これも都市部から来ると馴染みがないかも知れません。

周辺の電柱や公共の建物にスピーカーがないかを見てください。

多くは朝7時、お昼12時、17時の定時チャイムが鳴ります。

また、公民館や役場からのお知らせが不定期であります。

災害時に危険を知らせる目的のものなので音がうるさくて当たり前です。

向きを変えることも当然できません。

県外から移住してきて防災無線がうるさいと苦情を入れた人の話を聞いたことがありますが、

向きを変えたら、例えば避難喚起の放送が本来届く所に聞こえなくなったら大変ですよ。

 

⑥周辺に家が一軒も無い

多くの場合は建築が出来ない制限があります。

代表的なのは農振農用地区域です。農業以外の活用が出来ません。

あとは、単純にインフラが届いていないから誰も家を建てないパターンです。

 

 

これら以外にもいろいろ注意を払うことはあります。

例えば、

・盆地で真ん中に川が通っていたら、異常気象時には川が氾濫する恐れがあります。

・畑で野菜を育てていたらイノシシに掘り返されることもあります。

・路線バスが通っていない、もしくはバス停まで遠すぎる。

書くとキリがないので今回はこのへんでおしまいにします。

地形・インフラ・周辺環境はよく観察して見学することをおすすめします。

 

 

値付けの話

売買物件でも賃貸物件でも、値付けは以下のパターンに大きく分けられます。

 

①不動産業者が提案してそのまま価格が決まる

このパターンが一番多いかと思います。

私は提案するときには過去の取引事例と私の相場観を所有者へ伝えて、

「すぐに成約するであろう価格」と

「じっくり待てば決まるであろう価格」を

提示しています。売買においては後者で価格を決めるパターンが多いです。

前者が理屈からはじき出される価格で、後者が感覚的な価格です。

明確な根拠がないといまいち信用できないイメージがあると思いますが、

感覚的なものって言語化できていないだけで案外馬鹿にできないですよ。

その辺は不動産屋の腕の見せ所です。

 

 

②所有者(一般人)の一存

このパターンもちょくちょくあります。

たまに相場を無視したような強い価格設定のものがあるときは、このパターンが多いはずです。

大体は所有者に余裕があって、決まればラッキーぐらいの感覚で出しているものが多いかと思います。

 

時々あるのですが、現地看板を見て問い合わせしてきたお客様に

価格をお伝えするとビックリされます。

なかには相場がどうのとか非常識だとかいろいろ主張されて、

なんだか私が責められているような状況の時があります(›´ω`‹ )

こればかりはしょうがないんです。

所有者も相場からかけ離れていることは承知のうえで、

それでもその価格で出しています。

これで私が一方的にいろいろ主張されるとすごく理不尽な気持ちになります。

そもそも、私のような仲介メインの不動産業者は手数料収入で飯を食っているわけですから、

成約する見込みの薄い価格を私が付ける動機はないですよ。

なんなら、全部安い価格で出した方が成約率は高まって私の収入が増えますからそうしたいぐらいです。

しかし、ご依頼いただいた所有者さんに損はさせたくないですし、

所有者さんも余程のことが無い限り安売りする理由はありませんから、

それなりの価格で募集広告を出すことになります。

 

 

③所有者(不動産業者)が自分で決める

不動産業者が所有者の場合もあります。

価格はその業者さんの考え次第ですね。

需要が強い場所においては高めの価格を付ける業者さんが多いかも・・・

その代わり、直で所有者と話をすることになりますから話が早いのと、

仲介手数料が掛からない点はメリットです。

 

 

【番外編】高く出さざるを得ないケース・・・

売買物件の場合、一定の価格で売れないと抵当権を外せないことがあります。

買って(建てて)数年で売却となった場合は残債がまだたっぷりありますから。

抵当権を外せなければ売買は不可能です。

抵当権が外せる金額が相場以上のものだと売主さんは苦しい立場です。

新型コロナ直前に事業用物件を買った(建てた)方は運が悪かったとしか思えませんが、

これから買う(建てる)方はそうならないように、

資金計画は他人の意見に流されずにしっかりご自身で考えましょう。

私も3年前に自宅を建てたばかりで、去年独立を決めた途端にコロナ禍ですから

他人事だとは思えません。他人の心配よりも自身を心配した方がいい立場ですよね。

仕事がんばります(完)

 

 

成約価格は需要と供給、所有者の経済事情、買主(借主)の資金力、

社会情勢、営業マンの交渉力、居住用と事業用の違い等の様々な要因で決まります。

いずれのルートを辿るにしても最終的には所有者が決めることです。

勝手に師匠

こんなブログでも毎週一定数の閲覧数があります。

かつての私がそうであったように、壁にぶつかって何かヒントを得ようと

不動産業者のブログを見ている方ももしかしたら中にはいらっしゃるかと思います。

 

私が最も参考にしていたブログは不動歩さんのブログ(http://nkgw.blog45.fc2.com/)です。

賃貸も売買も話題が豊富で、読み物としても面白いです。

トラブル対応時に私が主張したいことをけっこう代弁してくれていて、

やはり自分の考えは間違っていないんだなと勇気をもらえたことが何回もあります。

 

ただ、7年前ぐらいから見るのを止めましたよ。

これ以上世の中が嫌になりたくなかったので(笑)

 

久々に開いたトップページが「小さな音の苦情」の話で、

相変わらずキレのある内容で安心しました。

賃貸管理業者に勤めている方は絶対に読んだほうがいいですよ。

いろいろ悩み解決につながる含蓄に富んでいます。

面識はまったくありませんが、勝手に私の師匠だと思っています。

 

このブログもたまには世の誰かの役に立つ情報を書いてみようかと考えを巡らせていて、

師匠を思い出し書いてみました。たまには業界の有益な情報も提供できたらと思います。

 

 

個人間売買の話

どうやら、個人間売買ではお手頃物件にありつけるチャンスがあるようです。

セミプロのような方々からは不動産屋から買うと高いとたまに言われますが、

逆にいうと個人間売買では情報格差で安く手に入るチャンスがあるわけです。

相場観のないおじいちゃん・おばあちゃんから相場以下で売ってもらうとか、

誠実ではないので私はそんなことはしないですけどね。

売主が即現金化したいから安く買えるという話ならお互いにWin-Winでアリだと思います。

 

あと、個人間取引は様々なリスクを負う覚悟がある方にしかできないですね。

一番最悪なのは「建築・再建築不可」なのですが、それを見抜けたとしても面倒なことや罠がいろいろあります。

なかでも気を付けていただきたいのは、税金対策とかいって話を持ち掛けてくる売主さんが世の中にはいます。

言い換えると脱〇ですね。

私はその単語が出た瞬間に取引NGと判断します。

人の立場を無視して自分の利益しか考えない一番やばいパターンです。

百歩譲ってその話に乗ったとして、モラルが無い人って他にも何か隠していると思いませんか?

私には地雷がいっぱい見える気がします(笑)

信頼できる不動産業者の見分け方

不動産って高額物件ですし、一般的に業界イメージが悪いと言われているので

信頼できる業者に仕事を任せたいですよね。

 

信頼できる業者の見分け方はいろいろあるかと思いますが、

端くれとはいえ、この業界に約13年・複数の地域で携わってきた経験から言うと、

「ブログで理路整然と辛口コメント・毒舌を吐いている業者さん」は信頼できます。

これ、かなり精度が高いと思います。

 

辛口になるからには自分に自信を持っていないと出来ないですよね。

やましいことが無いから出来ることかと。

実際にお会いして話し込むと、誠実で勉強家な方々ばかりです。

 

あくまでも、理路整然としていることが条件です。

大した根拠のない辛口・毒舌は、ただのやばい人だと思いますからご用心ください(笑)

物件広告の考え方

うちなーらいふの備考欄に、当社ホームページへお客様を誘導する文言を記載していますが、

下記のように表現を変更しました。

少しでもホームページを読んでいただける確率を高めるためにです。

 

◆物件資料ダウンロード・詳細情報は当社ホームページへ→ http://beach2103.com/sale/434/

  ↓ ↓ ↓

◆物件資料ダウンロード・詳細コメントの閲覧は当社ホームページへ→ http://beach2103.com/sale/434/

 

ポータルサイトは広告の閲覧数を稼ぐにはかなり有効なのですが、

文字数制限があったりPDF添付ができなかったりで、

表現手段が限られてしまいます。

一方、当社ホームページではやりたい放題できます。

ブログ感覚で写真や図面を解説しながらみたいなことです。

ホームページ上の物件に対するコメントを一読された状態でのお問い合わせですと、

お客様が一定の情報・知識を得たうえでの会話となりますので、話が早くなりますし、

物件への理解がより深まると思います。

 

本当は、個人情報を黒塗りした重要事項説明書をダウンロード出来るようにしたいのですが、

パクられるのも嫌ですし、不動産屋の武器ですからね。

やめときます(笑)

 

ホームページのコメントは物件によってはかなり時間をかけています。

それに関しては正直、営業効率としては悪いと感じています。

あと、留意点を読んだために問い合わせに至らない方も多いのではないかと思います。

お客様と出会うきっかけを減らしているはずです。

 

しかし、いずれ分かることですし、

最初から知っていたら見学に来なかったと残念な思いをさせたくないです。

やり手の営業マンなら出会ってしまえば後は納得して購入してもらえるのかも知れませんね。

どれだけこのやり方が通用するか試行錯誤です。

 

ちなみに、留意点が多いと文句を言われているようだと

捉える売主様もいらっしゃるかも知れませんが、

留意点は必ず重要事項説明書に記載しますし、

マイナスばかりにならないようにプラス面も伝えることを心掛けています。

例えば、周辺が墓地の物件は敬遠する方が多いですが、

これをプラスに捉えれば、周辺が開発される可能性がかなり低いので、

静かで日当たりの良い環境が維持できます。

当社の裏が墓地なのでよく実感します。

物は考えようですね。

 

賃貸物件の連帯保証人について

沖縄の地場の不動産業者を通して賃貸物件を借りるときには、

ほぼほぼ保証会社への加入をお願いされると思います。

 

そこまではお客様にご理解していただくことが多いのですが、

加えて連帯保証人もお願いすると、たまにお客様からお叱りをいただくことがあります。

特に県外の方からが多いです。

 

保証会社を付けて家賃滞納リスクを低減しているはずなのに連帯保証人も付けるとは過剰では?

というのがお怒りの理由だと思います。

たしかに、身内にお願いするにしても連帯保証人をお願いするのは負担に感じます。

出来ることなら連帯保証人不要で保証会社加入だけで済ませる方がいいですよね。

私もそう思います。

 

しかし、連帯保証人不要のまま契約をして、もし契約者ご本人がお亡くなりになった場合、

ご遺体の引き取り・遺品整理という現実に直面したときを想像してみてください。

こういったことは家族にしか出来ないですよね・・・

遺品を処分したら後で現れたご遺族に抗議を受けるでしょうし、

遺品を保管するにも場所を確保したり、それを何年も持ち続けるかも知れないことを考えると・・・私には無理です。

ご遺族・相続人がすぐに現れていただけるとよいのですが、家族関係が破綻していて来ないケースもあるかと思います。

そこで連帯保証人です。連帯保証人であれば法的拘束力がありますから、事に向き合う責任が生じます。

 

保証会社と交わす「保証委託契約」が連帯保証人不要だとしても、

家主と交わす「建物賃貸借契約」では連帯保証人をお願いしたい理由は、

家賃滞納時のリスク管理もそうですが、賃借人死亡時のリスク管理が大きな理由です。

ちなみに、連帯保証人を他人ではなく身内に限ることが多いのはそういう側面が大きいです。

私は売買メインの業者なので賃貸の管理物件はありませんし、今後管理するつもりもありませんが、

管理会社の立場でしたらきっと私も連帯保証人をお願いする方針にします。

 

あくまでも上記は不動産業者・貸主側のポジショントーク的な主張です。

個人的には将来家余りの時代が加速したら、借主に負担の少ない連帯保証人不要の取引が

優位になり一般的になると予想しています。

家余りの加速と同時に、独身の方が増え少子化で兄弟姉妹も少ないですから

連帯保証人を頼める人が限られてくると思います。

貸主・不動産業者には辛いところですが、借主にとってはいい時代になると思いますし、その方がいいかなと思います。

 

もし、保証会社+連帯保証人の条件にご納得いただけないようでしたら、

不動産業者を介さずに自主管理・募集をしている大家さんに直接あたってみる方法もあります。

そういうアパートは保証会社を使っていないケースがあります。

そうすれば連帯保証人をお願いするだけで契約は済みます。

見つけるのは手間がかかりますが、そういう方法もあります。

あまり知られていない情報だと思いますので提供しました。

 

連帯保証人不要で保証会社のみで契約したい場合は、

大東建託さんやレオパレスさんなら対応していますが、

沖縄の地場の不動産業者で探すのは難しいと思います。

境界・測量の話

不動産売買においては基本的に土地の測量は売主負担で行いますが、

なかには売主が測量を行わないケースもありますので、

個別案件毎に測量を入れるのかを確認した方がいいですね。

同じ不動産屋から募集に出ている物件でも物件Aは測量済で物件Bは測量無しということがあります。

売主が異なりますので個別案件毎に確認が必要です。

 

売主が測量を入れないケースで主なものは、取引価格に対して測量費用が高いケースですね。

100万円以下の土地を20~25万円かけて確定測量しても、あまり売るメリットがないというか、

売主の手取りがかなり少なくなります。

実際にあったケースで、広大な山林の売買で、測量代の見積額が700万円以上というのもありました。

当該山林の隣地も山林であるわけで、大金をかけて正確に測量することにどれだけ意味があるのかというと疑問でした。

 

測量にもいろいろ種類がありますが、

①土地家屋調査士による測量であること

②境界確定測量(隣接地主の署名・捺印取得済み)であること

不動産取引においてこの2点をクリアできていれば境界トラブルのリスクは減らせます。

それ以外の場合はご用心ください。

山林等のアバウトな境界確認でよければ上記2点はクリアしてなくてもいいと思います。

 

◆越境について

本部町で実際に目にしたケースですが、国道の敷地に家の一部が乗っかっているのを見たことがあります。

バス停を作るときに発覚したそうで、結局バス停は他の場所に作っていました。

他社さんのケースでは、隣人の敷地の上に売却する家が越境していたそうです。

 

こういう場合、どのように解決するのかに興味があります。

まずは越境した側が測量結果に納得するのかどうか。

「祖父母の代からこの石からこの木までが我が家の敷地と聞いてきた」方からすると、

何十年も信じてきたことが急に覆されるわけですから、到底納得してもらえないのではと思います。

測量と法律の専門家である土地家屋調査士の客観的な測量結果と、地主さんの認識をどのようにすり合わせていくのか・・・

一度勉強でついていきたいものです。

 

売買物件の取引の流れ

売買物件の「所有権移転・物件引き渡しまでの流れ」については、

下のURLにまとめています。よかったら参考にしてください。

不動産取引の全体像って分かりにくいですよね。

なお、これは基本的な流れですので、細かいところ・諸条件は個別案件により異なりますので、

あくまでも参考として見てください。

http://beach2103.com/wp-content/uploads/document/flow-of-ownership-transfer.pdf

 

不動産取引は最後の最後まで気が抜けないものです。

私は【所有権移転・残代金決済・物件引渡し】を終えるこの瞬間まで、

取引が成立しない可能性があることを念頭に置いています。

売主にしても買主にしても不動産取引は多くの方にとっては一生に1~2度というものなので想像しづらいかと思いますが、

取引が不成立に終わるケースが多々あります。その一部を紹介したいと思います。

 

まず、物件を購入したいと決めたら購入希望者から

「買付証明書(購入申込書)」を売主に対して提出します。

その際に基本的な条件がまとまれば【契約手続き】へ進みます。

買付証明書の提出で売主も買主もまず一段落といったところかと思いますが、

不動産取引の完結までは、まだまだ序の口です。

 

ポイント① 契約締結前

【契約手続き】を済ませるまでの間に、売主が他の購入希望者と話を進める可能性があります。

例えば、より良い条件で購入を希望する方が現れた場合です。

契約手続き前だと法的な効力はありませんし、この時点では誰に売るかを決めるのは売主に権利がありますので、

他の方に売ることになったからといって売主に責任を追及することは基本的に難しいと思います。

 

逆に購入希望者の都合で話が流れる可能性もあります。

他に良い物件が出たということでキャンセルのパターンが一番多いでしょうか。

健康診断で引っかかって団信が通らないであろうということで断念したケースもありました。

購入希望者が逮捕されたということもありました。しかし、このときはかえって契約手続き前でよかったと思いました。

契約締結後ですと違約金で解決となりかねないケースでしたので。

 

無事に【契約手続き】を済ませましたら、【所有権移転・残代金決済・物件引渡し】までの間に

いろいろ準備をする時間があります。

代表的なのは融資の審査ですが、他にも農地転用や売買対象が売主自宅なら引越し、境界復元測量等です。

 

ポイント② 契約締結後

融資が通らないケースがあります。この時は融資特約を契約書に盛り込んでいることがほとんどだと思いますので、

基本的には白紙解約で手付金は無利息で全額返戻しなければなりません。

売買当事者の一方どちらかが一方的な理由で解約を申し出る場合は、手付金の分で責任を取るかたちで解決となります。

例えば、他にいい物件が出たからといって買主がキャンセルする場合は手付金を放棄しなければなりません。

売主がもっと高く売れると第三者の意見を聞き入れて手付金を倍返しして解約したこともありました。

このとき買主は「道義的にどうなのか?」という気持ちになるかと思いますが、

これは売主の「権利」を行使したまでなので、基本的に売主の責任は追及できません。

 

しかし、契約の進捗状況次第では手付金の放棄または倍返しが不可となり、違約金で解決することもあります。

幸いにも私はまだ違約金で解決するケースには遭遇したことがありませんが、あまり想像したくないですね。

【契約締結後】は法的な効力が及びますので、何らかの責任が確実に生じます。ここが【契約締結前】との大きな違いです。

 

ポイント③ 所有権移転・残代金決済・物件引渡し

諸々進んで【所有権移転・残代金決済・物件引渡し】の日、

やっとこの日が来たと当事者全員が思うのが普通だと思いますが、

その当日に取引が不成立に終わったというケースを聞いたことがあります。

自宅を売却する売主さんが土壇場になって「思い入れのある家なのでやはり売れません」ということで

大どんでん返しとなったそうです。違約金で解決したそうです。

 

数年前に東京で63億円を騙し取られた地面師事件では、売主が偽物でした。

恐ろしすぎて考えたくもないですが、いろいろなことを想定しながら仕事をしないと

結果的にお客様に迷惑をかけることになりますから、

しっかり自分の目で確かめて、極力一次情報に当たることを心掛けています。

 

天変地異や戦争等で取引が成立しないことも想定されますが、これは極論ですね。

 

不動産売買は一筋縄にはいきません。ストレートに話が進むことはほとんどありません。

私の願いは「安全な取引の実現」であり、それが不動産仲介の真髄かと思います。

【留意点】自然公園法の制限について

やんばるには風光明媚な場所が多く、当社で募集広告を出している売地も複数あります。

綺麗なところには付き物の「自然公園法の制限」ですが、

制限を知らずに買うと実は希望の使い方が出来なくて後々泣きを見ることになりかねないのでご留意ください。

原状回復を命じられることと、罰則の可能性もあります。

 

制限の代表的なものとして、隣地・道路から建物を5m以上離さないといけません。

ということは、土地の幅が10mを切ると建築できるスペースがありません。

第2種特別地域では、集合住宅やホテルを造るときは建ぺい率が20%・容積率40%となります。

 

以下に情報ソースをまとめましたので、自然公園内の物件売買を検討している方は

参考にしていただけたらと思います。

 

●国立・国定公園特別地域内での各種行為に係る許可基準の概要

概要 コメント入り

↑ 大まかな内容は上の資料にまとめられています。

 

●自然公園法施行規則第11条(基準部分)引用関係整理表

https://www.pref.okinawa.jp/site/kankyo/shizen/koen/documents/shizennkouennhousekoukisoku.pdf

↑ より細かい内容は上のリンクからご確認ください。

 

●自然公園法の条文

https://www.env.go.jp/nature/np/law/newlow_all.htm

↑ 原状回復の命令に関することや罰則等が記載されています。

 

沖縄海岸国定公園区域図

https://www.pref.okinawa.jp/site/kankyo/shizen/koen/kaigannkokuteikouen_kuikizu_hogokiseizu.html

↑ 自然公園法による制限の対象地図です。

 

下はすべて第2種特別地域の写真です。制限はいろいろありますが、それだけ美しく守りたい自然が身近にあるということなので、うまく自然と調和しながら活用していただくことを願っております。

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