民泊関連で大きな報道が出ましたね。自治体の条例で事実上禁止が可能となるようです。国はこれから各自治体へ通知を出すようです。報道を見る限りの要点は以下の通りです。

①住宅地等の環境が損なわれる場合、条例で営業可能日数を「0日」とすることが可能（事実上の禁止が可能）

②住宅地や教育施設の周辺において、環境が損なわれるおそれがある場合、条例により立地規制等が可能

③すでに多くの民泊が存在し弊害が生じている場合、既存民泊への制限も可能

④騒音計や出入り口のカメラ設置を条例で事業者に義務を課す

上記③は実行されたら影響が大きくなりますね。北部ではなかなか踏み切れない気もしますが、住宅と民泊が混在している地域では禁止となるリスクがあるのではないでしょうか。④騒音計・カメラ設置義務は、争ったときの証拠保全を想定していますかね。それだけ苦しんでいる住民が多いことを示していますね。

売一戸建ての問い合わせで、たまに民泊目的の方がいますが、私は次のように対応しています。

（1）近隣が民家なら、民泊は周囲から理解を得られないのでは？トラブルが生じても私は責任を取れない、という意思を明確に伝える。

（2）周囲に民家が無い場所（山間部や海沿い等）、飲み屋街等であれば、紹介可能。

以前、問い合わせで（1）の対応をしたところ、食い下がってきたお客様がいました。話の要点は下記の通りです。

以下、甲＝お客様・乙＝私　　「」内コメントは心の声

（甲）売りに出ている某所の一戸建てを見学したい

（乙）活用の目的はご自宅ですか？事業用ですか？

（甲）民泊です

（乙）隣接している2軒が民家なので、周りから民泊の理解を得られないと思います。騒音・ゴミ・違法駐車等が社会問題になっています。県内・県外問わず何度も報道に出ています。

（甲）不動産屋は仲介するだけだから民泊トラブルの責任を負わなくていいのでは？

（乙）近隣住民が迷惑するから無理です。・・・「やんばるに非常識な人間を入れるわけがない、不動産屋をなめるな」

（甲）他の地域で民泊をやっているが、苦情が来たことは一度もない。

（乙）ここでは無理です。・・・「絶対ウソ！」

（乙）どこにお住まいですか？どこで民泊をやっていますか？

（甲）○○（遠方）に住んでいて、○○（さらに遠方）で民泊をしています

（乙）トラブルがあってもオーナー本人が現場で対応できないなら物件を紹介できないです。すみません、他を当たってください。・・・「負担や不利益は地元住民が受けて、収益は遠方にいるオーナーが受け取る理不尽さを見過ごすわけがない」

こんな感じの話は多いです。オーナー本人が地域に住んで、地域に溶け込んで、矢面に立つ人を知っていますが、そういう人であれば信用できますけどね。国の方針で民泊禁止の判断を自治体に委ねる状況になってきたのは、私の感覚は間違っていなかったと背中を押してもらえた気分です。

●余談

北部の某地域では、民泊には簡易水道（上水道の無い地域では地元区が飲用水を供給している）を供給しません。そこはきれいな海岸のある地域なので、民泊向けの立地ではありますが、地域住民の意思で民泊を実質的に排除してきたわけです。

明日～明後日は台風が直撃しそうですね。

不動産屋の台風前夜あるある。

中古一戸建を内見しがち。

理由はおそらく、以下の2点。

①雨風が強いと家に籠って暇だから

②大雨時の周辺状況を見たい

状況次第ではご案内しますが、自己責任でお願いします。

土砂崩れ等で道路が寸断されることがあります（特に東村）。

古宇利大橋・瀬底大橋は暴風域に入ると通行止めになるので島を脱出できません。

お家に帰れなくなっても責任は取れませんので。ご用心ください。

●余談

今度の台風の名称「チャンミー」。うちのミーちゃんをたまにチャンミーと呼んでいます。

ビーチフロントの土地は現在取り扱いはありません。

独立して6年経ちますが、ビーチフロントの土地に携わったのは3度だけです（成約は1件だけ）。

海に囲まれた島なのにビーチフロント、海沿いの土地がめったに市場に出ない理由は以前記事にしています（下のリンク）。

参考にしてみてください。

今日の一言

◆ビーチフロントではありませんが、ビーチに近い売地はあります。

　完璧に海沿いではない点を補って余りあるほどの美しいビーチです。

　米軍のビーチ・リゾートホテルに連なる本島内でも有数の天然ビーチだと思います。

　よかったら下のリンクを覗いてみてください。

国頭村　鏡地723.27坪

最近、売農地の問い合わせが複数ありました。

いずれも新規就農の方でしたが、農地は誰でも買えるわけではない点にご留意ください。やる気があって資金を用意できても、それだけでは農地を買うことが出来ません。

◆制限を厳しくする理由

新規就農＆農地購入のハードルが高いのは非合理的だと思います。

耕作放棄地は多いし、食料自給率を上げるためにも、やる気がある人が農地を購入出来ないのは納得がいきません。

しかし、制限をかけている側（市町村・県）の考え方を聞くと、制限を厳しくするのには合理性があるなと思いました。

●やめる人が多い　→　周辺農家に迷惑がかかる

私の親戚に農家がいますが、最初はやる気があっても続かない人が多いと話していました。毎日畑に向き合う現実は、厳しいものがあるようです。

放棄された農地は草木が生い茂り、周辺の農家に迷惑が掛かります。

①雑草の種子が飛散　→　周辺地主の草刈りが増加

②害虫・病害の発生源となる

③鳥獣害の温床となる（鳥、ネズミ、ハブ、イノシシ等の潜み場）　

●投機目的の排除

将来の値上がり狙い、実質的な別荘地化、開発待ち保有、この辺を警戒しているようです。農地が高くなると、本気で農業をやる人が土地を買いにくくなり、生産量が下がることに繋がります。社会に悪影響が出ます。

◆遠方在住

問い合わせのパターンでよくあるのが、「住民票のある所が遠方の市町村や県外」です。

通い続けて農業するのは無理でしょ、ということで事前相談の時点で話が終わります。

◆それでも、やんばるで農業をしたい

やる気・資金があっても、いきなり農地を買うことが困難ですが、まったく買うことが不可能なわけではありません。

農業をしたい自治体に移住する　→　借地からスタート　→　耕作・販売実績を作る

このような手順を踏めば、農地購入を農業委員会から認められやすくなります。

かつて私が関わった新規就農案件では、下記のような流れで農地購入が出来ました。

①半年程度、地元の農家の手伝いをする。経験を積む＆人脈づくり。農業は周辺農家との協調性が大事（水利・農道管理など）。

②農地法3条の許可を得て借地でスタート（農地購入は農業委員会に認められなかった）。借地契約の時点で地主さんの果樹があり、その栽培を引き継ぎつつ、他に野菜等も植える。

③1年程度かけて、耕作～販売までのワンサイクルを完結させる。実績作り。

④農地法3条の許可を得てようやく農地購入が出来た。

※個別案件・自治体で話が変わってくるので、あくまでも参考事例です。

※売主さんから果樹を引き継げたという点は、すぐに一定量を収穫できたので、実績作りにかなり有利に働いたと思います。本命の作付で実績作りに時間がかかりそうなら、最初は果樹付きの農地を狙うのがいいと考えます。

◆どうしてもすぐに土地を買ってやんばるで農業がしたい

上水道が敷設されていないような原野・山林は宅地化がされにくいので、一般宅地よりも低額であることがほとんどです。そういう土地を狙う方がいいでしょうね。水の確保、草木の伐採・伐根のコスト、土の改良等と課題がありますが・・・なんか、上のようなパターンで用意周到にやる方が良くないですか？不動産屋としては即土地を買ってもらった方が仲介手数料がいただけるので都合がいいのですけどね。

◆水耕栽培の施設建設（植物工場）は不可

最近知ったのですが、ダメとのことでした。わざわざ農地をつぶさなくても他の場所で出来るでしょ、という趣旨らしいです。

●木造、CB造？　赤瓦、セメント瓦？　ガラス戸、サッシ？

古民家というと、私は木造+赤瓦+ガラス戸をイメージします。セメント瓦だったり、戸をサッシに変えているお家もありますね。ただし、躯体がCB造やRC造の場合は、私は「古民家風建物」と表現しています。CB造・RC造でも瓦屋根であれば雰囲気はいいですけどね。でも、古民家と言えば木造ですよ。

●琉球古民家

最近目にすることの多い単語。地元の人間からすると、すごく違和感のあるネーミングです。シンプルに古民家、または瓦家（カワラヤー）と言いますよね。本土の方向けのブランディングでしょうか。京都の古民家は平安古民家と言わないはずです。そのような違和感だと言えば伝わるでしょうか。でも、そのうち琉球古民家という呼称が定着するのでしょうね。イメージが湧きやすい呼び方ではあります。

●山の麓にご用心

北部の古民家は、土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域に入っていることが多いです。ただでさえ建物に担保価値がないのに、ハザード指定されていると金融機関からの借り入れはほぼ無理でしょう。現金で買うから大丈夫と思っていても、いざ手放すときに買い手が付きにくいですよ。

戦前は上水道がありませんから、水が湧く山の麓は一等地だったはずです。山の麓に集落が形成されたので、その名残が今でもあるわけです。そうした地域は建物が更新されていないケースが多く、古民家が残りがちです。

山の麓ということは、虫が多いですね。これは当然ですよ。木造の古民家は隙間だらけですから、虫やヤモリ等が侵入し放題です。古民家を改装した民泊のコメントで虫が多いと低評価が付いていたりしますが、田舎の解像度が低すぎと言わざるを得ません。賃貸アパートでもそうです。わざわざ山の中のアパートに引っ越してきて虫の文句を言う人がたまにいます。自然と付き合うという発想がまったくないですね。古民家を賃貸したり民泊で活用をお考えの方はクレームにご用心ください。

●伝統を重んじるのであれば隙間を許容しましょう

古民家に虫が侵入するとクレームを入れた入居者。貸主が隙間を埋めたら、今度は結露のクレームが・・・という話を聞いたことがあります。古民家のデメリットを理解して借りましょうよ。古民家は古民家らしく隙間だらけなのが自然ですよ。郷に入れば郷に従えです。細かいことを気にするタイプなら買ったり借りたりしない方がいいですよ。

●投資用で買うなら

基本的には、建物を評価せず土地価格で買うに限ると思います。もしくは1,000万円以下。この2パターンなら将来売りたいときに損はしない確率が高いと考えます。一生自分で使う覚悟がある方なら高い古民家でもいいと思いますよ。他人がどう言おうが自分が満足しているならいい買い物だと考えます。

●駐車場が多く取れたら化ける

例え高い古民家でも、駐車場が8台ぐらい取れたら損はしないと思います。事業用として使えるからです。事業の収益で元が取れますから、相場よりも高値で買っても損はしないという意味です。敷地が広くても前面道路が車両通行不可なら意味がないですけどね。車が通れる道に接していて再建築が可能なら文句なしでしょう。近くで空き地を借りて駐車場にする方法もありますが、私だったら自前の駐車場が絶対です。他人は当てにできませんから。

●戦前の建材

最近お手伝いさせていただいた古民家が、1949年に現在地に移築され、建材自体は戦前モノのお家でした。信じられないぐらい状態が良かったです。また、売主様のご厚意で大正8（1919）年の土地売買契約書、登記済権利証、戸籍謄本も見させていただきました。107年前ですよ。きちんと印紙も貼ってありました。しかも、戸籍に安政生まれの方の情報がありました。当時の戸籍には平民という身分を記載していたんですね。戦火を逃れ、家も書類も大切にされてきた方々に思いを馳せました。このお家を買えたお客様は相当ラッキーだと思います。

●私は古民家で育った

私が高校卒業まで育った実家が昭和16年築の古民家でした。しかも山の麓です。虫やヤモリは普通に入ってくるし、ネズミもいました。湿気もすごかったです。とある夏、カバンに入れていたフリスクの中身が消えていました。カバンがフリスク臭満載で、夏の暑さ＋湿気で溶けてしまったわけです。

冬は寒く夏は暑かったですね。当たり前ですが。夏はともかく、冬は暖かい家に住んだ方がいいですよ。きっと健康寿命が延びます。室内犬と外犬の寿命差を考えるとそう思います。私の周囲の年寄りは大抵11月～3月に亡くなっています。寒さは体への負担が大きいと考えます。古民家でもエアコンを取り付けた方がいいですよ。

このブログで何度か再掲していますし、そもそも会社概要にもこの記事のリンクを貼っています。

最近、山や田舎、辺境の地などの問い合わせ・案内が多いので、皆さんによく読んでいただきたいです。

田舎の土地探しあるある

都市部が如何にお膳立てされて皆さんの生活が成り立っているかを思い知ることになると思います。田舎では「自分で解決しないといけない」、「不便さを許容しないといけない」、そんなことだらけです。田舎は自立した人向けの環境です。他者への依存や他責思考が強いと生活が難しいと考えます。ご用心ください。

最近、話のある土地のほとんどが土砂災害警戒区域（イエローゾーン）・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に入っています。イエローゾーン内は売れないこともないですが、相場よりも価格が低減されがちです。レッドゾーン内は建築が困難なのでヤードや駐車場、畑などの活用になりますかね。

国頭村・大宜味村・東村は険しい地形が多いですし、しょうがないですね。戦前は上水道がありませんから、山のふもとから湧く水を活用するためにお家が建ち並んで、現在もその痕跡が残っているのかなと考えています。

それと、大体そういうところは電波障害（テレビ、携帯電話、スターリンク等が繋がらない）もあるので、取引の際には気を付けてください。

（余談）

山のふもとで育ったので私は好きですけどね。鳥や虫の声が心地良いですし、小川が家の前を流れていて滝もあります。自然好きな人にはたまらない場所だと思います。背面の木が伸びすぎないよう管理するのが面倒かなと思いがちですが、木を切っていると楽しいですよ。ノコギリで一生懸命切って重い木を運んで、もはや筋トレです。電動チェーンソーが壊れたので仕方なくノコギリで切っていたら、全身運動になっていい汗をかくことに気が付きました。夏は暑すぎて30分が作業の限界なので、冬の間に切りまくります。

↑　この画像のように、山のふもとに家が建ち並んでいるところが多いです。下のシルバーの屋根の建物が事務所です。大自然との最前線です。

「知り合いの伝手で “不動産の資格を持っている人” が仲介に入って取引するけど、この人大丈夫かね？」

こんなことを聞かれることがこれまでに何度かありました。最初から僕に任せてよ・・・と毎回思いますが、困っているようなので話を聞いてアドバイスはします。あまり深入りはしないようにしますけどね。とりあえずアドバイスとしては下記の3点。

①宅建士の免許ではなくて宅建業の免許を持っている不動産屋か確認すること

→　仲介する者が宅建士の免許を持っていても宅建業の免許を持っていないと、その仲介は違法です。トラブルのにおいがプンプンします。

②仲介手数料の支払いは一番最後（残代金決済・所有権移転・物件引渡しのとき）にすること

→　残代金決済前に仲介手数料を支払うと、万が一契約が履行できなかった場合（契約解除の申し出、買主の融資が否決、農地法の許可が否決など）に、支払った仲介手数料が全部または一部が返ってこない可能性が高いと考えます。個人的には100％揉めると思っています。

③何事も期限を設けること

→　ズルズル話を伸ばして前に進まないことも多いです。

問題は大体この3点が共通しています。ご用心ください。

（余談）

無免許業者に限ってお客さんを持っているのが不思議でなりません。口が上手い、リスクや問題点を説明していないといったところが要因でしょうか。無免許だろうが食っていくというバイタリティーは尊敬します。違法だろうが、その取引で当事者全員がハッピーになるなら、それはそれでいいことなんですかね。考えてもあまり意味はなさそうなので、私は信義則に従って自分の仕事に専念するだけです。

久々に某所を通ったら、以前に仲介で売出しを手伝っていた土地に、とある法人の車が止まっていました。その土地は売主が直接お客さんを見つけたとのことで、当社では成約ができなかったところです。そのとある法人に私が資料を提供していたんですけどね・・・あの野郎！と思いましたね。

ですが、当社で成約しなくてラッキーと思っていたのが正直なところです。敷地全体が歴史の浅い盛り土だったので。盛り土はリスクの塊としか思えず、預かったときに困ったなと思っていました。その地主さんは紹介のお客さんだったので無下に断ることも出来ませんでした。当社が変にリスクを背負わず良かったですよ。大雨の時に崩れるリスクもそうですが、何を埋めたのか自分の目で見ていませんからね。ちゃんとやっているとは思いますが。土留めがコンクリートの擁壁ではなく石垣だったのも不安でした。

提供した資料には盛り土のことを簡単に記載していましたが、細かいことは地形を見ながら現地案内の際に説明するつもりでした。きっと、リスク承知で買ったのでしょう。今後何も事故等が無ければいいんですけどね。

売主が居住中の家を売る機会がたまにありますが、売主さんの引っ越しがギリギリまで終わらないケースがあります。

2カ月ぐらい猶予があって「引渡し日の10日前までには終わらせましょう」と書面で説明していても、そうなっちゃいます。

一軒家って、自分が思っていたよりもモノが大量にあります。想定以上に早く引っ越しを終わらせる考えで行動した方がいいぐらいだと考えます。

私はめったに飲み会に参加しませんが、他社さんとの仕事ついでの雑談だけでもいろいろ情報が入ってきます。

・あの業者は「抜き行為」をするから気をつけろ

・あの法人は仲介業者を飛び越えて売主に直接接触するから気をつけろ

・あの営業マンとの取引でひどい目にあったから気をつけろ

・あの地主は突然話をひっくり返すから気をつけろ

・〇〇〇〇というブローカーはヤバいから気をつけろ

治安の悪い話ばかりですね（笑）

でも、こういうネガティブ情報を共有するのは大事だと思っています。もちろん、自分の目で目撃していないことを鵜呑みにするわけではありませんが、警戒しておくことに越したことはありません。自分の身を守ることは結果的に顧客を守ることに繋がりますので。

気付いていないだけで、私も誰かに迷惑をかけているかも知れないので気を引き締めます。

以下のことは口酸っぱく、しつこく、くどく、耳にタコができるほど、繰り返し何度も主張します。

購入（または売却）を検討している土地の周辺に家や建物がまったくないときは、何らかの建築制限がかかっているか上水道が敷設されていないか、または両方の可能性が高いです。取引する前に疑って確実に調べてください。

これはもっと周知されるべきだと考えています。もう説明するのが面倒くさくなってきました。

下のリンクは4年前に書いた記事です。このWEBサイトの会社概要にもリンクを貼っています。田舎で土地探しをするときは参考にしてください。

田舎の土地探しあるある