今回の台風は長期戦になりそうですね・・・

風が強くなったら会社は閉めますね。

閉めるのは8/1午後～8/2終日といった感じでしょうか。

電話はいつものように携帯電話へ転送しています。

なぜか台風前後に見学希望が入りがちです。

天候大荒れでやることが無くなるからでしょうか？

風雨が強い状態で物件のご案内は出来ませんが、

電話でお話しすることは可能です。

一昨日で現地看板を回収してきました。

水・食材・お菓子・本・電池は揃えたので

台風対策に死角なしです。

台風は不動産屋の敵です。

賃貸だと管理物件のトラブル続出、

売買だと現地看板の回収、決済の延期等の対応がありますね。

台風通過後には売出し中の物件に被害が無いかを見回りします。

今回は長時間影響を受けそうなので、

いつもの台風以上に用心します。

最近知ったサバンナ・バナナズという野球チーム。

ファールボールを観客が捕ったら打者はアウトというルールらしいです（笑）

最初は爆笑して見ていましたが、球場の盛り上がりやみんなの笑顔を見ていると

次第に「人生こんな風でいいんだよな」と感銘を受け始めています。

人生を楽しむヒントが詰め込まれていると思います。

自分の普段の生活に如何に応用して落とし込むか。

エンタメから学ぶこともいっぱいありますね。

いつも言っていますが、一筋縄ではいかない案件が多すぎです。

最近は筆界未定地、囲繞地通行権等の解決を目指して悪戦苦闘する日々を送っています。

いろいろお話をいただくことは大変ありがたいのですが、

売上を上げないと会社が死んでしまうので、

今後しばらく難しい案件はお断りしようと考えています。

他社が引き受けない難しい案件は社会貢献になるという思いがあり、

私の経験値UPにもなると前向きに捉えてきましたが、

それと同時に目先の売り上げも作らないといけない現実もあります。

成功報酬の世界なので、いろいろ手を尽くしても成約まで結びつかない

ことが続くと仕事になりません（経験値UPにはなりますが・・・）。

ほぼ無休で仕事していますが、このままでは私の集中力が維持できず

仕事の失敗が増えそうで怖いという考えもあります。

諸々余裕が出来たら引き受けるようにします。

ご理解の程よろしくお願いいたします m(_ _)m

ツイッターで話題となっていた本を読んでいます。

徳成旨亮さんの【CFO思考　日本企業最大の「欠落」とその処方箋】という本です。

まだ1/4しか読んでいませんが、既に充分に意味のある読書となっています。

本の冒頭で語られている「アニマルスピリッツ」という言葉に強く反応しました。

（引用）

“ケインズによれば、アニマルスピリッツとは、

「実現したいことに対する非合理的なまでの期待と熱意」を意味します。

海外の投資家たちは、日本の社会全体や企業経営から血気と活力が衰えている、

つまり「アニマルスピリッツ」が日本経済から失われていると見ているのです。”

去年1月から売り上げの流れが悪いので、2週間ほど前から営業方針をテコ入れしている中で、

このアニマルスピリッツという言葉に触れたことは、私の闘志を喚起しました。

22歳の頃に宮台真司さんの「野獣系でいこう!!」という本を読んで、

なんて面白くて熱量のある人なんだろうと、宮台さんの本を片っ端から読みまくったことを思い出しました。

就職してからも私はいつも「野獣になれ」と心の中でつぶやいていました。

私は素の状態は草食系なので、野獣性を意識していかないと何も掴めない人間になると考えていました。

合理性の貫徹は非合理な情動を前提とする！

それを思い出しただけでも徳成さんの本を読んだ価値がありました。

読んでいない箇所があと3/4残っているので、まだまだ読み進めるのが楽しみです。

うちの野獣は今日も元気にしています！

最近、自然公園法に関する過去記事へのアクセスが増えています。※下のリンク参照

【留意点】自然公園法の制限について

おそらく、自然公園法の制限がかかる地域の取引が増えているのではないでしょうか。

あと、自然公園法の制限に関するトラブルを最近聞きました。

自宅を建築するための土地を買った後に

第2種特別地域にかかることが分かり、

希望するサイズの住宅を建築することが出来なかった事例です。

制限の代表的なものとして、隣地・道路から建物を5ｍ以上離さないといけません。

※「一定の要件を満たした自宅」に関しては建ぺい率・容積率・外壁後退の制限を受けません。

例えば、15ｍ×15ｍの正方形の土地があったとします。

地積は225㎡（68.06坪）です。

すべての境界から5ｍ後退しないといけないのであれば、

5ｍ×5ｍの範囲内に建物を収めないといけません。

建築面積はMAX25㎡（7.56坪）です。

1Kのアパートの部屋ぐらいのサイズです。

建ぺい率10％が適用されるなら、建築面積はMAX22.5㎡（6.80坪）です。

加えて容積率20％が適用されるなら、延べ面積MAX45㎡（13.61坪）ですので、

2階建てにしても、1Kの部屋を2つ上下に重ねたぐらいの住宅しか出来ない計算になります。

しかも建物は敷地のど真ん中にしか配置できません。

このトラブル事例では、売買契約の際に不動産屋を仲介に入れなかったことが、

自然公園法の制限に気が付かなかった一番の原因です。

これが銀行の融資が絡むなら、仲介業者を契約に入れるのが融資の条件となってトラブルは防げたと思いますが、

現金決済だったようです。

しかし、【売主が事業者：買主が一般消費者】なので、

消費者契約法が適用されて理屈上は白紙解約できる事例かと思います。

これが【売主個人：買主個人】の場合は、大分こじれるかも知れません。

理屈が通じない売主は世の中にいっぱいいます。

買主が自身で試行錯誤しながら、なるべく業者の手を借りずに事を進める意志は、

私も事業者の端くれとして、人間的に素晴らしいことだと思います。尊敬します。

ただ、不動産取引の失敗は致命傷になりかねませんから、

不動産屋を仲介に入れてくれとは言いませんが、ほんと慎重にお願いします。

たまに所有権移転登記を自分でやりたいと語る買主がいますが、

登記の失敗はシャレにならないので、私は止めています。

融資が絡むなら銀行も反対します。

こればかりは必ず司法書士へ依頼してください。

5月で2歳となりました。

相変わらず落ち着きがありませんが、

元気であることが一番です！

売物件の電話問い合わせの際に、私から

「どのような目的でこの土地を使おうとお考えですか？自宅の建築ですか？」等と聞くようにしています。

この質問の意図するところは、土地や建物の使い道（用途）によって制限が変わったり、

税金が変わったりするので、取引の全体像を描くのに必要な情報だからです。

用途を質問すると明確に答えられない方がけっこう多いです。

用途は後で考えることにして、とりあえず土地だけ欲しいのか？

冷やかしで問い合わせているんですかね？

それとも、こちらを警戒しているのでしょうか？

本当の使い道を隠してもいいことないですよ。

例えば、この地域ではお店を営業してはダメとか、店舗はいいけど事務所はダメ、

自分で使う倉庫はOKでも営業用の倉庫はダメとか、いろいろ制限があります。

とある地域では民泊物件には「地域の水道を供給しない」と聞いたことがあります。

税金で言えば、自宅としての活用であれば登録免許税が半額になることがありますし、

海外居住者売主の場合は、用途次第で源泉徴収税の有無に繋がります。→※買主に請求が行きます

用途でいろいろ変わります。ご用心ください。

以下、不動産の売主がご年配のときにありがちな話です。

不動産売却の査定依頼があって査定書を作成し、所有者と対面して説明を行った後日のこと。

私へ電話がかかってきて、そのご子息から

「査定書を見ました。その査定額で買ってください。」

と言われました。

しかし、これは市場で売りに出す場合の査定であって、

私は買取りをしていない旨をご子息へ伝えると、

ハシゴを外されたような残念なリアクションを受けました。

特殊需要が期待できたので、その査定書には【通常の査定額】と【上振れを狙えるであろう価格】の2パターンを記載し、

市場で高く売るコツを書いているのですが・・・

聞けば手元に査定書があるというではないですか。査定書をしっかり読まずに早とちりしたのでしょう。

※通常、私の査定書はご年配の方にも読みやすいように大きな字で印字して、簡潔にまとめています。

残念なリアクションを受けて電話を切られそうになったので、すぐさま話を続けました。

　・不動産会社の買い取りは、買い叩かれる傾向にあること。

　・不動産会社が買い取って何をするかというと、最終的には一般消費者へ売って儲けるということ。

　・不動産会社が利益を出すためには、安く買って高く売る必要があること。

　・以上を踏まえると、不動産会社に売らずに市場で一般消費者へ直接売った方が、

　　仲介手数料を支払っても手元に残るお金は多くなるはず。

こう伝えると話を聞いていただける態度に変わりました。

親やその先代から受け継いできた不動産を、無意味に安売りするのは見るに堪えないですよ。

その果実は無関係な第三者ではなく、故人から受け継いだ人が受け取るべきだと考えています。

親から相続した土地の売買代金を現金で受け取り、そのまま持ち帰って仏壇に報告するご年配の方がいましたが、

私もそのような感覚を持っています。

正直、情報格差を利用して私が儲けようと思えば安く買い取れそうなケースはたまにあります。

でも、なんか無理です。普段は見えないものを信じないのですが、故人の視線を感じます。

営業マンや商売人・投資家等を経験していないと、儲ける仕組みはなかなかイメージ出来ないですかね。

例えば、

　・○○の先生やセミナーへお金を払って勉強するかを検討する

　・○○で本当に儲けている人が教えているなら、何故こんなに手間をかけて人に儲ける手段を教えるのか？

　・○○で失敗した生徒・受講者から逆恨みされるリスクを背負ってまでやることなのだろうか？

　・もしかして本当は○○で儲からないから「○○を教えるビジネス」で利益を出しているのではないか？

営業マンだったら、畑違いの分野でも、こういう二次的思考の結論に至ろうかと思います。

ただし、二次的思考に染まったら素直さが失われると思うので、どっちが幸せなんでしょうね。人それぞれですかね。

◆最後に、なんか買取業者のことを悪く書いたみたいですけど、

不動産会社へ買取り依頼する売主の大きなメリットと、買取業者が存在している価値はありますよ。

①すぐにお金が必要で一刻も早く現金化したい

　→　キャッシュが潤沢な業者さんでしたら可能です。

　　　登記に不備が無ければ2日以内で契約～決済～所有権移転まで出来るのではないでしょうか。

　　　取引関係者「全員」が即行動を起こせば1日で出来るかも知れません。やったことがないので分かりませんが。

 　　　市場で売るとなれば最短2カ月ぐらいはかかります。

　　　「物件調査～広告～契約～融資本審査～融資の実行＆所有権移転」といった流れになります。

②売るのが難しい不動産を買い取ってもらえる可能性がある

　→　ややこしい権利関係の整理、大規模の土地では価格が大きくて売れないけど小分け（分譲）にしたら売れる土地、

　　　接道をクリアできるか怪しい土地等、リスクや手間を取る代わりに安く買い取って、

　　　諸問題を解決後に売却益を得るという不動産会社のメリットがあります。

こういったパターンであれば、みんなWin-Winです。