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境界・測量の話

不動産売買においては基本的に土地の測量は売主負担で行いますが、

なかには売主が測量を行わないケースもありますので、

個別案件毎に測量を入れるのかを確認した方がいいですね。

同じ不動産屋から募集に出ている物件でも物件Aは測量済で物件Bは測量無しということがあります。

売主が異なりますので個別案件毎に確認が必要です。

 

売主が測量を入れないケースで主なものは、取引価格に対して測量費用が高いケースですね。

100万円以下の土地を20~25万円かけて確定測量しても、あまり売るメリットがないというか、

売主の手取りがかなり少なくなります。

実際にあったケースで、広大な山林の売買で、測量代の見積額が700万円以上というのもありました。

当該山林の隣地も山林であるわけで、大金をかけて正確に測量することにどれだけ意味があるのかというと疑問でした。

 

測量にもいろいろ種類がありますが、

①土地家屋調査士による測量であること

②境界確定測量(隣接地主の署名・捺印取得済み)であること

不動産取引においてこの2点をクリアできていれば境界トラブルのリスクは減らせます。

それ以外の場合はご用心ください。

山林等のアバウトな境界確認でよければ上記2点はクリアしてなくてもいいと思います。

 

◆越境について

本部町で実際に目にしたケースですが、国道の敷地に家の一部が乗っかっているのを見たことがあります。

バス停を作るときに発覚したそうで、結局バス停は他の場所に作っていました。

他社さんのケースでは、隣人の敷地の上に売却する家が越境していたそうです。

 

こういう場合、どのように解決するのかに興味があります。

まずは越境した側が測量結果に納得するのかどうか。

「祖父母の代からこの石からこの木までが我が家の敷地と聞いてきた」方からすると、

何十年も信じてきたことが急に覆されるわけですから、到底納得してもらえないのではと思います。

測量と法律の専門家である土地家屋調査士の客観的な測量結果と、地主さんの認識をどのようにすり合わせていくのか・・・

一度勉強でついていきたいものです。

 

釣り回避 → アイディア炸裂!

今朝、国頭で仕事だったのでついでに釣りへ行くつもりでしたが、

珍しく平日朝に神ポイントに先客がいました・・・

涙目の帰り道、仕事のアイディアが3つ降りてきました!

 

まさに禍を転じて福と為す現象!

 

仕事も釣りも、不確実性の塊に仕掛けを落としてワンチャンを狙うことは一緒です。

今日のアイディアが仕事の突破口となりますように!

 

外チラシ、100均でいろいろ揃えていい感じにディスプレイできました。

壁が金属なので磁石でペタペタくっつけています。

磁石は薄いビニールの袋で包んだので、サビ対策に死角なしです!

どんどんペタペタさせていきますᕙ( ‘ω’ )ᕗ

幸福を呼ぶ木

埼玉の友人から開業祝のユッカをいただきました!

遠方から気にかけていただいて感謝!

 

忙しい仕事の合間に、木への水やりをしていると

落ち着きを取り戻すことがあります。

木のプレゼントってそういう側面もあることに最近気が付きました。

 

今日はいいことがいっぱいあったので、

もしかすると幸福を呼ぶ木なのかも知れません( ^ω^ )

 

明日は朝から国頭で仕事があります。

今夜仕事上りが遅くなりましたし、せっかくなので2時間程度釣りをしてこようと思います。

早起き出来たら夜明けからスタートしますᕙ( ‘ω’ )ᕗ

 

最強バター焼きのお店で最強煮付けを食す!!

今日もお世話になっている方に誘われ、本部町営市場のとある食堂で食事をしてきました。

先日、最強のバター焼きを食したお店です。

最強のバター焼きを発見!!

 

今日は煮付けに挑戦したところ、またしても旨い!

そしてデカい!笑

35㎝ぐらいある魚で量がいっぱいなので半分は持ち帰りしました

 

カツオの刺身も食べて美味しかったし、捌くところを見れて感激!

魚を見ると釣りしたくなってきます

月曜日あたりにカーエーを狙ってきます!🎣

売買物件の取引の流れ

売買物件の「所有権移転・物件引き渡しまでの流れ」については、

下のURLにまとめています。よかったら参考にしてください。

不動産取引の全体像って分かりにくいですよね。

なお、これは基本的な流れですので、細かいところ・諸条件は個別案件により異なりますので、

あくまでも参考として見てください。

http://beach2103.com/wp-content/uploads/document/flow-of-ownership-transfer.pdf

 

不動産取引は最後の最後まで気が抜けないものです。

私は【所有権移転・残代金決済・物件引渡し】を終えるこの瞬間まで、

取引が成立しない可能性があることを念頭に置いています。

売主にしても買主にしても不動産取引は多くの方にとっては一生に1~2度というものなので想像しづらいかと思いますが、

取引が不成立に終わるケースが多々あります。その一部を紹介したいと思います。

 

まず、物件を購入したいと決めたら購入希望者から

「買付証明書(購入申込書)」を売主に対して提出します。

その際に基本的な条件がまとまれば【契約手続き】へ進みます。

買付証明書の提出で売主も買主もまず一段落といったところかと思いますが、

不動産取引の完結までは、まだまだ序の口です。

 

ポイント① 契約締結前

【契約手続き】を済ませるまでの間に、売主が他の購入希望者と話を進める可能性があります。

例えば、より良い条件で購入を希望する方が現れた場合です。

契約手続き前だと法的な効力はありませんし、この時点では誰に売るかを決めるのは売主に権利がありますので、

他の方に売ることになったからといって売主に責任を追及することは基本的に難しいと思います。

 

逆に購入希望者の都合で話が流れる可能性もあります。

他に良い物件が出たということでキャンセルのパターンが一番多いでしょうか。

健康診断で引っかかって団信が通らないであろうということで断念したケースもありました。

購入希望者が逮捕されたということもありました。しかし、このときはかえって契約手続き前でよかったと思いました。

契約締結後ですと違約金で解決となりかねないケースでしたので。

 

無事に【契約手続き】を済ませましたら、【所有権移転・残代金決済・物件引渡し】までの間に

いろいろ準備をする時間があります。

代表的なのは融資の審査ですが、他にも農地転用や売買対象が売主自宅なら引越し、境界復元測量等です。

 

ポイント② 契約締結後

融資が通らないケースがあります。この時は融資特約を契約書に盛り込んでいることがほとんどだと思いますので、

基本的には白紙解約で手付金は無利息で全額返戻しなければなりません。

売買当事者の一方どちらかが一方的な理由で解約を申し出る場合は、手付金の分で責任を取るかたちで解決となります。

例えば、他にいい物件が出たからといって買主がキャンセルする場合は手付金を放棄しなければなりません。

売主がもっと高く売れると第三者の意見を聞き入れて手付金を倍返しして解約したこともありました。

このとき買主は「道義的にどうなのか?」という気持ちになるかと思いますが、

これは売主の「権利」を行使したまでなので、基本的に売主の責任は追及できません。

 

しかし、契約の進捗状況次第では手付金の放棄または倍返しが不可となり、違約金で解決することもあります。

幸いにも私はまだ違約金で解決するケースには遭遇したことがありませんが、あまり想像したくないですね。

【契約締結後】は法的な効力が及びますので、何らかの責任が確実に生じます。ここが【契約締結前】との大きな違いです。

 

ポイント③ 所有権移転・残代金決済・物件引渡し

諸々進んで【所有権移転・残代金決済・物件引渡し】の日、

やっとこの日が来たと当事者全員が思うのが普通だと思いますが、

その当日に取引が不成立に終わったというケースを聞いたことがあります。

自宅を売却する売主さんが土壇場になって「思い入れのある家なのでやはり売れません」ということで

大どんでん返しとなったそうです。違約金で解決したそうです。

 

数年前に東京で63億円を騙し取られた地面師事件では、売主が偽物でした。

恐ろしすぎて考えたくもないですが、いろいろなことを想定しながら仕事をしないと

結果的にお客様に迷惑をかけることになりますから、

しっかり自分の目で確かめて、極力一次情報に当たることを心掛けています。

 

天変地異や戦争等で取引が成立しないことも想定されますが、これは極論ですね。

 

不動産売買は一筋縄にはいきません。ストレートに話が進むことはほとんどありません。

私の願いは「安全な取引の実現」であり、それが不動産仲介の真髄かと思います。

最強のバター焼きを発見!!

いつもお世話になっている方に誘われて

本部町営市場のとある食堂で食事をしてきました

 

初めて入ったのですが、おばちゃん一人で切り盛りしていて、

懐かしい感じのお店で落ち着きます

全長35cmはある魚を一尾丸ごとバター焼き

そしてニンニクMAX!

身はホクホク、薄いところはカリカリで

これまでに食べたバター焼きで一番美味しかったです( ^ω^ )

 

接客業なので普段はニンニクを避けていますが、

おばちゃんがこんなに大きい魚を見せてきたら

バター焼きにするしかないですよね

今度行くときは煮付けにも挑戦しようと思います

 

【留意点】自然公園法の制限について

やんばるには風光明媚な場所が多く、当社で募集広告を出している売地も複数あります。

綺麗なところには付き物の「自然公園法の制限」ですが、

制限を知らずに買うと実は希望の使い方が出来なくて後々泣きを見ることになりかねないのでご留意ください。

原状回復を命じられることと、罰則の可能性もあります。

 

制限の代表的なものとして、隣地・道路から建物を5m以上離さないといけません。

ということは、土地の幅が10mを切ると建築できるスペースがありません。

第2種特別地域では、集合住宅やホテルを造るときは建ぺい率が20%・容積率40%となります。

 

以下に情報ソースをまとめましたので、自然公園内の物件売買を検討している方は

参考にしていただけたらと思います。

 

●国立・国定公園特別地域内での各種行為に係る許可基準の概要

概要 コメント入り

↑ 大まかな内容は上の資料にまとめられています。

 

●自然公園法施行規則第11条(基準部分)引用関係整理表

https://www.pref.okinawa.jp/site/kankyo/shizen/koen/documents/shizennkouennhousekoukisoku.pdf

↑ より細かい内容は上のリンクからご確認ください。

 

●自然公園法の条文

https://www.env.go.jp/nature/np/law/newlow_all.htm

↑ 原状回復の命令に関することや罰則等が記載されています。

 

沖縄海岸国定公園区域図

https://www.pref.okinawa.jp/site/kankyo/shizen/koen/kaigannkokuteikouen_kuikizu_hogokiseizu.html

↑ 自然公園法による制限の対象地図です。

 

下はすべて第2種特別地域の写真です。制限はいろいろありますが、それだけ美しく守りたい自然が身近にあるということなので、うまく自然と調和しながら活用していただくことを願っております。

とある不動産屋の一日

8月8日に開店して以来、初めてフカセ釣りへ行ってきました

 

小潮 5:31干潮 曇り

夜明け頃から現場に入って6:00スタート、2時間の予定です

 

少し波があってやりづらい状況下でしたが、7:16にジュ―マー28㎝がHIT!

完璧なフッキングが炸裂!

1匹だけでしたが、刺身が取れるサイズで大満足でした

捌いたら脂っぽかったので美味しいかもです

 

午前中は電話・接客でずっとしゃべりっぱなしで、

午後は国頭村奥間の物件を同業者さんに紹介、掃除をして募集看板を立ててきました

国頭村 奥間2881.01坪(上物4棟あり)

 

夕方に名護へ戻ってからはトックリヤシの植え替え

去年いただいたものを満を持して玄関前に置きます

金運UPのアイテムらしいですね

ヤシの木も会社も立派に育てたいと思いますᕙ( ‘ω’ )ᕗ

宇茂佐の森三丁目について簡単に解説

人気地区の宇茂佐の森、そのなかでも私の大好きな三丁目についての簡単な解説です。

 

宇茂佐の森は地区計画があり、隣地と道路から一定の距離を取らないといけない規制があります。

なので、住宅間の空間にゆとりがある街並みです。歩道も余裕があって開放感があります。

 

宇茂佐の森公園には遊べる広場、散歩に適した緑道があります。

私は近所に住んでいるのですが、よく宇茂佐の森~屋部を散歩で一周しています。

ちょうど一時間ぐらいのコースで、公園の緑道や屋部のビーチを通って風景を楽しんでいます。

あと公園のすぐ横を流れる屋部川はルアー釣りに適しています。

【 ↑ 】近所で釣れたカースビー(マングローブジャック)・・・かっこいい!

 

海と川に近い宇茂佐の森ですが、場所によっては高台に位置します。

高いところで海抜30mあります。

 

屋部小学校、屋部中学校へと学校にも近いですよ。

海も徒歩圏内なのが嬉しいですね。

飲食店が数カ所ありますが、お店が少ないエリアです。

普段の買い物は為又のサンエーやマックスバリュ、宮里のかねひで等へ行くことになります。

近隣にスーパーを誘致できるといいんですけどね。

再募集になりました

字名護の貸家(賃料7.5万円)が再度募集となりました。

台風が接近中ですが本日ご案内可能です。

お問い合わせお待ちしております。

→ TEL 0980-43-7458

 

↓ 物件詳細は下のリンクからご確認くださいませ。

字名護貸家

また台風

最近、物件のお問い合わせが増え出してきました。

不動産業者の端くれですが、だんだんと定着してくるといいなと思います。

 

字名護の貸家は本日申込みが入りました。

9月の4日間でうちなーらいふの閲覧数が200件以上ありました。

同業者さんへも同じ物件の広告をお願いしていたので、

両社合わせるとかなりの方が閲覧されていたかと思います。

賃貸一軒家の需要は旺盛ですね。

 

あと、伊豆味売地280万円が本日より商談中です。

広告は確実に契約を終えてから取り下げます。

2番手にはなりますがご案内可能です。

 

ところで、

また台風が来ますね(›´ω`‹ )

 

不動産業者としては物件のトラブルが怖いですし、

現地看板を外す作業、去った後の片付け等で手間が増えていいことなしです。

 

釣り師的には、海がかき混ぜられないと海の生き物に悪影響なので台風は必要ですね。

ちなみに台風後は魚が釣れる説をよく聞きますが、

経験上、釣れないし葉っぱやゴミが絡まるしで、あまりいい思い出がありません。

 

カーエーが恋しい・・・

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