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投資の話 その2

昨日の話(下のリンク)の続きです。

投資の話

 

そんなわけで不動産投資に関して意識低い系の私なのですが、

逆に言えば、投資用物件を私が拾うことはないので、私から情報を提供できるかも知れません。

 

投資用物件の話が一番最初に届くのは富裕層か不動産屋です。

何かのきっかけで私に話が入ってきても私はスルーしますから、

投資用物件が出たらまずはお声がけいただいているお客様へ情報提供します。

その次にこのホームページに掲載する考えです。

あまり私に投資用物件の情報が入ってくることはないのですが、

数年に一度はあるかも知れません。

 

 

話は変わって・・・

先日ご来店いただいたお客様が「覚悟の決め方」のお話をされていましたが、

私もそのことについてよく考えます。

基本的に勝負するときは、「50%いけると思ったらいっとけ!説」を採用しています。

最低条件は、損失の上限がある程度見えていて、逃げ道が確保できることですけど。

ちょうど一年前に独立を決断した時も、コロナ禍で先行きに不安がありましたが、

法人口座の残高が尽きたら辞めればいいとリスクを限定しました。

具体的に言うと自己資金300万が尽きて、借入金300万が尽きても、

さいあく個人の貯金と労働による返済でカバーできます。

不動産仲介の仕事は在庫を抱えないので、その点は勝負しやすかったです。

再就職して労働で返せる範囲の額のリスクで、50%成功すると思うなら勝負していいと考えます。

 

あと、最近は「心配事の90%は実現しない説」を採用することにも考えを巡らせています。

これは危険な気もしますが、思考するのを楽しんでいます(笑)

投資の話

たまに不動産投資の相談を受けるのですが、

正直、私は不動産投資に興味がありませんから、

あまりいいアドバイスはできないと思います。

不動産投資はそれが得意な不動産屋か、

成功している投資家の方に話を聞いた方がいいですよ。

評論家に聞くよりも、実際にリスクを取って勝負しているプレイヤーに聞くのが一番です。

 

こういうことを書くと仕事のチャンスを逃すわけですが、

出来ないものは出来ないと言っておかないとお客様に無駄な時間を過ごさせてしまいますからね。

一人でやっている会社なのでリソースが限られています。

当面の間は自分の得意な勝ちパターン(売買物件の仲介)に徹する考えです。

知らない分野は知らないと正直に申し上げておきます。

 

不動産投資の知識があれば仕事における強みになると思うのですが、

勉強するとしたら時間的にも資金的にも余裕が出来てからですかね(多分、やらないパターン)。

 

そもそもなぜ不動産投資に興味が無いかというと、

私にまとまった資金が無いからです(›´ω`‹ )

まとまった資金が出来て初めて不動産投資で勝負できるかなという気がします。

やるとしたら現金が1億超えたあたりからでしょうか(無理)。

仮に1億作れても私の場合は仕事をそこそこにして、

釣り三昧の日々を送ると思います。

 

投資なら株式投資の方が楽しいです。

株式投資は流動性が高く即決済ができる点で、

不動産投資よりも優位性があると考えています。

失敗したかもと思ったら躊躇なく損切りして仕切り直しができます。

不動産は現金化しようにも、とにかく時間がかかりますからね。

株式相場は価格の変動が激しいので安定性に欠けはしますが、

私の性に合っていて楽しみながらやっています。

 

でも、いろんな投資家さんを見ていて思うのは、

なんだかんだ生き残っているのは不動産投資家の方なんですよね。

株式相場は9割が退場する世界で、それまで通用していた勝ちパターンが通用しなくなることが多々あります。

 

おそらく、起業も似たようなところがあると思います。

会社の生存率で設立5年後(約15%)、10年後(約6%)、30年後(1%未満)

と言われていますから分の悪い勝負にも見えます。

勝ちパターンが通用しなくなったときにどうするかを考えると、

稼げるときに稼いで、そのあとに資産は収益不動産の比重を高めるのがいいかも知れませんね。

 

やっぱ不動産投資を勉強しないといけないのかな・・・

田舎の土地探しあるある

これは声を大にして主張したいことなのですが、

田舎の土地探しは以下のことに注意を払ってご見学することをおすすめします。

物件広告の写真や航空写真、ストリートビューで事前に分かることもあります。

 

【やんばるの土地探しあるある】

①上水道本管までの距離が遠い

これが一番です。引込み工事代で1mあたり2万円(※目安です。現場の状況により金額が変わります。)だとしたら、

500m引き込むと1,000万円。土地代より高くつく恐れがあります!

都会ではインフラが整って当たり前という感覚があるかと思いますが、

田舎でそれは通用しません。

田舎、特に山の中は上水道が通っているかは必ず確認してください。

都市部が如何にお膳立てされてインフラが成り立っているのかを実感するはずです。

 

個人的にも土地を探していて安い土地をネットで見つけて色めき立ったものの、

水道が周辺に敷設されてなくてガッカリ・・・というパターンが多いです。

 

●水道が敷設されているかどうかの簡単な見分け方

①周辺に家や建物がなかったら、そこはほぼ水道が未整備です

②道路のアスファルトに細長く長い距離を工事した形跡がある → 道路開通後に水道を敷設した可能性あり!

 

水道が近くまできていたら先人に感謝しましょう!

 

②街灯が無くて夜が暗い

物件を見学するときは日中がほとんどだと思います。

見落としがちなのですが、土地の前や周辺道路等に街灯があるかも見てください。

田舎で生まれ育った私としては夜に周辺が暗いのは当たり前ですが、

都市部から来た方には不安を覚える方もいらっしゃるかと思います。

ちなみに、街灯は大体において字(自治会)が設置して電気代を負担しています。

なので、基本的に住宅街にしか街灯はありません。

山の中に街灯はありません。

 

③「がけ」に接している

やんばる(漢字で書くと山原)と言われる通り、起伏が激しい地形が多いので、

当然がけに接している土地も多いです。

その際は擁壁設置をしないと建築が出来ない恐れがあります。

下手したら擁壁工事代だけで1,000万円オーバーすることも・・・

下のURLにて、がけ条例の概要をまとめています。

http://beach2103.com/wp-content/uploads/document/cliff-regulations.pdf

 

中古建物を買う時も注意が必要です。

建築時に擁壁工事をしなくて既存不適格となっている建物が散見されます。

今は緩かった時代とは違いますから、再建築時には擁壁工事を要する恐れも

想定しながら高低差に注意を払ってください。

 

④自然公園法の特別地域に入っている

海岸沿いや本部町・今帰仁村だと山間部、つまり風光明媚な場所は自然公園法の制限を受けている可能性が高いです。

詳しくは下のリンクにまとめています。

【留意点】自然公園法の制限について

 

⑤防災無線のスピーカー

これも都市部から来ると馴染みがないかも知れません。

周辺の電柱や公共の建物にスピーカーがないかを見てください。

多くは朝7時、お昼12時、17時の定時チャイムが鳴ります。

また、公民館や役場からのお知らせが不定期であります。

災害時に危険を知らせる目的のものなので音がうるさくて当たり前です。

向きを変えることも当然できません。

県外から移住してきて防災無線がうるさいと苦情を入れた人の話を聞いたことがありますが、

向きを変えたら、例えば避難喚起の放送が本来届く所に聞こえなくなったら大変ですよ。

 

⑥周辺に家が一軒も無い

多くの場合は建築が出来ない制限があります。

代表的なのは農振農用地区域です。農業以外の活用が出来ません。

あとは、単純にインフラが届いていないから誰も家を建てないパターンです。

 

 

これら以外にもいろいろ注意を払うことはあります。

例えば、

・盆地で真ん中に川が通っていたら、異常気象時には川が氾濫する恐れがあります。

・畑で野菜を育てていたらイノシシに掘り返されることもあります。

・路線バスが通っていない、もしくはバス停まで遠すぎる。

書くとキリがないので今回はこのへんでおしまいにします。

地形・インフラ・周辺環境はよく観察して見学することをおすすめします。

 

 

今週は予定が詰まり気味です・・・

年度末ですね(›´ω`‹ )

私は特に今週の予定が立て込んでいます。

突発的な物件見学・ご相談等の対応は厳しいので、

御用の方はあらかじめ連絡いただけますと

対応がしやすいですm(_ _)m

 

今日同級生が近くで釣りをしているというので

休憩ついでに応援へ行ってきました。

 

魚界もみんな忙しいんですかね。

あまり魚影が見えませんでした(›´ω`‹ )

釣果報告

最近の釣果です。

 

イラブチャー(メス)

この日は潮の流れが速くて難しい中での釣りでしたが、

そこそこ引きが強くて楽しめました。

刺身が取れるサイズでしたが、資源保護のためにメスはリリース。

 

以下は別の日。

最近同級生から教えてもらった「全誘導沈め釣り」というジャンルに挑戦。

オジサン

一投目でヒット!

小さいのでリリース・・・

 

モンダルマガレイ?

小さいのでリリース・・・

 

その後ボラの集団が入ってきてボラ4連発でした!

1匹だけ持ち帰り。

意外と、海にいる大きいボラの刺身って美味しいんですよね。

 

沈め釣りいいかも!

底攻めが通用しないときはこのパターンで攻めます(`・ω・´)

釣りから学ぶ 人生攻略日記3

釣りを始めたきっかけは、サバイバル能力を身に付けるためでした。

 

東日本大震災のときに私は液状化現象の被害を受けた地域に居ました。

液状化で地下がグチャグチャになって地域の水供給が数日間ストップし、

計画停電もありましたし、コンビニ・スーパーから食料・飲料のすべてが空っぽになっていました。

その時は賃貸管理会社に勤めていて、とある入居者から「水を買ってこい」と理不尽に怒鳴られたときに、

「システムに頼り過ぎたら人間ダメになる」と強く思いました。

 

システム(誰かにお膳立てしてもらって回っている社会)に頼らないでも生き抜いていくには「水源の確保、畑、獲物を捕る技術」は

最低限必要だなと考え、食糧自給の選択肢の一つとして私の釣り人生がスタートしました。

 

最初に同級生に釣り方を教えてもらい、初めての魚(オヤビッチャ)を釣った時に、電流が走りました。

そこからは病みつきで今に至ります。

 

ここからが本題ですが、釣りは営業の仕事との共通点が多いですよ。

先日、別業界で営業マンとして働いている同級生とも意見が一致しました。

 

 釣り → 仕事

①釣りポイントを探す → 市場調査

②餌をまいて魚を誘う → 営業活動、広告

③状況に合わせて仕掛けを変えたり試行錯誤 → PDCAサイクル

④魚を釣り上げる → クロージング、売上

 

不確実な世界でワンチャン狙うという意味では

やっていることは同じです。

 

釣りにもいろいろジャンルがありますが、私は「フカセ釣りで30㎝オーバー狙い」をメインにしています。

30㎝以上育った魚というのは、それだけ警戒心が強いから生き残り成長しているわけで、

難しい釣りなのですが、刺身が取れるし引きが強いので非常に満足度が高いので続けています。

 

ただ数釣りしたいだけなら、表層にいる小さい魚を狙った方がいいのですが、

リリースするか唐揚げにするしかないですし、手応えがないので満足度が低いです。

総菜屋で売っているアジフライって一枚80円とかじゃないですか。

30㎝ぐらいのイラブチャーなら刺身屋で売っている1,000円分ぐらいの身が取れます。

やはり刺身には価値があるんですよ。

 

仕掛けを太くすれば魚に不自然なのがバレバレなので

小さい魚も大きい魚もなかなか食ってこないのですが、

じっくり時間をかけて底から5㎝上に垂らしておけば、大きい魚は大体底に潜んでいますから、

何度も繰り返していると食ってくる期待値がそこそこあります。

仕掛けが太いので切られるおそれも低減できます。

数釣りは出来ませんが、ボウズのリスクを冒してでもやる価値はあります。

 

小さい魚には見向きもせず、底に潜む大きな魚を狙っていく考えは

私の仕事にも活かしていますし、株式投資にも同じことが言えます。

勝率が低いけど利益が残るという一見矛盾するような現象があります。

負けを小さく(早く切る)、勝ちを大きく(引っ張る)ので、

勝率は下がっても、ワンチャン当てた時に利益が残るわけです。

ワンチャン当たるまでに資金が尽きたらおしまいですが(›´ω`‹ )

 

ワンチャン当てた時の振舞い方(上記④の局面)が一番重要なのも営業・釣り・株式投資に共通しています。

これは言語化できない経験則としかいいようがないので、

考えながら試行回数を増やして自分の身にしていくしかないですね。

会社名の考え方

当社の名称を考えるときに絶対に決めていたことが2つあります。

①地名を入れる

②誰もが不動産屋だと認識できるようにする

 

不動産情報をネットで検索するときに多くの方が

「地名(スペース)不動産」と入力して検索すると思います。

それで、最強なのは「名護不動産」だ!と思っていたのですが、

名護出身でもない私が名乗るのもおこがましいのと

いずれ地元の国頭へ移転する夢があったので、もっと抽象的な地名を冠した

「沖縄〇〇不動産」にしようと考えました。

 

〇〇をどうするかで悩み、文字の見やすさを考えてカタカナにしようと思いました。

そこで、大好きな釣りにまつわるものを取り入れようとずっと悩み・・・候補は、

●カーエー

 一番好きな魚ですが、響きがなんか間抜けというか、

 電話で名乗るときに絶対に聞き返されるからと却下。

 

●タマン

 憧れの魚で県民ならみんな知っている魚だし、

 自分タマキでなんか似ているし・・・

 

●ガーラ

 音の響きを考えると濁点の強さを取り入れたい・・・

 ガーラ(特にカスミアジ!)も好きな魚だしイイ!

 

などと、いま思えばふざけたことを真剣に考えていましたが、

なんかいまいちしっくりこず時が過ぎ・・・

 

店舗を天然ビーチの近くで構えることになり、

ふとした瞬間に「ビーチ」が思い浮かんで即採用。

本当に2秒で決めました。

濁点があって強い音だし、

文字の見た目も綺麗な感じがしたので。

そして何よりも、ど直球な感じが気に入りました。

沖縄!ビーチ!以上!みたいな。

調べてみると日本全国で「ビーチ+不動産」を社名に取り入れているのは

千葉県に1社あるだけで、これはやったもん勝ちだと思いました。

 

その後、何度も名乗るうちにある傾向が見えてきました。

・電話で「ビーチ」が聞き取りづらいのか、私の滑舌がわるいのか、

 「リーチ?」と聞き返されること多数。

 みなさんどんだけ麻雀が好きなんですか(笑)

 「砂浜のビーチです」と伝えると大体の方には把握してもらえます。

 

・「ビーチ付き物件を専門に扱っているんですか?」と聞かれることが多いです。

 もちろん、そんなことはありません。いろいろ扱っていますよ。

 ちなみに、ビーチ付き物件があったら私が教えていただきたいです(›´ω`‹ )

 

社名がもっと周知できれば聞き返され問題は少なく出来ると思うので、

仕事をしっかりこなして認知されるようにがんばります!

住宅用地をお探しのお客様へ m(_ _)m

昨年8月の開業以来、なかなか個人向けの住宅用地を供給することが出来ていません・・・

こんな私に土地探しを依頼してお待ちいただいているお客様、申し訳ございません m(_ _)m

開業以来、地主さんへ手紙を出しまくっています。

忘れた頃に地主さんから声がかかることもありますから、

そこに期待しつつ、日々探しています。

 

私が預かる物件は事業用か大きめの土地が多く、

いわゆる個人が普通のお家を建てるための土地は少ないです。

一番需要があるのは後者なんですけどね。

何でも得手不得手はあると思うのですが、日々精進します。

仲介の仕事

最近、友人やお客様から他社案件の不動産取引のトラブル相談を立て続けに受けています。

雑な取引が増えているように見受けられます。

売上に追われて無茶なことしちゃうんですかね。

会社自体の信用はあっても、営業マン個人がやらかすパターンもありますし、

取引をどの業者に任せるといいかなんて分からないですよね。

 

私の周りの方々にお願いしたいのは、物件を買いたいときは私に仲介できないかをご相談ください!

私が仲介した方がいい取引と、仲介しない方がいい取引がありますが、

仲介できなくても何らかのアドバイスはできると思います。

絶対確実に買いたい場合は、元付業者(売主さんから直接物件募集の依頼を受けている業者)に

直接問い合わせた方がいいこともあります。

どういうことかというと、元付業者からしたら私が仲介に入ることで売上が半分になりますから、

他のお客さんを優先で後回しにされるおそれがあります。

その辺の判断は難しいでしょうから、私が教えますよ。

 

他社が広告掲載している物件でも、多くの場合は私でも紹介が可能です。

他社物件の仲介であっても、基本的に重要事項説明書と契約書は私が率先して作るようにしています。

これは元付業者の都合にも左右されますが、出来る限り私が作るようにしています。

私としては自分が契約の主導権を握りたいので、そのようにしています。

トラブルとなるリスクを減らそうという考えのためです。

 

私の営業方針は、昔からそうなんですけど「買いたい人が買えばいい」という考えです。

あの手この手でお客様をこの物件に押し込もうという考えではありません。

自分がそうされたら嫌なので。

イケイケの営業会社では私は社員として失格ですね。

すぐにクビです(完)

私が物件を探すなら、自分が主体性をもって探しますよ。

自分の人生の責任を取るのは自分なので。

 

当社は私一人でやっている会社です。

資金的な余裕がなくなると自分本位の営業になりかねないので、

そういう意味でも資本の蓄積って大事ですね。

私個人の給料は最低限に抑えて、数年は会社に蓄積していく考えです。

 

ちなみに、下の画像の言葉は私の座右の銘です。

パソコンに貼って、いつも肝に銘じています。

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