売物件を預かる時、不動産業者は売主と媒介契約（売却活動を依頼する契約）を交わします。

その中で大きく分けて以下の二つの考え方があります。

①１社だけを窓口にして売却活動　→　専任媒介・専属専任媒介

②２社以上を窓口にして売却活動　→　一般媒介

②の一般媒介の時は他社さん達と競うことになります。

3日後に営業開始して31カ月が経ちますが、

現時点で一般媒介の勝敗結果は、6勝4敗です。

サンプル数が少ないので何とも言えませんが、

とりあえず勝ち越しています。

広告において留意点を書きまくる割に、

そして、当社よりも規模が大きい会社さん達と競っていますから、

健闘している方ではないかと自己評価しています。

ちなみに、31カ月の営業活動の中での売買成約数内訳は、以下の通りです。

●専任媒介等の当社単独募集　→　22

●一般媒介　→　6

●他社物件の仲介　→　3

その時々で波はありますが、ピッタリ月1件ペースです。

他社さんの数字がどうなのかは知りませんが、

日々過去の自分に勝つことだけを考えます。

以前に90代の方が所有する土地の買取査定をしたことがあります。

いろんな不動産屋へ声をかけている様子でしたが、

特殊性の強い土地でしたし、不動産屋へ買取交渉すると買い叩かれるから、

一般に向けて売り出した方が手取りは増えるはずと伝えました。

この土地にかかる法令上の制限をお伝えしたのですが、

半分ぐらいはご自身で調べ済みでした。

「残された時間もあまりないし、手探りだけど何とかして売りたい」とお話されて、

私は「手探り」というワードについ反応しました。

不動産取引に限らず、自分のやりたいことは人任せにせず、

自分が主体となって考えるべきだと思っています。

90歳を超えても試行錯誤しながら解決を目指す姿勢は、私の目指す姿そのものでした。

私は事業者の端くれですが、その姿勢（事業者の精神！）を死ぬまで持ち続けていたいです。

私も生涯現役を目指していますが、そもそも不動産業界へ飛び込んだのは、

「普遍性のある仕事だから」というのが理由でした。

オジーが一人でも出来て、やんばるのような田舎でも出来ます。

あとは、私有財産としての不動産取引が自由な世の中である限り、

不動産業界は不滅だと考えています。

ただし、一事業者として私が生き残れるかどうかは別の話です(笑)

試行錯誤しながら生きていきます。

犬は朝と夕方に活性が上がります。

なので、散歩は朝と夕方にやっています。

釣りにおいても、朝と夕方に魚の活性が高く

釣れやすいというのが定説です。

おそらく、人間も本来はそうなのかも知れません。

朝に仕事を詰め込むと、仕事が捗ります。

なので、予定は大体朝に持ってくるようにしています。

面倒くさいことも「朝がんばって片付けて、午後からゆっくりしよう」

と思って取り組むと、解決が捗ります

付き合いのある経営者の大先輩方も、朝に会いたがる傾向がありますから、

やはりそういうものなのでしょう。

労働時間は8：30～18：30といった感じですが、

濃密さは午前で8割・午後で2割という感じです。

独立してからは自然とこういうスタイルになってきました。

夕方はというと・・・なぜか冒頭の理論が当てはまりません。

疲れで知能指数が下がっているからでしょうか笑

年末年始に二組の家族から「息子に釣りを教えてくれ」と請われました。

身内とはいえ、小学生ですし責任が重いですよね。

・ケガをしないこと（本人の体の心配もそうだが、その場所が釣り禁止になって周囲に迷惑をかける）

・ケガをさせないこと（常に周囲の状況を見ておくこと）

この2点は徹底して染み込ませます。

まずは一度同行して彼らが釣りにハマりそうかどうかで

いろいろ語っていこうかと考えています。

一番語りたいことは、「釣りは示唆に富むものだ」ということです。

詳しくは過去に記事にしています↓

釣りから学ぶ　人生攻略日記3

釣りを通して、【試行錯誤して結果を求める過程】は、

大きな財産になるということを語るつもりです。

まだ人生をスタートしたばかりの彼らがこの知見を今得ることは、

今後の人生においてアドバンテージになると考えています。

彼らがいま夢中になっている野球にしても、

勉強も、仕事も、恋愛も、

本質的なことは通底しています。

彼らの心に響く語りが出来るか、

そういうことを考えると責任を重く感じますが、

押しつけがましくなったり説教臭くならないよう短い言葉でスパッと伝えて、

単純に釣りを楽しみ、あとは自分で考えて人生を歩めという態度で臨むつもりです。

●忙しさ

11月に入ってあたりから忙しくしています。

今の忙しさの売り上げが入るのはまだ先になりますが、

やっと売り上げが伴いつつあります。

2022年は手持ちの現金がピークから最大6割ドローダウンを食らう等、

ただただ消耗する仕事が続いていたのですが、やっとです。

ギャンブルと一緒でお金を取ったり取られたりの世界に生きています。

苦しいなか突破口となったのは、リピーターや紹介のお客様でした。

大感謝です m(_ _)m

●一筋縄ではいかない取引が多い（定期）

直近では拝所関連が連発しています。

2022年は楽な取引が皆無でした。

しかし、いろいろ難題をクリアし続けていると

確実にレベルアップにはなります。

試行錯誤し続けたうえで手にしたものが、

「自分はこれがあれば大丈夫」という自尊心となります。

他人の言説に惑わされることも無くなります。

●同業者また増えがち

人から聞いた話ですが、市内において直近で4社増えるようです。

私は売買の「仲介」の仕事の一本足打法なので、

今以上に競争が激化したら真っ先に倒れる部類の立場だと自覚しています。

前にも書きましたが、競争激化の先には業界サービスの向上があり、

過渡期には売り上げのために無茶な営業が増えます。

県全体レベルでの話ですが、実際に無茶な営業から起きたトラブル相談が増えているそうです。

やんばるでも業者が増えるなら、無茶をする営業マンにより一層用心します。

私は現金が尽きそうなら借入せずに、尽きる前に業界を去る覚悟が出来ていますので、

無茶な営業はしません。

●寒さがやばい

身に堪えます。

喘息の症状が4年ぶりに出ました。

夜は引きこもって犬と一緒に暖を取る日々です。

●釣りをしていない

今年の釣りはフカセ釣りが5回、打ち込みが2回、ルアーが2回のみでした。

結局、カーエーポイントには一度も入ることがありませんでした。

寒さがつらいので来年の春まで大人しくします。

●犬がかわいい

これまで撮った愛犬ルルの写真の中で、一番好きな一枚です。

かわいい写真をいっぱい撮ってきましたが、

このワイルドな感じが気に入っています。

たまたま鳥の羽根が落ちていて

むしゃぶりついて離さない瞬間です。

各々が持つ価値観や、世間で常識とされていること

というのは経験から得られたものですから、

その基礎になっているものは過去の出来事ですよね。

でも、ゲームチェンジが起きて

いま目の前で起きている事象に

対応しようと思ったら、

本質をつかむ力・勘・運が

必要とされるのかなと考えています。

いま正にその真っただ中にいると感じていて、

この局面をどう乗り切るかということを

2月ぐらいから毎日考えています。

市場のレッドオーシャン化、物価高騰、融資条件の厳格化・・・

これらにどう対応するか。

他社さんの考えや動向も気になるところですが、

人の話は程々に聞いてあまり真に受けず、

自分がこの局面をどう乗り切るか

ということに集中せねばと思っています。

いわゆる「新テーマパーク」について、

お客様や同業者からいろいろ聞かれます。

しかし、私は何も知りません。

パークから距離的に一番近い不動産屋ですが、

一次情報からは一番遠いかも知れません(›´ω`‹ )

仕事が増えたとかの恩恵を感じたことも今のところありません。

パーク自体は盛り上がりそうな気はしています。

森岡社長のTVでの話や著書を読んだら期待できます。

大人気施設になったら・・・という妄想も楽しいです。

私が預かっているパークに近いエリアの売物件は2つあります。

ご興味がございましたら、お問い合わせください。

●本部町伊豆味　元ゲストハウス

本部町　伊豆味ゲストハウス

●名護市呉我　羽地内海を見下ろす山

名護市　呉我11465.66坪

昨日、とある案件の重説・契約書類を作成しました。

これまでの経験上、一番難度が高い案件です。

何度も言っていますが、一筋縄ではいかない案件が多すぎです（笑）

・取引の全体像を描く

・分からないことは調べる

・専門家の力を借りる

・集中力を発揮

こんな感じでクリアしていきます。

難しい案件は将来の飛躍への伏線となると信じていますから、

大歓迎です。

昨日は書類作成に行き詰まったら気分転換に草刈りをしようと思って

作業着で仕事をしていました。

仕事を始めようと着席した瞬間に突然靴下を脱ぎたくなり、

タイル貼りの冷たい床に足を下ろしたところ、かなりしっくりきました。

そこからは休憩なし9時間ぶっ通しで作成しました。

もしかすると「裸足＋冷たい床」は集中力維持に有効かも知れません。

そういえば、昔お世話になったスーパー営業マンの先輩は、

残業時はいろいろ脱いでいました。

一人だけだったら下着だけで

デスクワークをすると語っていました。

集中力維持のパターンをいくつか持っておくと強いでしょうね。

不動産屋に仲介手数料を払うのが嫌だから・・・

不動産屋は信用ならないから・・・

という理由で、個人間売買を選択する売主様が一定数いらっしゃいます。

最近また安売りしてしまった事例を耳にしました。

売ったご本人は安売りしたことに気付いていないと思われますので、

このまま一生気付かない方が幸せに過ごせるかと思います。

世の中いろんな不動産業者・営業マンがいますが、特殊需要を知っている人は、相場より高く売ることがあります。

以前、100～200万円ぐらいじゃないと買わないんじゃないの？と馴染みの同業者・投資家みんなが口にする土地を、

急ぐ必要が無ければ特殊需要に賭けて1,000万円で売りませんか？と売主に持ち掛けたことがあります。

300万で買付の打診がありましたが断り、結果は売出しから1年半ぐらいかけて750万円で売れました。

このように私みたいな不動産屋に任せて良かったケースも、もちろんあるわけです。

ちなみに、他社に先を越されたので私はこの取引には絡んでいません(›´ω`‹ )

徳を積んだと思って来世に期待します。

特殊需要の種類はいろいろありますが、狭い世界の出来事なので、一般的には知られていない情報です。

私は物件査定をする時に何らかの特殊需要は無いかを考えます。

売主の事情・経済状況を聞いて早く売るべきか、時間がかかりがちなので売主に胆力があるか、その辺も考慮しながら、

高く売る勝負ができると思う物件はそう提案しますよ。

安く売り出して早く売れた方が仲介手数料をいただけるので、私にとってはその方が都合がいいのですが、

高く売れる可能性があることを黙っておくことが出来ません。

世の中いろんな不動産屋がいます。個人売買を選択するかどうかはご本人の自由ですが、

査定ぐらいは何社か不動産屋にさせた方がいいと考えます。大体が無料ですし。

では、どの不動産屋に査定を任せるか・・・

①　自分の眼力に自信があるなら、不動産屋の広告文やブログ等を見てこれはと思う業者を選定。

②　自分の眼力に自信が無いなら、3名の信頼できる人にそれぞれ不動産屋を1社ずつ紹介してもらう。

③　①と②をミックス

こんな感じで検討してみてはいかがでしょうか！

今度の台風は長期戦になりそうですね。

3～4日ぐらい巣篭りする覚悟でいろいろ台風対策を考えています。

●飲み物と食料・・・一番大事ですね。

●文庫本・・・停電して長時間ヒマになるなら必須です。

●電池・・・停電したときのランタン、スマホ充電用。

●犬のおもちゃ・・・数日散歩に行けない時のために、たぶん興奮してくれるやつを買いました。

停電さえなければ、資料やDMの作成、広告の準備等の仕事をします。

売物件の現地看板はラスト1個を残して今日ですべて回収済みです。

しかし、今回の台風は長期戦なので停電リスクは高いと思います。

2日ぐらい停電するのを覚悟しています。ご用心ください。

先日、ご年配の地主様と土地を見に行きました。

私の車で一緒に行きましょうと話しましたが、

頑なに地主様の車で行くとおっしゃるので

お言葉に甘え乗ることにしました。

現地に到着して、頑なに地主様の車で行こうとした理由が分かりましたよ。

広大な草むらの土地だったのですが、

強引に体当たりで草むらへドーン！（笑）

視界も悪いのにスピードを上げてドンドン突き進みます。

ジムニーや軽トラではなく、普通の軽自動車です。

気分的には遊園地のアトラクションです。

終盤は崖の下が見えるところを走ったのですが、

今ここから落ちたら死ぬなと思いながら、今後の無事をお祈りしていました。

数年前にも別の地主様ですが、90歳のおじいちゃんが運転する車に乗せてもらい、

瀬底大橋を速度超過で下ったときは激突死を2％ぐらい覚悟しました。

ご年配が頑なに車を出すというパターンに出くわしたら、今後はうまく断るようにします。