先日、いつもお世話になっているお客様が物件を買うということで、

価格が妥当か見て欲しいとの相談がありました。

その流れで留意点を6つ洗い出したところ、少し驚いたご様子でした。

特に自然公園法の第2種特別地域の制限、「建築物は道路境界・隣地境界から5ｍ後退を要す」

という点を知らない不動産屋もボチボチいると思いますよと話すと、

「じゃあ売る人はそういうのを知らない業者に任せた方がいいね（笑）」とのお言葉をいただき、二人で笑いました。

ちなみに、その物件は再建築時に5ｍ後退の制限を受けると、建坪15㎡（4.53坪）しか活用できない物件でした。

こういう物件は既存建物を極力延命させる努力をするか、隣地を買い増しして活用可能な面積を増やさないといけませんね。

上記は将来間違いなく表面化するリスクですが、ほぼ表面化しないであろうリスクまで説明することによって、

お客様をかえって不安にさせ過ぎていないか？とか、確率の低いリスクまで説明することによってお客様が引いてしまい、

この物件で楽しく暮らすであろう未来を潰してしまうのは正しいことなのか？とよく自問自答しています。

しっかり説明しますけどね。

取引で損をするとしたらお金を出す側の買主の場合が多いですから、

基本的には買主保護の考えが強いです。しかし、こうも思います。

しっかり説明して私が損害賠償責任を負うリスクが無くなれば

安全な取引ができて、結果的に売主・買主も守れるという考えです。

やはり、安全な取引の実現が不動産屋の存在意義ですよ。

【法人売主様へ】

ちなみに、法人売主と個人買主の取引の場合は、

消費者契約法で法人売主側に「契約不適合責任」が認められる可能性がありますので、

それを踏まえて、どの不動産屋に仲介を任せるかをしっかりご検討くださいませ。

【余談】

更地クエストは一旦打ち切りにします。

とても有難いことに、いろいろ依頼が増えてきました。

6月～11月2週目まで忙しくしていたので、寒くなるし冬はゆっくり生きようと思っていたのですが、

2期目の今期までは税金の絡みでボーナスステージだということに気付き、4月決算までガッツリ案件を取りに行こうと思います。

朝からしとしと雨が降っています。

こういう時は雨ソングが聴きたくなります。

好きな雨ソングはいろいろありますが、

なかでも小泉今日子さんの優しい雨が好きです。

この曲が流行ったのは小5の冬でした。

あれからそろそろ29年を迎えますが、いつ聴いてもイントロがシャレオツです。

キョンキョンのボーカルも雰囲気があっていいですね。

日々、いかに安全な取引が出来るかを考えていますが、

極力シンプルな契約を目指すのが最善だと思っています。

シンプルな取引を実現するためにはどうすればよいかというと、

◆取引関係者を減らす

のが一番だと思っています。

取引関係者が多ければ多いほど不確定要素が増えますので、

トラブルが起こるおそれが高まります。

関係者全員が善意に基づいた行動をとっても、

それが故に話がこじれるということが多々あります。

良かれと思ってやったことが裏目に出たなんてことは皆さんご経験があると思います。

それです。

例えば、中古建物の売買で、売主が「少しでも物件をキレイにして買主へ引き渡したい」という善意に基づき、

売買契約締結後、融資審査の結果を待つ間に、私や買主に何の相談もせずに室内の塗装を行った場合・・・

買主の考え次第では揉めますよね。

これと似たような事例を経験して以来、契約締結から物件引渡しまでにタイムラグがあるような取引では、

契約書の特約に「売主も買主も相手方に無断で物件に改変を与えてはならない」旨を盛り込むようにしています。

買主へ扇風機やトースターといった家電をサービスで譲りたいという

売主がいましたが、熱を持つような古い家電は発火トラブルが怖いので断念してもらいました。

善意の残置物にもリスクがあるなんて普通は思わないですよね・・・

取引をシンプルにするためには・・・私が誰かから物件を買って、

付加価値を付けて私が売主となって売却するのが私が目指すところだと思っています。

しかし、まだまだそんな力はありません。

角地や、周囲が県有地・市有地の土地もシンプルな取引に繋がります。

ご近所トラブルの可能性が減ります。

三方角地・四方角地とか最高です。

角地専門の不動産屋を目指すべきでしょうか（笑）

現実は三方にご近所さんがいることが多いので、

情報収集や調整を行って、リスクを見抜いて先手を打って、

私が主導権を握って物事を進めるしかないですね。

なかなか思い通りにはいきませんが、日々精進です。

近年、名護で不動産業者が増えてきました。

どうやら、また複数増えるようです。

不動産業者は、宅建士の資格と最低600万円程の資金を用意できれば、代表一人だけの会社なら開業には漕ぎ着けます。

仲介業務中心であれば在庫を抱えないので、比較的新規参入がしやすい業種だと思います。

ロードサイドに店舗を構えなくてもネットで集客できますので、田舎でも勝負できる時代です。

あと、起業の事例がネットで可視化されたことも大きいでしょうね。

ライバルが増えるのは必然ですね。今後ますます増えそうな気もします。

北部全体約12万8千人の人口規模で、ライバルが増え続けるであろうこの業界でどうやって

生き残るかを毎日考えています。おそらくレッドオーシャンになります。既に突入しているかも？

また、いつ自分の勝ちパターンが通用しなくなるか分かりません。

法改正や技術革新等でゲームチェンジが起きるかも知れませんし。

将来のことは分かりませんね。

不動産業者が増えると競争が熾烈になりますから、よりサービスの良い業者が増えると思います。

ただし、過渡期では売り上げのために無茶をする営業マンも増えるはずなので、私も巻き込まれないように用心します。

私は会社の現金が尽きそうになったら借入せずに辞めると覚悟しているので、悪あがきはしないつもりです。

一発逆転を狙うのもいいかも知れませんが、損切りは早い方が傷口を広げないという意識の方が強いです。

再就職となったら誰か雇ってください(笑)

去年独立してからイレギュラーな案件が多いです。

これは偶然でしょうか(›´ω`‹ )

その都度、調べながらスムーズに取引が出来るように解決・お手伝いをしています。

宅建士の資格の勉強では登場しない事柄が多いです。

例えば・・・

●とある免許取得の流れを調べる

→事業系の不動産購入時の融資条件が、その事業に必要な免許の取得だった場合、

　取引の全体像を把握するために免許取得の流れを調べます。

　本来買主で調べることではありますが、任せっきりではなく、自分でも裏取りします。

　免許取得に思っていた以上に時間がかかった場合、契約締結時に決めた引渡し期日よりも大幅に遅れかねません。

　そうするとこちらのマネジメントの責任を問われかねません。

●売地にある所有者不明のお墓の改葬

→売ろうとしている土地に所有者不明のお墓があるケースです。

　明らかに放置されて荒れているお墓があるのですが、

　勝手に移動することが出来ません。

　しかし、きちんと段階を踏めば改葬の手続きが可能です。

　ただ・・・時間が1年以上かかります。

●認可地縁団体の不動産所有を確定する手続き

→認可地縁団体（字のこと）の管理している不動産であるが、所有権が明確でないケースがあります。

　こういう場合は自治体に協力してもらい3カ月間の公告等を行うことによって解決できることがあります。

こんな感じで、きっと一生勉強することになると思います。

本来不動産業者が調べる義務にはならない事柄にあまり深入りすると、

ミスしたときにこちらの責任を問われかねないので、そこは用心しながらやっています。

一番は当事者と一緒に確認しながら事を進めるのがいいですね。

やる義務のないことに首を突っ込むことでリスクを背負うし、心配事も増えて難儀しますが、

いろいろ知識を得られる楽しみもあります。

取引リスクが大きい案件・解決が厳しい理不尽な案件のご相談は泣く泣く断ることになります・・・

しかし、何らかのアドバイスが出来るかも知れませんので、他の不動産屋に断られた案件がありましたらご相談ください。

海沿いの物件・・・

ずっと一貫して問い合わせがあるのですが、

最近さらに問い合わせが増えています。

いま広告を任せていただいている海沿いの物件は以下の2件のみです。

どちらも建築には難があって、活用方法には工夫を要します。

①名護市屋部109.80坪

http://beach2103.com/sale/2148/

②本部町具志堅359.97坪

https://goohome.jp/tochi/4455-47/

海沿いの空き地を調べて所有者に接触する・・・ということは最近は行っていません。

手一杯で新規開拓ができないのもありますが、単純に実りをもたらす確率が低いからです。

大体空振りで終わります。経験が積めて別の仕事に繫がるチャンスもたまにはありますが、

時間と労力、経費を失いますし、期待値を考えると今はやめておきます。

私の力不足もあると思いますが、駆け出しの会社なので今は得意分野を攻めるのに集中したいです。

そもそも・・・海沿いの土地の所有者は「国・県・市町村・字」が多いです。

保安林や墓地、農振農用地区域となっているところも多いです。

民有地で建築が可能な土地となると、大分限られてきます。

既存の建物があるところに買取交渉を行った方が手っ取り早い気もします。

来年暇になりそうなら物件掘り起しを出来ればと考えています。

その時はコロナ収束しますかね。

やはりこのご時世なので訪問は必要最低限にしています。

基本は所有者の方へ手紙を送っています。

直接会いに行った方がチャンスは広がるのですが、

個人的には手紙も悪くないと思います。

忘れた頃に向こうから連絡が来ることがあります。

開業当初はかなりばらまいたので、来年あたり連絡が来ませんかね。

手紙作戦はこんな感じでお祈り系の営業です（笑）

6月上旬から忙しさの質が変わってきました。

賃貸は一切やらず、しばらく新規開拓も行っていません。

既存の仕事で手一杯なのはいいことですが、

この波が止んだ時、けっこう長いトンネルになりそうな気もします。

今はただ、大きな流れに身を任せるしかないです。

セルフブラック労働状態ですが、自分のさじ加減でいつでも休むことができると思うと、

逆にがんばれる不思議。世の中、逆説（パラドックス）に満ちていますね。

業界の悩める若い方向けに「パラドックス（意図せざる結果）への眼差し」についてとか、

いろいろネタを投下していきたいのですが、いずれまた・・・

ところで、今日は社会から離脱しようと思って、早めに仕事を切り上げて打ち込み釣りをしてきました。

やんばるの素晴らしいところは、すぐに物理的に人間社会から離脱ができること！

「人間社会の外＝ありとあらゆるものの全体、つまり宇宙」と考えると、

誰もいない海へ行けば、目の前には＜宇宙＞が広がっているわけです。

悩み事やクソな出来事のほとんどは人間社会の中で生まれるものだと思っているので、そういうときは誰もいない海で釣りですよ！

海の中は不確実性の塊で、変な形をした生物やとんでもない化け物達がウヨウヨしています。

そういう条理が通用しない＜宇宙＞を感じることが出来れば、私の場合、悩み事やクソな出来事は相対化されがちです。

今回は仕事で解決しないといけないことが多過ぎて、心配事が常に頭の中を駆け巡っている状態だったので、

日光を浴びながら＜宇宙＞を感じようと思いました。

満潮まで2時間やってアタリなしでしたが、いろいろ頭の中を整理できたかも！

●会社を移転して2カ月近くなります。

想定通り、飛び込みのお客様はまだゼロです。

その代わりに飛び込み営業や謎のおじさんとかが来ないので仕事が捗っています。

集客は元々ネット広告＋現地看板が9割強だったのでほぼ影響がないどころか、

仕事的にはむしろプラスになっている感じです。

集中できる環境です。

●仕事は相変わらず一筋縄ではいかないことばかりです。

いろいろ問題や矛盾を解決していくのが仕事ではあるのですが、

もっと楽がしたいです（笑）

心配事が尽きないので多分健康に悪いです。

●今年の夏の思い出がありません。

仕事以外の記憶があまりないですね。

釣りは7月に入ってから今日まで2回しか行っていません。

このままでは人生があっという間に過ぎてしまう気がします。

人生の体感時間を長くするには、新しいことを始めたり

新しい環境に身を置くことだと思うので、

いろいろ考えています。

一昨日、2回目を打ってきました。

副反応がきつかったです。

打ったその日は前回同様に筋肉痛のような痛みがあっただけでしたが、

翌朝から熱が出始めてMAX38.4℃まで上がりました。

背中をはじめ体の節々も痛くなりました。

解熱剤を飲んでも37.5～38℃を推移していましたが、

21：00過ぎから急に熱が平熱に下がりました。

熱が下がるのは寝ているときが相場だと思いますが、

起きているときに急に熱が下がり背中の痛みが消えたのは初めての経験です。

それでもまだ頭が痛いので、今日はゆっくり仕事をしようと思っていたら、

朝一から忙しくしていました。

今日お会いしたお客様からの質問で「不動産屋ってどういう風に仕事のスケジュールを組むのか？」と

聞かれましたが、「その日になってみないと分かりません」と答えました。

まさに今日もそんな日でした。

前もって予定を組みますが、突発的な動きが多いです。

既存の仕事に動きがあってその対応に当たるということが多いですね。

あとは見学予定が入るとか、食事に誘われるとか、いろいろあります。

突発的な話が入ってきたときは予定や既存の仕事の優先順位を考えて、

予定を組み替えたり断ったりしています。

明日は8時から東村・大宜味村で予定があって、午後は名護で書類作成を3～4件こなして、

夕方また東村へ行く予定です。

こういう日は突発的な動きへの対応は難しいと思います。

昔の話ですが、とあるナンパ師がナンパが上手くいかないので、その解決方法として声掛け前に

「短距離ダッシュ」を取り入れたら成功率が上がったそうです。

何故短距離ダッシュかというと、変性意識状態に切り替える手段というわけです。

吊り橋効果をご存知の方は多いと思いますが、あれに近い感じかと思います。

不安や恐怖を感じる場面で一緒にいる相手に恋愛感情を持ちやすくなるという理論ですね。

どちらにも共通するのは鼓動が強くなっている状態です。

心臓がドキドキした状態は、変性意識を誘発しやすいのではと思います。

私の場合、変性意識状態の時はいろんなことが上手くいくと錯覚しがちです。

なので、大事な商談等があるときは、自分の中で無敵感を得るために朝走っていました。

最近は膝を痛めるので走るのをやめて限界スクワットにしています。

別に短距離ダッシュや長距離走でなくても、スクワットで十分かと思います。

スクワットなら会社のトイレでこっそり出来ますしね。

大事な仕事や何か勝負事を控えている方は試してみてもいいと思いますよ！

効果は個人差があると思いますので、「◆諸説あり」ってことでお願いします！

2020年8月8日に開業して、今日でちょうど1年です。

1年やってみて爆発力は発揮していませんが、そこそこ健闘しているのではと思います。

6月から休みなく仕事をしています。

仕事があるのはいいことなのですが、関係者を待たせがちなのと

健康・勤続疲労や人生の充実度を考えると、このままではいけないと考えています。

仕事を任せてもらっている方からの期待に応えるため、

認知資源の消耗を抑え仕事のパフォーマンスを上げるために最近いろいろ工夫を施しました。

尊敬する業界の大先輩も話されていましたが、きっと勉強や工夫は一生終わらないですね。

気が遠くなるような気もするし、人生に強度をもたらすような気もします。

今年一発目の台風が来ていますね。

今日は久々にゆっくり事務作業ができると思っていたら、

いろいろ突発的な仕事が出て終了・・・

さすがに明日は突発的な仕事はないと思いますので、

一カ月ぐらい触っていなかった案件にようやく着手できそうです。

待ってもいいとおっしゃっていた売主様、申し訳ございませんでしたm(_ _)m

明日は天候の荒れ具合次第で在宅勤務とするかどうかを決めます。

会社の電話は常に携帯電話へ転送していますので、電話対応は可能です。