今回の台風は長期戦になりそうですね・・・

風が強くなったら会社は閉めますね。

閉めるのは8/1午後～8/2終日といった感じでしょうか。

電話はいつものように携帯電話へ転送しています。

なぜか台風前後に見学希望が入りがちです。

天候大荒れでやることが無くなるからでしょうか？

風雨が強い状態で物件のご案内は出来ませんが、

電話でお話しすることは可能です。

一昨日で現地看板を回収してきました。

水・食材・お菓子・本・電池は揃えたので

台風対策に死角なしです。

台風は不動産屋の敵です。

賃貸だと管理物件のトラブル続出、

売買だと現地看板の回収、決済の延期等の対応がありますね。

台風通過後には売出し中の物件に被害が無いかを見回りします。

今回は長時間影響を受けそうなので、

いつもの台風以上に用心します。

いつも言っていますが、一筋縄ではいかない案件が多すぎです。

最近は筆界未定地、囲繞地通行権等の解決を目指して悪戦苦闘する日々を送っています。

いろいろお話をいただくことは大変ありがたいのですが、

売上を上げないと会社が死んでしまうので、

今後しばらく難しい案件はお断りしようと考えています。

他社が引き受けない難しい案件は社会貢献になるという思いがあり、

私の経験値UPにもなると前向きに捉えてきましたが、

それと同時に目先の売り上げも作らないといけない現実もあります。

成功報酬の世界なので、いろいろ手を尽くしても成約まで結びつかない

ことが続くと仕事になりません（経験値UPにはなりますが・・・）。

ほぼ無休で仕事していますが、このままでは私の集中力が維持できず

仕事の失敗が増えそうで怖いという考えもあります。

諸々余裕が出来たら引き受けるようにします。

ご理解の程よろしくお願いいたします m(_ _)m

以下、不動産の売主がご年配のときにありがちな話です。

不動産売却の査定依頼があって査定書を作成し、所有者と対面して説明を行った後日のこと。

私へ電話がかかってきて、そのご子息から

「査定書を見ました。その査定額で買ってください。」

と言われました。

しかし、これは市場で売りに出す場合の査定であって、

私は買取りをしていない旨をご子息へ伝えると、

ハシゴを外されたような残念なリアクションを受けました。

特殊需要が期待できたので、その査定書には【通常の査定額】と【上振れを狙えるであろう価格】の2パターンを記載し、

市場で高く売るコツを書いているのですが・・・

聞けば手元に査定書があるというではないですか。査定書をしっかり読まずに早とちりしたのでしょう。

※通常、私の査定書はご年配の方にも読みやすいように大きな字で印字して、簡潔にまとめています。

残念なリアクションを受けて電話を切られそうになったので、すぐさま話を続けました。

　・不動産会社の買い取りは、買い叩かれる傾向にあること。

　・不動産会社が買い取って何をするかというと、最終的には一般消費者へ売って儲けるということ。

　・不動産会社が利益を出すためには、安く買って高く売る必要があること。

　・以上を踏まえると、不動産会社に売らずに市場で一般消費者へ直接売った方が、

　　仲介手数料を支払っても手元に残るお金は多くなるはず。

こう伝えると話を聞いていただける態度に変わりました。

親やその先代から受け継いできた不動産を、無意味に安売りするのは見るに堪えないですよ。

その果実は無関係な第三者ではなく、故人から受け継いだ人が受け取るべきだと考えています。

親から相続した土地の売買代金を現金で受け取り、そのまま持ち帰って仏壇に報告するご年配の方がいましたが、

私もそのような感覚を持っています。

正直、情報格差を利用して私が儲けようと思えば安く買い取れそうなケースはたまにあります。

でも、なんか無理です。普段は見えないものを信じないのですが、故人の視線を感じます。

営業マンや商売人・投資家等を経験していないと、儲ける仕組みはなかなかイメージ出来ないですかね。

例えば、

　・○○の先生やセミナーへお金を払って勉強するかを検討する

　・○○で本当に儲けている人が教えているなら、何故こんなに手間をかけて人に儲ける手段を教えるのか？

　・○○で失敗した生徒・受講者から逆恨みされるリスクを背負ってまでやることなのだろうか？

　・もしかして本当は○○で儲からないから「○○を教えるビジネス」で利益を出しているのではないか？

営業マンだったら、畑違いの分野でも、こういう二次的思考の結論に至ろうかと思います。

ただし、二次的思考に染まったら素直さが失われると思うので、どっちが幸せなんでしょうね。人それぞれですかね。

◆最後に、なんか買取業者のことを悪く書いたみたいですけど、

不動産会社へ買取り依頼する売主の大きなメリットと、買取業者が存在している価値はありますよ。

①すぐにお金が必要で一刻も早く現金化したい

　→　キャッシュが潤沢な業者さんでしたら可能です。

　　　登記に不備が無ければ2日以内で契約～決済～所有権移転まで出来るのではないでしょうか。

　　　取引関係者「全員」が即行動を起こせば1日で出来るかも知れません。やったことがないので分かりませんが。

 　　　市場で売るとなれば最短2カ月ぐらいはかかります。

　　　「物件調査～広告～契約～融資本審査～融資の実行＆所有権移転」といった流れになります。

②売るのが難しい不動産を買い取ってもらえる可能性がある

　→　ややこしい権利関係の整理、大規模の土地では価格が大きくて売れないけど小分け（分譲）にしたら売れる土地、

　　　接道をクリアできるか怪しい土地等、リスクや手間を取る代わりに安く買い取って、

　　　諸問題を解決後に売却益を得るという不動産会社のメリットがあります。

こういったパターンであれば、みんなWin-Winです。

これまでの人生において、グミは眼中にありませんでした。

しかし、これは旨いです。

前歯で噛んだ時の「プチッ」という食感は、新感覚でした。

2014年から販売されていたとは・・・もっと早く知りたかった！

今後差し入れするときはこれにします。

このWEBサイトの売地一覧を見て、

「山しか無ェ！」

と思われる方が多いかと思います。

最近は山の売地を預かることが多いです。

やんばる（山原）と呼ばれる地域なので

当たり前と言えば当たり前なのですが。

会社名を見て、海が目の前の物件が豊富かと

期待して訪れた方には大変申し訳ございません。

でも、山もいいものですよ！

私の自宅は山のふもとにあり、目の前には小川が流れています。

もし天災や疫病・戦争等で物流がストップしても、なんとか生き延びていける環境です。

水源、畑、狩猟技術があれば何とかなります。

あとは治安が荒れた時のために武装さえすれば死角は無いと考えていますが、

それはさすがに無理です。

その代わりに、山深いところにシェルターを造りたいと妄想しています。

山と言えば、「生き物の宝庫」とか「癒し」とかで語られることが多いかと思いますが、

【 非常時に強い環境 】ということで語られることは少ないと思います。

やんばるの山を非常時の際の拠点という視点でも考えてみてはいかがでしょうか。

◆ちなみに、海のすぐそばの売地は、今のところ下のリンクの1件のみです m(_ _)m

今帰仁村　今泊53.24坪

むかし勤めていた会社の上司が、

仕事中にも遊び心を忘れない方でした。

じゃんけんで負けた人が全員の飲み物をおごるとか、

そんなことをしていました。

かなり盛り上がったので、社員の一体感が生まれたのと、

間違いなく仕事のモチベーションアップになっていました。

その頃から独立したら私も「仕事に遊びを取り入れたい」と考えていて、

仲介手数料をダーツの点数分だけ値引きすることを考えていました。

【20点×トリプルで60点＝60％値引き】

そんな感じです。

お客様が投げたダーツが的にさえ当たれば、

1％～最大60％値引きになります。

独立した今思うのは、そんなことをしていたら経営がヤバいということです（笑）

せいぜい私に出来ることは、営業をかけるエリアを決めるために

地図に向かってダーツを投げることぐらいでしょうか。

私が日々の売上を気にしない程の富豪になった暁には、

ダーツ不動産に鞍替えするかも知れません。

今期も無事に決算日を迎えました。

キリがいいので、この三年間を振り返ってみます。

●売上について

一・二期目の数字が良かったのですが、三期目の前半（5～10月）はサラリーマン時代も含めて一番苦しみました。

しかし、終わってみれば最低限の売上は達成できて、僅かですが三期目も黒字で終えることが出来ました。

三期目の数字をどう捉えるか？

①悪いなりに最低限の売り上げを確保できるという今後の自信につながるのか

②このまま尻すぼみへ至る過程の真っ只中なのか

四期目の売上を見て今後の経営の見通しが見えてくると考えます。

今期は売上的には実りが少なかったものの、その反面、期待値が過去最高に積み上がった状態の可能性もあります。

来期に一気に花が咲くことを夢見つつ、地に足をつけて目の前の仕事に没頭します。

●賃貸はやらない

開業当初は一戸建ての管理物件を1棟預かっていました。

売買をメインに考えていたものの、駆け出しでお金もないので賃貸も

やっていかないとなと考えていましたが、

開業してすぐにあった、しょうもない問い合わせで、気持ちが萎えてしまいました。

「賃貸一本でいくのと、売買一本でいくのとでは、どちらの方が飯が食えるか？」と考え、

両方やるのではなく売買一本でいこうと決断しました。

ここで賃貸を諦めたのは正解だったと思います。

賃貸管理は確かに安定収入にはなりますが、日々を平和に暮らしたい私にとっては

ストレスになる出来事が多すぎて、精神の安定からは程遠いと感じています。

・玄関ドアに小便をかける人（犯人を特定できなかった）

・エレベーターや駐車場で小便をする人（犯人を特定した　→　子どもだったので注意にとどめた）

・共用部分のコンセントから室内へ延長コードを引いて電気を盗った人（現行犯で証拠を押さえて、退去させた）

・共用廊下に大便をする人（犯人不明）

・殺害予告の電話をしてくる人（無視　→　後日私の不在時に謝罪へ来ていた。酔っていたとのこと。）

・女性専用アパートに彼氏を連れ込んだ人がいるということで匿名文書と証拠写真を送り付けてきた人（送り主はトラブルメーカーの住人。その執念が怖い。）

・居住用で借りた部屋で違法風俗店をした人（家賃滞納があり督促で追ったら本人は拘置所にいた）

・アパート敷地内で住人が暴れているとの一報、駆けつけると女装したオジサンが警察に取り押さえられ暴れていた（以前から問題行動があった人　→　後日退去）

私が経験したほんの一例ですが、いろんな人に対応しなければなりません。

日常生活で出会うことがないような人達と頻繁に遭遇することになります。

賃貸管理会社の最前線で日々頑張っている方々には本当に頭が下がります。

強靭な精神が無いと務まらない仕事だと思います。

●メール問い合わせを廃止

うちなーらいふ・グーホーム・自社WEBサイトのメール問い合わせフォームは、

2021年7月をもって廃止しました。

結果、廃止して良かったです。

私の認知資源の消耗が抑えられ、業務がよりスムーズになりました。

私を本気で必要としてくださる方のために時間と体力を使いたいです。

やめるに至った考えは、廃止した2カ月前に記事にしています。

メール問い合わせ

ポータルサイトの備考欄に「メール問い合わせは受け付けていません」という旨を記載している

業者さんをちらほら見かけますが、うちなーらいふ・グーホームのメール問い合わせフォームは簡単に無効化できますよ。

●物件紹介ページの手応え

重要事項説明書に記載するような留意点を広告の時点で多めに記載する作戦ですが、

多くの方からは求められていないなと肌で感じています。

広告から来店につなげるなら、留意点を記載しない方が集客率は高くなると思います。

当たり前ですね。

ただし、投資家・事業者・不動産業者の方からはいい反応をいただいています。

私は事業用物件の取扱いが多い傾向にあるのと、宅地や住宅を購入していただいた方も、

事業を経営している方が多い傾向にあります。

私の物件紹介ページがこれらの傾向を生む機能を有している可能性が高いと考えています。

そこを得意分野として今後も伸ばしていけたらと思います。

●ブログの効果

最初は私のことを疑ってかかっていた地主さんに、

「不動産屋は信用できないけど、あなたのことを調べて、あなたにだったら任せてもいい」

というお言葉をいただいたことがあります。

おそらく、このブログを読んでいただいたからだと思います。

他にも、専門知識系の記事から仕事に繫がったり、

お客様から何度かいい反応をいただいています。

また、ブログを読んで私に会いに来た同業者さんが2組いました。

生き恥をさらすだけの価値はあると考えています。

●まとめ

とりあえず3年事業を続けることが出来ました。

社会という荒野を生き抜くためにはどうすればよいかということを

毎日考えながら暮らしてきました。

試行錯誤しながら四期目も生き延びていけたらと考えています。

ChatGPTがヤバいと3月にツイッターで話題となり、

4月に入ってからは一般ニュースでも頻繁に話題となっています。

今日初めて使ってみましたが、けっこう面白いですね。

質問のやり方次第で、かなり便利になりそうです。

●重説を作ることが可能か？

→　ダメでした。不動産屋ならみんなが聞くような質問では（笑）

●独自の集客方法のアイディア

→　一般的な回答ですね。聞き方が一般的だからでしょうね。

↓　もっと具体的に聞いてみました。ペットと一緒に物件内を撮影って、斬新(笑)

　しかし、こういう突拍子もない回答が良いアイディアに結び付くかも知れません。

↓　再度回答を生成したら、愛犬を使った広告というアイディアをいただきました。

　ガチャを回す感覚で何度も回答を生成するのはありかも知れません。

↓　もっとないか聞いてみました。

↓　逆に何を聞けばいいのか？

質問を変えたりして個別具体性を掘り下げていけば、何かいいアイディアに辿り着きそうです。

●自社ホームページを自分でアレンジしたい。

→　私には出来ませんでしたが、やり取り2回目で具体的な指示が出ました。

　　ツイッターを見ていると動画やゲームを作っている人がいたので、

　　活用する人次第でホームページのアレンジも出来そうな気がします。

　　赤線を引いたところ、めっちゃ心強くないですか？

私が若い頃はエクセルが使えないオジサン上司がいました。

これからの時代は、AIが使えないオジサン・オバサンが大量に生まれるかと思います。

質問のセンス、アイディア、引き出し、結び付ける力といったものが肝になりそうです。

ただ聞いても一般的な回答しかありませんからね。

個人の能力をいろいろ駆使してはじめて、これはというアイディアに辿り着くかと思います。

AIを上手く使って仕事に活かせるよう、知恵を絞ります。

しかし、シンギュラリティ2045年説、

前倒しになりそうな予感がしてワクワクしています。

また一筋縄ではいかない物件を預かることになりました。

正直売りづらい物件で私も頭を悩ませましたが、

売出しを引き受けることにしました。

かなりご年配の相談者でしたが、ご自身でいろいろ情報を取りに行く姿勢がありましたし、

売るにあたっての覚悟も決められていましたので、この方のために頑張ります。

また、生き様のカッコイイ方なので、私が勉強させていただく気持ちです。

クセの強い物件なので、買いやすい価格帯になりそうです（※建築には向かない土地です）。

説明するにあたって、不動産ポータルサイトではすべてを表現できないような複雑さなので、

このホームページの特性が炸裂すると思います。

いろいろ調べて後日掲載します！

不動産ポータルサイト等を見ていて、

「こんな土地売れないだろ」と思うことがよくあるかと思います。

売れないだろと思うパターンとしては、以下の2点が考えられます。

①価格が相場からかけ離れて高過ぎる

②まったく活用方法が見い出せない（需要が無い）

私もこんな条件の不動産を流通に乗せてもいいのだろうか？と悩むことがあります。

しかし、売れる可能性が少しでもあるなら、売出しを引き受けています。

・相場よりもかけ離れて高過ぎる物件でも、事業性が強ければ売れる可能性はあります。

　田舎だと土地の相場が安いので、田舎に見られる現象かも知れません。

　事業の収益で採算がとれるなら、相場より高くても買う事業者さんもいます。

・住宅向けでも海が目の前だったり景色が良いと、高く売れることがあります。

　これは絵画等の骨董品に近い感覚だと思います。興味のない人からしたら理解できない世界です。

・何の活用も見い出せない土地であったとしても、違う視点からはお宝に見えるかも知れませんよ。

　あまり細かく書くと、そういうのを狙っている人に怒られそうなので詳細は伏せます。

　長年不動産業界にいると、世の中には考えもつかない需要があるのだと、気付かされることがあります。

　自分の小さな物差しだけで世界を測ってはいけないと、そういう場面に出くわす度に肝に銘じています。

需要が極めて少ないであろう物件をずっと広告に載せていますが、

数年かけて売れることもありますし、「お前こんな条件の物件を載せやがって！」と

思っている方がいらっしゃいましたら、どうかご容赦ください。

この時期のお楽しみ。

新年度の手帳が届きました。

ここ数年は、ほぼ日手帳を使っています。

書き込めるスペースが、私にとって最適だと感じています。

送ったレターパックのシールを貼るのにも、ちょうどいい大きさです。

手帳の下部に「今日の一言」的な一文があります。

感心する言葉や、知見だったり、クスッと笑える文章等があるのですが、

忙しい時はそこに目が行きませんから、心の余裕のバロメーターにもなります。

手帳カバーも有能です。

名刺やお札を入れて、名刺入れ・財布も兼ねます。

ダイソーのフィルムふせんを忍ばせば、書類に貼ったり、読書の中で気に入った箇所を印するのに便利ですし、

定規も兼ねているので非常に便利です。

手帳とスマホさえあれば、いろんな場面に対応できます。

まだまだ有効な使い方があるはずなので、そういう発見も楽しみです。

売物件を預かる時、不動産業者は売主と媒介契約（売却活動を依頼する契約）を交わします。

その中で大きく分けて以下の二つの考え方があります。

①１社だけを窓口にして売却活動　→　専任媒介・専属専任媒介

②２社以上を窓口にして売却活動　→　一般媒介

②の一般媒介の時は他社さん達と競うことになります。

3日後に営業開始して31カ月が経ちますが、

現時点で一般媒介の勝敗結果は、6勝4敗です。

サンプル数が少ないので何とも言えませんが、

とりあえず勝ち越しています。

広告において留意点を書きまくる割に、

そして、当社よりも規模が大きい会社さん達と競っていますから、

健闘している方ではないかと自己評価しています。

ちなみに、31カ月の営業活動の中での売買成約数内訳は、以下の通りです。

●専任媒介等の当社単独募集　→　22

●一般媒介　→　6

●他社物件の仲介　→　3

その時々で波はありますが、ピッタリ月1件ペースです。

他社さんの数字がどうなのかは知りませんが、

日々過去の自分に勝つことだけを考えます。