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不動産屋の店舗の見た目は売上に影響があるか?

 

以前から住居兼店舗の建築を考えていて、その流れで今日身内が当社へ来たのですが、

「不動産屋らしくもっと立派な建物にしないと」

「マチヤグヮーみたい」

とのお言葉をいただきました(笑)

 

私はこの3.2坪のプレハブ店舗好きなんですけどね。

流し台が無くてトイレはあります。

夏暑くて冬寒いです。

中にはかわいい建物と表現してくださる方も複数名いらっしゃいました。

 

開業前は私も少し不安はありました。

不動産屋らしからぬ見た目の店舗だったので。

でも、売り上げ的には全然影響なしでした。

この事実はこれから不動産屋を始めようとする

開業資金があまりない方には朗報かも知れませんね。

やはり本質は、物件のネタだったり仕掛けですよ。きっと。

営業活動の状況について

市街地・羽地地域でなかなか「住宅用地」を掘り起こし出来ていません・・・

ご依頼いただいているお客様の期待に応えられていなくて心苦しく思います。

 

掘り起こし出来たとしても、サイズが大きくて個人では買えない額のものなので、

個人にはなかなか供給できていません。

司法書士や銀行の方に聞いても、成約した案件は郊外か今帰仁・本部が多いと聞きます。

おそらく他社さんにおいても個人住宅向けの売地の登場は、

期待値が低い状況が続いていると思われます。

お手頃な物件はどこにあるのか?

名護の市街地で住宅用地の需要が強いのですが、

なかなか供給できていません・・・

こんな私にお声がけいただいているお客様に申し訳なく思っています。

 

具体的にいうと市街地内で1,000万円以下で住宅が建てられる土地ですが、

2~3年前から市場に出にくくなっています。

いろいろ要因があるのですが、一つ間違いないのは

「あとあとトラブルになりにくくて、現金購入ができる主体がいるから」です。

 

物件を紹介する不動産業者の動機としては、

現金購入の方は話が早くて取引の確実性がかなり高いわけですから

優先してお話を持っていきたくなると思います。

それにプラスしてトラブルになりにくいので、

取引するには非常に低リスクで効率が良いわけです。

そのような理由で住宅用地はとある主体に買われていき、

個人にはなかなか行き渡らないのだと思います。

身も蓋もない話ですが、利益追求の合理的な行動の結果かと思います。

 

私の元に直でお手頃な物件情報が入ってきたら、

まずはお声がけいただいているお客様に話を持っていきますよ。

心情的なこともありますが、経済的な合理性があると思うからです。

いろいろ駆使して供給できるように頑張ります!

 

それで表題の件ですが、「開業したばかりの不動産屋」にチャンスありかと思います。

 

理由①:自己資金があまり無い → お手頃物件の情報が来ても自社で買えない → 買ってくれる人を探す

    当社がこのパターンです(›´ω`‹ )

    力のある業者さんは安く仕入れ出来るチャンスがあれば自社で買って転売しますからね。

 

理由②:ミスプライスを付ける可能性がある

    北部に支店を初出店する業者さんは地場に精通した営業マンがいない場合が多いので、

    ミスプライスを付ける可能性があります。

 

新規業者は信用できるか分からないということで敬遠する方もいらっしゃるかと思いますが、

こういうこともありますから、新規業者にも目配りしてみてはいかがでしょうか!

例えば沖〇ビーチ不動産とか、あと沖縄〇ーチ不動産あたりもいいかも知れませんよ(笑)

でもミスプライスは付けないと思いますm(_ _)m

 

◆あと大事なことです!

他社さんで気になる物件がありましたら

よろしければ私を通してお問い合わせしてみてください!

精一杯お手伝いいたしますm(_ _)m

宅建試験攻略法(邪道編)

宅建の試験はどうやって受かったの?とたまに聞かれるのですが、

いつも答えているのは下記のとおりです。

 

①5問免除は絶対取ること(注:宅建業者に勤めている方しか登録講習を受けられません)

②宅建業法で満点を取る努力をする

 

上記2点をクリアしたら50問中25点は取れるので、

残り25問で10点(4割!)取れれば全体で7割取れて合格に近付ける!

と安易な考えで私は合格しました。

実際に宅建業法では20問中19点取りました。

ちょうど10年前の話です。

 

民法は捨てました。

とある事象に対していろんな学説が飛び交うほど難しい学問を

素人の自分が理解できるはずがない!と勝手に決めつけて諦めました。

専門家でも見解が分かれたりしますからね。

でも半分は取れるようにはしました。

半分取るコツは、基本に立ち返ることです。

法律の原理原則は下記の2点。

①基本的人権の尊重

②平等主義

以上を意識すれば4択中2つは選択肢を消せるはずです。

あとは確率論で、鉛筆ころがしでも半分は点を取れます!

 

以上、ふざけた考えだったかも知れませんが、

仕事をしながらの試験勉強はしんどいですからね。

いかに効率よく攻略するかが最優先の考えでした。

試験結果は合格ラインの36点だったので、一番効率よく合格できたかも知れません。

36点だろうが50点だろうが合格は合格です(笑)

 

みんな大好き大宜味村

昨日・今日と大宜味村へ行ってきました。

国道58号線を北上して名護の稲嶺を過ぎたらほぼノンストップで走れます。

晴れていたら気持ちよく海を見ながら走れます!

大体こんな感じの道です。

 

明日も夜から大宜味で仕事の打ち合わせです。

近々村内で複数の売物件を預かることになりそうです。

まだ市場に出ていない物件です!(`・ω・´)

乞うご期待! ←見ている人ほぼいない説あり

 

最近、しょうもない内容が続くこのブログですが、

本当は取引の留意点や不動産取引の知識等の骨太な内容にしたいんです!

開業前の暇なときに書き溜めしておけばよかった人生でした(完)

 

貧乏暇なし!(`;ω;´)

信頼できる不動産業者の見分け方

不動産って高額物件ですし、一般的に業界イメージが悪いと言われているので

信頼できる業者に仕事を任せたいですよね。

 

信頼できる業者の見分け方はいろいろあるかと思いますが、

端くれとはいえ、この業界に約13年・複数の地域で携わってきた経験から言うと、

「ブログで理路整然と辛口コメント・毒舌を吐いている業者さん」は信頼できます。

これ、かなり精度が高いと思います。

 

辛口になるからには自分に自信を持っていないと出来ないですよね。

やましいことが無いから出来ることかと。

実際にお会いして話し込むと、誠実で勉強家な方々ばかりです。

 

あくまでも、理路整然としていることが条件です。

大した根拠のない辛口・毒舌は、ただのやばい人だと思いますからご用心ください(笑)

成約に至るまでの難易度

なんか・・・成約に至るまでの難易度が高くなっているのは気のせいでしょうか(›´ω`‹ )

 

数年前より相場が上がったのもありますが、何よりも複雑な案件が多いこと!

 

売却前に越境が発覚して紛争とか・・・

売主の説明と関係者の認識が異なっていたとか・・・(◆一次情報にあたるの大事!)

横やりが入って破談とか・・・

物件を預かる予定で売主さんと物件周辺をウロチョロしていたら、その直後に売主のもとへ直接購入希望者が現れたとか・・・

贈与でもらった土地を売却するというので売却前に前所有者に承諾を得られたと安心していたら、

買主が付いた途端に前所有者が売却に反対して破談とか・・・

 

不動産屋人生、いろんなことに直面します(›´ω`‹ )

 

売却に関する困難を解消するのは不動産屋の腕の見せ所なのでいいのですが、

理不尽系の出来事や破談はつらいですね

特に破談になったらお客様に迷惑をお掛けしますし、それまでにかけた経費や時間・労力がパーですからね

完全に赤字の仕事です

 

困難はありますし、いろんな方にご心配をおかけしているようですけど、

それでもボチボチやっていけていますよ!感謝!

勝手に相場予想

土地相場は安くならないの?とよく聞かれます。

高いと感じている方がそれだけ多いです。

 

私の勝手な予想ですが、

名護の市街地に限って言えば、

しばらく下がることは無いと思います。

成約価格の上限は頭打ち感がありますが、

需要は旺盛なので、今のところ下がる気配がないですね。

 

土地を買って家を建てるハードルが高くなっていますから、

RC造に比べてコストの安い木造2階建て住宅や、

分譲マンションが増えてきています。

 

名護の住宅用地は伊差川・田井等・振慶名・我部祖河あたりの

郊外へシフトしていくのではと感じています。

 

 

物件広告の考え方

うちなーらいふの備考欄に、当社ホームページへお客様を誘導する文言を記載していますが、

下記のように表現を変更しました。

少しでもホームページを読んでいただける確率を高めるためにです。

 

◆物件資料ダウンロード・詳細情報は当社ホームページへ→ http://beach2103.com/sale/434/

  ↓ ↓ ↓

◆物件資料ダウンロード・詳細コメントの閲覧は当社ホームページへ→ http://beach2103.com/sale/434/

 

ポータルサイトは広告の閲覧数を稼ぐにはかなり有効なのですが、

文字数制限があったりPDF添付ができなかったりで、

表現手段が限られてしまいます。

一方、当社ホームページではやりたい放題できます。

ブログ感覚で写真や図面を解説しながらみたいなことです。

ホームページ上の物件に対するコメントを一読された状態でのお問い合わせですと、

お客様が一定の情報・知識を得たうえでの会話となりますので、話が早くなりますし、

物件への理解がより深まると思います。

 

本当は、個人情報を黒塗りした重要事項説明書をダウンロード出来るようにしたいのですが、

パクられるのも嫌ですし、不動産屋の武器ですからね。

やめときます(笑)

 

ホームページのコメントは物件によってはかなり時間をかけています。

それに関しては正直、営業効率としては悪いと感じています。

あと、留意点を読んだために問い合わせに至らない方も多いのではないかと思います。

お客様と出会うきっかけを減らしているはずです。

 

しかし、いずれ分かることですし、

最初から知っていたら見学に来なかったと残念な思いをさせたくないです。

やり手の営業マンなら出会ってしまえば後は納得して購入してもらえるのかも知れませんね。

どれだけこのやり方が通用するか試行錯誤です。

 

ちなみに、留意点が多いと文句を言われているようだと

捉える売主様もいらっしゃるかも知れませんが、

留意点は必ず重要事項説明書に記載しますし、

マイナスばかりにならないようにプラス面も伝えることを心掛けています。

例えば、周辺が墓地の物件は敬遠する方が多いですが、

これをプラスに捉えれば、周辺が開発される可能性がかなり低いので、

静かで日当たりの良い環境が維持できます。

当社の裏が墓地なのでよく実感します。

物は考えようですね。

 

非公開物件について

実験的な試みです。

気付かれていない方が多いかと思いますが、

非公開物件の情報を断片的に掲載しています。

 

トップページの下段真ん中にあります。

下のリンクをクリックするとそのページへ飛びます。

非公開物件

 

市場に出していない物件です。

要はこっそり売りたい物件を預かることがあります。その理由は様々で・・・

・周辺住民に知られたくない

・同業他社へ知られたくない

・冷やかしお断りのため

・転売目的お断りのため

理由としてはこの辺でしょうか。

 

上の「非公開物件」にすら掲載できない更に秘密厳守の物件も複数あります。

秘密厳守なのでご紹介可能なお客様を慎重に選ぶことになります。

既存顧客やその分野に強い同業者さんにはお声がけすることもありますが、

事業用物件で個人では手が出せないものなので、ピンポイントの顧客でないとなかなか紹介ができません。

ベラベラしゃべるわけにもいかないので、基本的にピンポイントの出会い待ちです。毎晩寝る前にお祈りです。

そして期待値を上げるために行動です!

明日奇跡が起きますように!

電話対応について

最近お客様から物件問い合わせの電話をいただいたのに、

一発で電話に出られないことが多々ありました。

 

当社は私一人のみが在籍する会社でして、

商談中は基本的に電話に出ないようにしています。

必ず折り返し電話をするのですが、

「同じ物件を掲載している他社へ問い合わせたので大丈夫です」

みたいなことが続きました。

せっかく複数ある不動産屋の中から選んでお問い合わせいただいたのに、

申し訳ございませんでした。

 

チャンスを掴むためには一発で電話に出ることが鉄則ではありますが、

商談中は目の前のお客様の時間を奪わないことを優先しています。

特に私の場合はこちらから営業をかけて訪問をすることが多いので、

私の都合で相手を待たせることがしづらい状況が多いです。

状況次第では目の前のお客様が、待たされていると思わないように

コントロールできることもありますが、今のところパターンが限られていてなかなか難しいです。

 

余談ですが、成功している投資家さんあるあるの一つに、

「電話はだいたい一発で出る」というのがあります。

チャンスを逃さないようにしているのと、

あくせく自分が働く必要がないので時間に余裕があるのだと思います。

 

私もいつかは左団扇で電話に出る率99%の男になりたいものです。

宇茂佐の森三丁目について簡単に解説

人気地区の宇茂佐の森、そのなかでも私の大好きな三丁目についての簡単な解説です。

 

宇茂佐の森は地区計画があり、隣地と道路から一定の距離を取らないといけない規制があります。

なので、住宅間の空間にゆとりがある街並みです。歩道も余裕があって開放感があります。

 

宇茂佐の森公園には遊べる広場、散歩に適した緑道があります。

私は近所に住んでいるのですが、よく宇茂佐の森~屋部を散歩で一周しています。

ちょうど一時間ぐらいのコースで、公園の緑道や屋部のビーチを通って風景を楽しんでいます。

あと公園のすぐ横を流れる屋部川はルアー釣りに適しています。

【 ↑ 】近所で釣れたカースビー(マングローブジャック)・・・かっこいい!

 

海と川に近い宇茂佐の森ですが、場所によっては高台に位置します。

高いところで海抜30mあります。

 

屋部小学校、屋部中学校へと学校にも近いですよ。

海も徒歩圏内なのが嬉しいですね。

飲食店が数カ所ありますが、お店が少ないエリアです。

普段の買い物は為又のサンエーやマックスバリュ、宮里のかねひで等へ行くことになります。

近隣にスーパーを誘致できるといいんですけどね。

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