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明日の営業について(台風接近)

今年一発目の台風が来ていますね。

今日は久々にゆっくり事務作業ができると思っていたら、

いろいろ突発的な仕事が出て終了・・・

 

さすがに明日は突発的な仕事はないと思いますので、

一カ月ぐらい触っていなかった案件にようやく着手できそうです。

待ってもいいとおっしゃっていた売主様、申し訳ございませんでしたm(_ _)m

 

明日は天候の荒れ具合次第で在宅勤務とするかどうかを決めます。

会社の電話は常に携帯電話へ転送していますので、電話対応は可能です。

 

 

思い出の事務所

前事務所を今日大家さんへお返ししました。

去年の5月から借りて約1年2カ月間、とてもお世話になりました。

 

開業資金を抑えるために小さな事務所(3.2坪!)からスタートできて、

本当にラッキーだったと思います。

そのおかげもあって、安心して事業を始めることができました。

事務所も場所も愛着があったので寂しいです・・・

 

(余談)

海の見える高台へ移転したのですが、いつかは海沿いへ戻るのが夢です。

具体的に言うと、打ち込み釣りをしながら仕事ができる環境で、

筋トレジムを併設して(仮称)マッスルビーチを作ります!ᕙ( ‘ω’ )ᕗ

マッチョがウロウロしていたらそのビーチの治安が維持できるので一石二鳥です!

そんなふざけたことを考えつつ、新天地でより一層仕事に熱を入れます!

 

横のつながりが大事

6月に入ってあたりから仕事が忙しくなったのですが、

特にこの2週間はいろいろあり過ぎます・・・

仕事をしている間の事務所にいる時間の比率が毎日1~2割ぐらいだと思います。

じゃあ儲かっているのかというと、そうでもないです。

自分一人が飯を食っていけるぐらいです。

一発ホームランを打てたら多少は楽になるのですけど。

 

昨年8月の開業当初は何でも仕事を引き受けるつもりでしたが、

昨年10月ぐらいから賃貸の案件は引き受けるのをやめにしていました。

最近ありがたいことに物件を貸したいという相談を立て続けにいただきました。

いずれも仕事で出会った方々です。

私を思い出していただいて嬉しいですし、せっかくのお話なのですが、

案内に行けず迷惑をかけてしまうのが目に見えているので、

懇意にしている同業者さんをご紹介しています。

信頼出来て仕事を引き受けてくださる同業者さんの存在にはすごく感謝しています。

不動産業者は横のつながりがすごく大事だと改めて痛感しています。

 

不動産業者同士でパイを奪い合うライバル関係ではありますが、

情報交換や悩み相談、不得意分野の補完、お互い持ちつ持たれつの関係性、救う救われる等、

そこには様々な「人としての付き合い」があるわけです。

不動産業界って不思議な生態系ですよ。

いつかは私も余裕が持てて人を救える側の立場になりたいです。

ほんと、助けていただいている皆さんに感謝です!

 

(余談)

事務所移転を進めています。

とりあえず私の車に入らない大きな物はすべて移動しました。

今週は壁で仕切る工事中です↓

 

今の事務所の照明器具はやはり壊れていて交換することになりましたが、

交換前に引っ越しが完了しそうです。

シーリングライトだったら電器屋で新しいのを買ってすぐに交換できるので、

将来自社で事務所を建てる機会があれば、すべてシーリングライトにします(笑)

負けを最初から織り込む

昨日はドラゴン桜の最終回でしたね。

第2話以外のすべてを見たのですが、示唆に富む内容で感激しました。

たまにはドラマを見るのもいいですね。

 

桜木先生と生徒がバスケットのフリースロー10本勝負をするシーンは、

私がよく考えていることを表現していて、同意をもらえた気がして心強かったです。

 

先生が最初の2本を外して生徒が2本連続で決めたものの、

最終的には6本対5本で先生が勝つというシーンでした。

そこで先生が語ったのは戦略の重要性と平常心の大切さ。

全部決めようという考えでシュートを打った生徒に対し、

何本かは外れるかも知れないがトータルで勝てばいいという考えの先生。

勝ったのは外しても心に余裕のあった先生の方でした。

 

これは東大受験の攻略に対する比喩表現だったのですが、

私の仕事にも当てはまります。

いろんな案件がありますが、実際ものになるのは少ないです。

実を結ばないことが多くても、年間を通してトータルで黒字になればいいわけです。

実際の確率は別として、1勝9敗でもいいという考えで仕事をしています。

負けを小さく勝ちを大きく!の精神です。

ある程度の負けをあらかじめ想定しておけば、負けを引きずらず気持ちも楽になります。

 

トータルで勝てる勝率はどの業界にいるかで変わりますが、

プロ野球では6勝4敗ペースであればシーズン優勝です。

完全な負け試合では勝ちパターンの投手を温存して戦力の消耗を最小限にする等、

常に勝とうとしていないですよね。シーズンを通してある程度の負けを最初から織り込んでいます。

勝てる場面でしっかり勝てばいいんです。

 

(余談)

私が大学受験をしたときは勉強をスタートしたのが遅かったので、

国語・英語・選択科目の3教科で済む私立文系に絞り、以下の戦略で臨みました。

①選択科目は自信のあった政治経済。ひたすら暗記。

②国語は配点比率の少ない古文・漢文を捨てる。現代文に自信があったが理不尽科目なので5~6割取れればよいという考え。

③一番カギになるのは英語。基本は暗記科目で、他の受験生に差をつけるのは絶対にこの科目。

 

勉強時間の配分は政経2・現文1・英語7ぐらいで、この戦略が功を奏し合格。

自己採点で政経9割ぐらい、国語5割ぐらい、最重要科目の英語はミス2問のみでした。

 

自信のあった現文がボロボロだったのを塾の先生に報告すると、

そういう問題は他の人もボロボロだよと話していました。

ドラマでもこれと同じシーンがあり、懐かしく思いました。

価格交渉はトレードオフ

価格交渉はいろいろ注意を要します。

交渉事はトレードオフですから、買主様にも腹を決めていただくことになります。

何かを得るためには何かを失う覚悟が必要です。

 

①今後一切の話を断られるリスクがある

→売主の中には価格交渉に気を悪くする方がいます。

交渉はやめて満額で買うと後で言っても、取引自体を断られるおそれがあります。

価格交渉に失敗しても買うお考えでしたら、不動産屋の担当者に「価格の相談をしても大丈夫そうな売主か」

をあらかじめ聞いた方がいいですよ。

もちろん、破談のリスクを負って交渉に当たる覚悟が出来ていれば、強気の交渉でもいいと思います。

 

②物件のマイナスポイントを挙げてそれを理由に価格交渉をする

→これは、諸刃の剣です。具体的なことを挙げて説得力がある一方、

売主の立場からすれば、相手の弱みに付け込む印象を与えかねません。

私なら、具体的な活用方法を説明して、物件を大事に使う旨をアピールします。

ただ、それを姑息と捉えて良く思わない売主もいると思いますから難しいです(笑)

 

③見学前に価格交渉

→これは不動産業者としては避けたいところです。

売主が腹を決めて交渉に応じると決断したのに買わないとなると、

売主としては、はしごを外された感があります。

不動産業者も売主からの信用を失います。

決断には売主の様々な考え・思いが詰め込まれていますから、

話に具体性もない状況で、いくらまで下がりますか?という質問には応じていられないですよ。

なので、基本的には見学して気に入っていただけてから(話に具体性が出てから)でないと価格交渉に応じていません。

価格交渉を行う際は買付証明書(購入申込書)をご提出いただいています。

 

④価格交渉に加えてその他条件の交渉

→これも避けたいところです。価格交渉か、その他条件の交渉か、

どちらかを一方を選んだ方がいいと思います。

あれもこれも要求すると売主から今後一切の話を断られるリスクがあります。

もちろん、そのリスクを負う覚悟が出来ていれば、強気の交渉でもいいでしょう。

 

どのように交渉するかは各個人の考えによりますし、

売主の性格によって対応を変えるのも作戦の一つかも知れません。

強気の交渉か、下手に出て交渉するか、いろいろありますね。

 

私がもし価格交渉をするなら、強気の交渉です。

「〇〇〇万円なら買う。ただし売主による測量は不要、契約不適合責任は免責。」といった感じです。

安く買えるならば、大勢に影響を与えない事柄には目をつぶり、売主の負担を減らす提案もします。

もし希望額まで下がらなければ見送ります。

確実に欲しい物件なら満額で買います。

 

大らかな時代の物事の後始末

過去の大らかな時代の物事の後始末をやることが多いです。

いろんな矛盾を解決していくのが不動産屋の仕事ではあるのですが、

法的な話とは別に「個人の感情」が絡んでくることが多いので、

ほんと、一筋縄ではいかないことだらけで疲れます(›´ω`‹ )

 

いまを生きる皆様、子孫への宿題を残すのはやめにしましょう。

未来の世代が難儀して苦しむことに繋がります。

どんなことがあるか例を挙げます。

 

①越境

・古くからある集落の古いブロック塀は越境していることが多いです。

どちらか一方が越境の場合や、お互いに越境し合うパターンもあります。

・お互いに納得して新たに境界を決めたが口約束だけで済ませて分筆しなかったがために、

公図・登記簿に反映されていないケースが過去にありました。

境界を決めた当事者は既に全員故人であり、非常に頭を悩ませましたが、わずかな面積でありましたし

わざわざ分筆登記せず越境部分を事実上買い取った形にして解決しました。

双方の遺族がとても紳士的な方々でしたので穏便に解決出来ましたが、

ちょっとでもごねる人が関わったらまとまらなかったと思います。

・過去に国道の範囲に建物が乗っているのを目撃したことがあります。

取引に関わったわけではありませんが、怖くて考えたくもないです。

・地面に接するところだと分かりやすいのですが、見落としがちなのが空中越境!

アルミ格子・エアコンの室外機・屋根のひさし等にも注意を払う必要があります。

 

②相続登記を行っていない

・不動産を売りたくても相続が出来なくて売れない・・・そんな悩みを抱えている方は多いと思います。

昔の人は兄弟姉妹が多く、移民で海外へ渡ったケースも多いので、

時が経つほど相続人が増えて散らばるので、話がまとまらなくなります。

相続人の数が5人ぐらいから「もしかすると話がまとまらないだろうな・・・」という予感がしてきます。

20名以上なら、もうまとまらないでしょう。相続人本人だけではなくその配偶者・子らの意向

もあったりしますから。

・相続登記の義務化が2024年をめどに法整備されそうなので、解決できる不動産が少しでも増えたらと願います。

 

③所有権移転登記を行っていない

・口約束だけで土地を売買したり、酒と土地を交換したという話を聞いたことがあります。

・相続した自分名義の土地に誰のものか分からないお墓がいっぱい・・・というケースを複数見てきました。

 まだ誰のお墓かが分かればいいのですが、所有者不明のお墓は非常に困ります。

遺族・関係者が長年訪れていないお墓は草木が伸びたり荒れているので見れば分かります。

法的手続きを踏めば改葬できるのですが、誰のものか分からないお骨を改葬するのは気が重いですよ。

 

④旧建物の滅失登記を行っていない

・このケースも非常に多いです。一見更地でも登記上は建物が残っているので、

建築するときに建ぺい率に影響が出るおそれや、さいあく建築確認が

取れない・融資が下りないことも予想されます。

・建物を取り壊した経緯を知る人物が全員亡くなっていた場合、

滅失登記はかなり難儀しますよ。滅失登記の費用も安くはありませんから、

子孫に余計な出費をさせることになります。

 

 

◆祖先がこういったトラブルの種を残したのは情報・知識が無かっただけで意図的ではなかったでしょうし、

承知していたとしても、どうしようもない理由があったのかも知れません。

今の時代は情報・知識が蓄積されていて、それらに誰でもすぐにアクセスできます。

解決方法もネットに転がっていたりしますよ。

このブログを見ている方は不動産に興味がある方や同業者しかいないでしょうから

情報が届く方が限られていると思いますが、こういう情報を蓄積していくのは社会的意義があると勝手に思っています。

 

売出価格が高いと責められる話

6月になってあたりから、売買物件への問い合わせが増えています。

ワクチン接種が始まってコロナ禍のゴールが見えてきたからの動きなのでしょうか。

休日も含めて毎日、大宜味・東・今帰仁のどこかへご案内へ行っています。

 

最近もあったのですが、物件の価格が高いと購入検討者から指摘され

私が責められることがあります。

取引態様が「売主」となっている物件以外は、

不動産業者が高く売る動機はありませんよ。

あくまでも「仲介」なので。

取引態様が「専任」「一般」「仲介」「媒介」「専属専任」となっていれば

全ていわゆる「仲介」となります。

売出価格は「売主」が決めるものです。

 

仲介業者の私としては、売出価格は安い方が成約率が高まって儲かります。

個別案件で見れば成約価格が高い方が当社の手数料収入も増えはしますが、成約率が下がります。

不動産仲介の事業全体で見れば、成約価格が安くなって個別の手数料収入が減っても

成約させていった方が当社の利益がしっかり残りますし、経験値も積めますし、

成約数が増えるとリピーターとなる方と出会う期待値が高くなりますし、

別のお客様をご紹介いただく確率も上がりますし、とにかく成約させることはいいことずくめなんです。

私はお手頃感のある物件を多数紹介したいですよ。仲介して利益を出さないといけないので。

 

ちなみに、私が売主に売出価格(案)を提示する際は、

①相場の価格

②成約まで時間がかかるかも知れないが、じっくり待てば決まるであろう価格

を提示して、どちらかを選んでもらっています。

早く売りたい場合は相場より安い価格で売出すようにアドバイスしますよ。

明日もお店を閉めます・・・そして感慨深い取引

明日5月29日(土)は終日お店を閉めます。

 

明日は終日案内がありますので、新規のお客様対応ができません。

なので、閉めることにします。m(_ _)m

よく店を訪ねたが不在だったと言われるので、

終日不在であろう時はこのブログで告知しています。

急な案内は出来ませんが電話には出ますので、

何かございましたら「TEL  0980-43-7458」へお問い合わせくださいませ。

 

今日は先週のブログで休むと書いていましたが、

終日取引で動いていました。

とある先輩の不動産売却のお手伝いをしたのですが、

学生時代を思い出し、感慨深く感じています。

最初に出会ったのが2000年ですから、もう21年前です。

あの頃に建てた木造住宅の法定耐用年数がそろそろゼロに差し掛かります(笑)

それだけの月日が流れて、その間私は本土に7年行ったり紆余曲折を経て、

独立した今こうして先輩の大事な取引を任せてもらえたというのは、

ほんと不動産屋冥利に尽きます。

 

接道の関係で売却の難易度が高いかもと思っていたのですが、

接道攻略の糸口が見つかり、近隣住民の方々にも快くご協力いただきました。

今後は性善説を採用して生きていきます(笑)

良いお客様とも巡り会えましたし、

無事に完結して非常に良縁に恵まれた取引となりました。

不動産屋をやってて良かった!

歪みに着目

どんな投資にしてもうまい話なんて

その辺に転がっているわけではないですよね。

 

最近、誰にも見向きもされないような100万円以下の土地を買って

価値を上げて売却できないかと妄想しています。

例えば、池をいっぱい作ってメダカを放ち

数年後にメダカごと売却するとかどうですか(笑)

メダカ高騰

 

私のような不動産業者の端くれが不動産投資で勝つには

なんらかの「歪み」に着目するしかありません。

 

個人的に思っていることですが、

現在の北部の市場全体が一種の歪んでいる状況

の可能性はないかと妄想しています。

 

近年、県内の不動産相場が全体的に上昇しているわけですが、

それでも中南部に比べると北部は安いです。

田舎なので安いのは当然なのですが、

フロンティアの可能性は無いか?

ゴールドラッシュが訪れるのではないか?

と妄想しています。

 

以前に名護のご年配のお客様が

「戦前は沖縄に街らしい街は那覇の西町・東町あたりと名護しかなかった」

とおっしゃっていました。

名護が沖縄第2の都市になるポテンシャルはないですかね?

もちろん一生歪んだままの可能性はあります(›´ω`‹ )

 

個人的には道路が混むのが嫌なので極端な都市化は望まないですし、

名護が本土に沢山あるようなただの地方都市となるのも違うと感じています。

ゴールドラッシュが起きようが起きまいが、

この市場で生き残っていくには大きな流れに付いていくしかないです。

メダカ高騰

メダカが高騰しています。

ホームセンターの熱帯魚コーナーを訪れると、

メダカ10匹売りは止めたとの表記が。

 

私は10年ほど前から趣味でメダカを飼育しているのですが、

室内で管理すると簡単に増えてしまうので、

4年前からは自然に任せて外飼いしています。

外飼いだとそんなに数は増えません。

こんな感じで飼っています↓

 

高騰すると分かっていたら無限に増やすべきでした・・・

会社の定款にメダカの生産・販売も入れておきます(笑)

メール問い合わせ

賃貸の営業マン時代は浴びるように物件のメール問い合わせに対応してきました。

営業マンの入れ替わりの激しい業界なので多くの営業マンのメール返答を見てきて、

客層の違う3つの街で経験しましたが、傾向は一致しています。

返答しても半分以上は無視されます。次につながることは少ないです。

売買は名護でしか経験していませんが、売買でもそうです。

あの手この手を試しましたが、私には攻略できませんでした。

 

これはメールが一方通行的なツールなので、そのようなコミュニケーションを選択した以上、

あまり不動産屋とコミュニケーションを取りたくない(警戒している)層なのでしょう。

あとは、タイムラグがあるツールなので、熱が冷めたり、他の物件に目移りするのかと思います。

これはメールの性質上しょうがないのかなと思います。

 

しかし、ただ一人だけ驚異的な返答率を誇る営業マンがいました。

入社して最初の2カ月間成約が出来なかった後輩でしたが、

メール返答はどんどん返ってくる不思議な人物でした。

その文体は、言葉選びがすごく丁寧なのですが、何を言っているのかよく分からない感じでしたよ(笑)

あと特徴的なのが、改行をしないということ。読むのに難儀しました。

 

試しに彼の文体を真似てメール返信したら、一発目でお客様から返答が来て驚きました。

しかし、その後は続かず・・・

そのとき私は諦めました。情報量を多くしても、思いを込めて言葉を選んでも、

塩対応風にしても、チャラい系の返答にしても、あの手この手を尽くした結果、返答率は変わりませんでした。

諦めて他に力を入れた方が業務効率と精神的にもいいと判断しました。

丁寧に返信しても無視されまくっていたら、モチベーションが下がります。

 

以上のことから、私のメール返答は極力シンプルにしています。

冷たい印象を受けるかも知れませんが、

読みやすさと効率を考えています。

その代わり、返答スピードは早いと思います。

手が空いていたらすぐに返しています。

 

あと、当ホームページの物件情報をお読みになってからお問い合わせいただけると

物件について一定の情報を得たうえでの話になるので、

やり取りがスムーズかと思います。

留意点を記載していますので、お問い合わせの前に是非お読みになってください。

物件概要書・公図等もダウンロードできるようにしています。

 

◆開業してからまだトラブルはありませんが、

メール問い合わせについては、すべて返信・電話をしています。

私からの返信メールが届いていなければ、お客様のフィルター設定で

弾かれている可能性が無いかをご確認くださいませ。

問い合わせメールに記載されているお客様の携帯電話へこちらから電話をしても

出ない場合は、ショートメッセージに連絡を入れています。

成功者は趣味を極めがち

尊敬する友人がいます。

技術職から営業へ抜擢され、今では精鋭が集まる店舗でバリバリ営業をしています。

多分、ずっと働いていたら役員になれるのではと私は思っています。

彼は、釣りがめちゃくちゃ上手いです。

一緒に釣りへ行くと、いろんな人が彼に話しかけてきます。

見ただけで腕がいいのが分かるんでしょうね。あと人徳でしょうね。

また、別の趣味では下の世代に技術を伝授して地域貢献をしています。

あと、15歳年下の彼女がいます(羨ましい笑)

仕事をバリバリこなしながら、いつ寝ているんだろうと不思議に思っています。

 

仕事柄、投資家や経営者の方と接することが多いのですが、

彼のように趣味のレベルが高くてパワフルな方が多いですね。

 

私はタモリさんのファンなのですが、語録の中に

真剣にやれよ!仕事じゃねぇんだぞ!」という名言があります。

「好きな遊びに全力になれない奴が、嫌いな仕事に全力になれるわけない」

という意味だそうです。

本気で言ったのかどうかは知りませんが、一理あるかと。

人は大なり小なり仕事にネガティブな感情があります。

やりたくない仕事でも集中するためには、趣味に没頭する感覚が活きると考えます。

成功者が趣味を極めがちなのは、そういうことかと納得がいきました。

 

私は釣りが好きなのですが、まだまだ本気度が足りないです。

毎晩釣竿を抱いて寝るとか、味見しながら独自の配合した餌を完成させるとか、

一週間釣った魚だけを食べて生活するとか、人に語れる釣りキチエピソードはまだ私にはありません。

仕事を言い訳にして、しっかり釣りと向き合っていないのかも知れません。

 

 

・・・考えた結果、やっぱり仕事を優先します(笑)

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