●木造、CB造？　赤瓦、セメント瓦？　ガラス戸、サッシ？

古民家というと、私は木造+赤瓦+ガラス戸をイメージします。セメント瓦だったり、戸をサッシに変えているお家もありますね。ただし、躯体がCB造やRC造の場合は、私は「古民家風建物」と表現しています。CB造・RC造でも瓦屋根であれば雰囲気はいいですけどね。でも、古民家と言えば木造ですよ。

●琉球古民家

最近目にすることの多い単語。地元の人間からすると、すごく違和感のあるネーミングです。シンプルに古民家、または瓦家（カワラヤー）と言いますよね。本土の方向けのブランディングでしょうか。京都の古民家は平安古民家と言わないはずです。そのような違和感だと言えば伝わるでしょうか。でも、そのうち琉球古民家という呼称が定着するのでしょうね。イメージが湧きやすい呼び方ではあります。

●山の麓にご用心

北部の古民家は、土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域に入っていることが多いです。ただでさえ建物に担保価値がないのに、ハザード指定されていると金融機関からの借り入れはほぼ無理でしょう。現金で買うから大丈夫と思っていても、いざ手放すときに買い手が付きにくいですよ。

戦前は上水道がありませんから、水が湧く山の麓は一等地だったはずです。山の麓に集落が形成されたので、その名残が今でもあるわけです。そうした地域は建物が更新されていないケースが多く、古民家が残りがちです。

山の麓ということは、虫が多いですね。これは当然ですよ。木造の古民家は隙間だらけですから、虫やヤモリ等が侵入し放題です。古民家を改装した民泊のコメントで虫が多いと低評価が付いていたりしますが、田舎の解像度が低すぎと言わざるを得ません。賃貸アパートでもそうです。わざわざ山の中のアパートに引っ越してきて虫の文句を言う人がたまにいます。自然と付き合うという発想がまったくないですね。古民家を賃貸したり民泊で活用をお考えの方はクレームにご用心ください。

●伝統を重んじるのであれば隙間を許容しましょう

古民家に虫が侵入するとクレームを入れた入居者。貸主が隙間を埋めたら、今度は結露のクレームが・・・という話を聞いたことがあります。古民家のデメリットを理解して借りましょうよ。古民家は古民家らしく隙間だらけなのが自然ですよ。郷に入れば郷に従えです。細かいことを気にするタイプなら買ったり借りたりしない方がいいですよ。

●投資用で買うなら

基本的には、建物を評価せず土地価格で買うに限ると思います。もしくは1,000万円以下。この2パターンなら将来売りたいときに損はしない確率が高いと考えます。一生自分で使う覚悟がある方なら高い古民家でもいいと思いますよ。他人がどう言おうが自分が満足しているならいい買い物だと考えます。

●駐車場が多く取れたら化ける

例え高い古民家でも、駐車場が8台ぐらい取れたら損はしないと思います。事業用として使えるからです。事業の収益で元が取れますから、相場よりも高値で買っても損はしないという意味です。敷地が広くても前面道路が車両通行不可なら意味がないですけどね。車が通れる道に接していて再建築が可能なら文句なしでしょう。近くで空き地を借りて駐車場にする方法もありますが、私だったら自前の駐車場が絶対です。他人は当てにできませんから。

●戦前の建材

最近お手伝いさせていただいた古民家が、1949年に現在地に移築され、建材自体は戦前モノのお家でした。信じられないぐらい状態が良かったです。また、売主様のご厚意で大正8（1919）年の土地売買契約書、登記済権利証、戸籍謄本も見させていただきました。107年前ですよ。きちんと印紙も貼ってありました。しかも、戸籍に安政生まれの方の情報がありました。当時の戸籍には平民という身分を記載していたんですね。戦火を逃れ、家も書類も大切にされてきた方々に思いを馳せました。このお家を買えたお客様は相当ラッキーだと思います。

●私は古民家で育った

私が高校卒業まで育った実家が昭和16年築の古民家でした。しかも山の麓です。虫やヤモリは普通に入ってくるし、ネズミもいました。湿気もすごかったです。とある夏、カバンに入れていたフリスクの中身が消えていました。カバンがフリスク臭満載で、夏の暑さ＋湿気で溶けてしまったわけです。

冬は寒く夏は暑かったですね。当たり前ですが。夏はともかく、冬は暖かい家に住んだ方がいいですよ。きっと健康寿命が延びます。室内犬と外犬の寿命差を考えるとそう思います。私の周囲の年寄りは大抵11月～3月に亡くなっています。寒さは体への負担が大きいと考えます。古民家でもエアコンを取り付けた方がいいですよ。

このブログで何度か再掲していますし、そもそも会社概要にもこの記事のリンクを貼っています。

最近、山や田舎、辺境の地などの問い合わせ・案内が多いので、皆さんによく読んでいただきたいです。

田舎の土地探しあるある

都市部が如何にお膳立てされて皆さんの生活が成り立っているかを思い知ることになると思います。田舎では「自分で解決しないといけない」、「不便さを許容しないといけない」、そんなことだらけです。田舎は自立した人向けの環境です。他者への依存や他責思考が強いと生活が難しいと考えます。ご用心ください。

最近、話のある土地のほとんどが土砂災害警戒区域（イエローゾーン）・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に入っています。イエローゾーン内は売れないこともないですが、相場よりも価格が低減されがちです。レッドゾーン内は建築が困難なのでヤードや駐車場、畑などの活用になりますかね。

国頭村・大宜味村・東村は険しい地形が多いですし、しょうがないですね。戦前は上水道がありませんから、山のふもとから湧く水を活用するためにお家が建ち並んで、現在もその痕跡が残っているのかなと考えています。

それと、大体そういうところは電波障害（テレビ、携帯電話、スターリンク等が繋がらない）もあるので、取引の際には気を付けてください。

（余談）

山のふもとで育ったので私は好きですけどね。鳥や虫の声が心地良いですし、小川が家の前を流れていて滝もあります。自然好きな人にはたまらない場所だと思います。背面の木が伸びすぎないよう管理するのが面倒かなと思いがちですが、木を切っていると楽しいですよ。ノコギリで一生懸命切って重い木を運んで、もはや筋トレです。電動チェーンソーが壊れたので仕方なくノコギリで切っていたら、全身運動になっていい汗をかくことに気が付きました。夏は暑すぎて30分が作業の限界なので、冬の間に切りまくります。

↑　この画像のように、山のふもとに家が建ち並んでいるところが多いです。下のシルバーの屋根の建物が事務所です。大自然との最前線です。

「知り合いの伝手で “不動産の資格を持っている人” が仲介に入って取引するけど、この人大丈夫かね？」

こんなことを聞かれることがこれまでに何度かありました。最初から僕に任せてよ・・・と毎回思いますが、困っているようなので話を聞いてアドバイスはします。あまり深入りはしないようにしますけどね。とりあえずアドバイスとしては下記の3点。

①宅建士の免許ではなくて宅建業の免許を持っている不動産屋か確認すること

→　仲介する者が宅建士の免許を持っていても宅建業の免許を持っていないと、その仲介は違法です。トラブルのにおいがプンプンします。

②仲介手数料の支払いは一番最後（残代金決済・所有権移転・物件引渡しのとき）にすること

→　残代金決済前に仲介手数料を支払うと、万が一契約が履行できなかった場合（契約解除の申し出、買主の融資が否決、農地法の許可が否決など）に、支払った仲介手数料が全部または一部が返ってこない可能性が高いと考えます。個人的には100％揉めると思っています。

③何事も期限を設けること

→　ズルズル話を伸ばして前に進まないことも多いです。

問題は大体この3点が共通しています。ご用心ください。

（余談）

無免許業者に限ってお客さんを持っているのが不思議でなりません。口が上手い、リスクや問題点を説明していないといったところが要因でしょうか。無免許だろうが食っていくというバイタリティーは尊敬します。違法だろうが、その取引で当事者全員がハッピーになるなら、それはそれでいいことなんですかね。考えてもあまり意味はなさそうなので、私は信義則に従って自分の仕事に専念するだけです。

久々に某所を通ったら、以前に仲介で売出しを手伝っていた土地に、とある法人の車が止まっていました。その土地は売主が直接お客さんを見つけたとのことで、当社では成約ができなかったところです。そのとある法人に私が資料を提供していたんですけどね・・・あの野郎！と思いましたね。

ですが、当社で成約しなくてラッキーと思っていたのが正直なところです。敷地全体が歴史の浅い盛り土だったので。盛り土はリスクの塊としか思えず、預かったときに困ったなと思っていました。その地主さんは紹介のお客さんだったので無下に断ることも出来ませんでした。当社が変にリスクを背負わず良かったですよ。大雨の時に崩れるリスクもそうですが、何を埋めたのか自分の目で見ていませんからね。ちゃんとやっているとは思いますが。土留めがコンクリートの擁壁ではなく石垣だったのも不安でした。

提供した資料には盛り土のことを簡単に記載していましたが、細かいことは地形を見ながら現地案内の際に説明するつもりでした。きっと、リスク承知で買ったのでしょう。今後何も事故等が無ければいいんですけどね。

売主が居住中の家を売る機会がたまにありますが、売主さんの引っ越しがギリギリまで終わらないケースがあります。

2カ月ぐらい猶予があって「引渡し日の10日前までには終わらせましょう」と書面で説明していても、そうなっちゃいます。

一軒家って、自分が思っていたよりもモノが大量にあります。想定以上に早く引っ越しを終わらせる考えで行動した方がいいぐらいだと考えます。

私はめったに飲み会に参加しませんが、他社さんとの仕事ついでの雑談だけでもいろいろ情報が入ってきます。

・あの業者は「抜き行為」をするから気をつけろ

・あの法人は仲介業者を飛び越えて売主に直接接触するから気をつけろ

・あの営業マンとの取引でひどい目にあったから気をつけろ

・あの地主は突然話をひっくり返すから気をつけろ

・〇〇〇〇というブローカーはヤバいから気をつけろ

治安の悪い話ばかりですね（笑）

でも、こういうネガティブ情報を共有するのは大事だと思っています。もちろん、自分の目で目撃していないことを鵜呑みにするわけではありませんが、警戒しておくことに越したことはありません。自分の身を守ることは結果的に顧客を守ることに繋がりますので。

気付いていないだけで、私も誰かに迷惑をかけているかも知れないので気を引き締めます。

以下のことは口酸っぱく、しつこく、くどく、耳にタコができるほど、繰り返し何度も主張します。

購入（または売却）を検討している土地の周辺に家や建物がまったくないときは、何らかの建築制限がかかっているか上水道が敷設されていないか、または両方の可能性が高いです。取引する前に疑って確実に調べてください。

これはもっと周知されるべきだと考えています。もう説明するのが面倒くさくなってきました。

下のリンクは4年前に書いた記事です。このWEBサイトの会社概要にもリンクを貼っています。田舎で土地探しをするときは参考にしてください。

田舎の土地探しあるある

沖縄・備瀬のフクギ並木「数え切れない苦情が」　電動キックボードのマナー違反に困惑（琉球新報の記事）

https://news.yahoo.co.jp/articles/66393a4468c3a4c3d8eb734a92feebc17158b464

やはりか・・・という感じです。

今年、備瀬のフクギ並木内で取引がありました。観光客が乗る電動キックボードが危ないと感じたので、念のため重説に以下のように記載しました。

◆本物件はいわゆる「備瀬のフクギ並木」という景勝地の中に位置しています。本件敷地も西側・北側の境界付近はフクギが立ち並んでいます。フクギは古くから植えられており、木の成長もあり、明確な境界を表す状況ではありません。敷地内に良好な樹木がある場合は、伐採できません。フクギを切る必要がある時は、本部町・備瀬区と協議を行って許可を得る必要があります。また、前面道路の幅員が狭いため、本件敷地内への車の乗り入れは難しい状況です。観光客の往来が多く、歩行者だけではなく自転車や電動キックボード等も見通しの悪い狭い道を頻繁に行き交いますので、交通には充分にご注意ください。

本来は重説に書くことでも無いとは思いますが、事故のリスクが高いと感じたので、わざわざ記載しました。地元住民との軋轢を生むような状況が続くなら（もしくは重大事故が起きたら）今後何らかの制限があってもおかしくないと思います。私は乗ったことはありませんが、本来は楽しい乗り物のはずです。適切な場所で適切な運転を心掛けてほしいものです。

※同じように地元住民に迷惑をかけ続けたのが原因で、民泊物件には水道を引かせない地域があります。民泊をやりたい方はご用心ください。ちなみに、私は地元住民に迷惑がかかるであろう場所での「民泊目的の取引」は手伝わないようにしています m(_ _)m

今日からいろいろ値上げして、500mlのペットボトル飲料が200円を超えるものが出てきたそうですね。デフレが30年続きました。きっとインフレはまだまだ長く続くのでしょう。現金を持っていても価値が損なわれる一方です。インフレ対策のための不動産購入の動きは、私としては実感がありませんが、全体的な賃金上昇が始まればやんばるの不動産市場がより活性化すると考えています。ただ、全体的な賃金上昇がインフレに追いつかない間は売上が厳しくなるかも知れません。

個人的に気になるのは、マンションの修繕積立金・管理費です。現金で置いていても価値が下がる一方です。資材や人件費も上がりますし、積み立ててきた資金が不足する要素しかないと思います。資金が不足したら大規模修繕は先延ばしになり、管理が行き届かなくなり徐々に荒廃し、最後はスラム化すると考えます。そのような予兆が見られるマンションはババ抜き状態になるでしょうね。最後に登記簿の甲区に名を刻んだ人は、いわゆる「負動産」を抱えることになります。やんばるではマンションが少ないので、私が取引でそのような心配をする場面はほぼありませんが、各管理組合はどのような対応をするのか興味があります。マンションを買うときは絶対に総会の議事録に目を通してください。ひょっとして管理組合の総会、荒れていませんかね？マンション管理会社の方はより大変な時代になったのではないでしょうか。

（余談）

以前に古い分譲マンションの売却相談がありました。〇〇万円で買いたいというオファーがあったとのこと。その金額は妥当か？との相談でした。何でそんなに安いのだろうと疑問に思いました。相談者から数年ぶりに入った部屋がシロアリだらけだったと聞いたので嫌な予感がして、物件を見る前に同業者の先輩方に話を聞きました。すると、「とある部屋で滝のような雨漏りが放置されている」との証言が・・・そのマンションは管理組合もないそうです。ストリートビューを見ると、共用部に放置されている粗大ごみが5年間も動かずに写っています。外観もヤバいです。絶対にその購入オファーに応じた方がいいと相談者に伝えました。

贈与でもらった不動産の売却に気を付けています。

まず、登記簿で確認するのは取得の原因です。これが贈与なら、「贈与してくれた人（以下、贈与者）はご健在か？贈与者に不動産売却の了承を得ているか？」を尋ねています。贈与者は、大抵の場合は目上の人（親・祖父母・おじおば）ですから、その人が嫌だ・ダメだと言えば受贈者は心情的に売れませんよね。

その確認を怠って取引の途中で売買が破断になると、買主に迷惑を掛けます。買主利用の銀行や設計会社等も同様です。仲介した不動産屋は買主等から信用を失います。最悪なのは、売買成立後に祖母が怒っているからやっぱり土地を返して・・・みたいなパターンです。リスク承知・売上優先で進める不動産屋・営業マンもいるかも知れません。私は、世の中のトラブルや悲しい出来事を誘発するようなことは回避したいです。

以前あった話。叔父からもらった土地を売りたいとの相談。まずは叔父さんから売却の承諾を得てくださいと相談者に伝えました。翌日には叔父の承諾を得たとの報告。私は一安心して媒介契約を交わし、売出し広告を出しました。すると、すぐに相談者から「やっぱり叔父が売るなと言っている・・・」との報告。すぐに売出しを止めました。やはり、あげたものを売られるといい気がしないですよ。特に、不動産なんて小さなものでも数百万円はしますから、それを無償であげるという人の気持ち・考えを無下にするのは相手の神経を逆撫でしますよ。

売りたい理由がお金に困っているなら・・・贈与者に対して正直に話せば理解してもらえるかも知れませんよ。事業資金に充てたいなら・・・事業計画書を贈与者に見せて、いただいた土地を現金化して別の形（自分の夢）で有効活用させてくださいと頭を下げてみてはどうでしょうか。無断で売却するよりも人生がうまくいくと思いますよ。受贈者も不動産屋もご用心ください。

最近、本土の方から山の問い合わせがそこそこあるのですが、皆さんインフラがないことを想定していないですね（広告内の説明を読まない人が多い・・・）。都市部で生きてきた方にはなかなか想像がつかないと思います。山に道・電気・水道が無いのは当たり前、もし整備されていたら先人に感謝しましょう。

山だと起伏が激しい地形が大半なので、いわゆる「がけ条例」に対応するために想定外の出費が出たなんて話もあります。ちゃんとした不動産屋を見極めて仲介に入れた方がいいですよ。

あと、名護市と本部町は建築基準法の接道義務があります。基本的な考えとして、幅員4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接していないと建築が出来ません。人里離れた静かな環境に憧れるのは分かりますが、周囲を見渡して建築物が無ければ、何らかの建築制限があることを疑った方がいいです。

以前に田舎の土地探しの留意点をまとめています。よかったら下の記事を読んでみてください。

田舎の土地探しあるある

（余談）

あと数十年したら国力が相当落ちて田舎のインフラ維持が厳しいものになることを、私は想定しています（一部の本土では既にその段階に入っていて、沖縄はまだ恵まれている状況）。山で生活することは、他責思考だったり誰かに依存してたら必ず限界が来ます。行政やインフラ企業を当てにせず、自分でいろいろ解決できる人に向いています。