不動産の仕事をしていると、隣接地主等から同意書の類をいただく場面が多々あります。やんばるは素直な方が多いので比較的マシだと思いますが、難儀することも多々あります。

以前、某先輩が厄介な隣接地主を説得するために、「その人が絶対に逆らえない先輩」の力をお借りすることで、解決したケースがありました。人脈の広さ、地域の事情に精通、解決の発想、すごく感心しました。営業マンは自分の能力・持っているカードを最大限に活用して人生を切り拓く生き物なんだなと。営業マンの真髄を見ました。絶対に真似できないですけどね（笑）

中古の墓。あまり取引事例が無いと思うので、情報を共有します。

お世話になっている方からの依頼で中古の墓を売ることになり、同業者や投資家の方にも意見を求めましたが、全員一致で「買う人いないでしょ」という見解でした。正直、私も同じ考えでした。うちなーらいふとかにも載っていないですもんね。

しかし、今年2件売却できました。やはり何事もやってみなければ分かりません。ネットで広告を出せば万単位の人の目に触れるわけですから、何が起こるか分かりませんよ。自分の物差しで測るばかりでは到達できない世界があります。すごい時代ですよ。

事例①　名護市大西、土地12坪ぐらい。売出価格121万円 → 98万円 → 50万円。3年半ぐらいかけて最終的に50万円で売却できました。

事例②　名護市振慶名、土地有効面積15坪ぐらい。売出価格75万円。1年程かけて満額で成約。

私の感覚ですが、仲介手数料や登記費用等の諸費用込みで100万円未満であれば数年以内に売れると思います。まだ使えることが前提ですけどね。立地が良ければ更地の方が高く売れると考えます。解体処分費用をかけて更地にしても売るのは厳しい立地（作業車が入れない等）であれば、このような売り方はアリでしょう。

ただ、不動産屋としてお金になる仕事かと言うと、NOです。売れるまでの期間の草刈り・除草剤散布・掃除等の手間を考えると、この仕事単体では利益を出せません。その売主との関係性や、この仕事から派生する＋αに賭ける考えでないと割に合いませんよ。事例②では紹介で別件の仕事に繫がりました。

でも多分、しばらくは依頼があっても引き受けないと思います。

毎年のことですが、11月10日（日）はツール・ド・おきなわ（自転車レース）のため、名護市を中心とする北部一帯は交通規制がかかります。

つまり、物件案内は出来ませんのでご留意ください。

◆交通規制の概要

http://www.tour-de-okinawa.jp/PDF/2024/2024trafficcontrol_j_henko.pdf

結論：不動産を買った時の契約書・領収証は絶対に保管してください

不動産を売るときの残念あるある第1位が【買った時の契約書・領収証が無い】ことです。

実際の計算は諸経費を算入しますが、分かりやすく大まかな話にします。

40年前に1,000万円で買った土地を2,000万円で売った場合、

買った時の契約書・領収証があれば利益が1,000万円なので譲渡所得税は利益の20.315％で2,031,500円です。

買った時の契約書・領収証が無い場合は、みなし取得費である売買価格の5％（100万円）だけが控除されて、利益は1,900万円とみなされます。利益1,900万円の20.315％である3,859,850円がこのときの譲渡所得税になります。

その差は1,828,350円になります。

契約書・領収証のある無しでこんなに差が出ます。

領収証は購入したときのものだけでなく、増築・リフォームやブロック塀を築造したときの領収証も経費に算入できる可能性があります。売った時の利益が減るので、譲渡所得税が軽減されます。つまり、手残りが増えます。

領収証は全部捨てたという方も多いです。管理が面倒くさいとかで。

管理が面倒くさいなら、箱にまとめて入れるのをおすすめします。

私の祖母はクッキーの缶に権利証やら何やらを保管していました。

今の時代は100均でちょっとしたケースを売っています。それにまとめておけば紛失することは無いでしょう。

あとは、私は不動産を売らないから大丈夫と思っている方へ。

あなたが亡くなったら、きっとご家族はその不動産を処分するでしょう。

配偶者・子が売らなくても、孫・ひ孫の代で売るかも知れません。

ご家族に少しでも多く財産を残したいと考えるなら、黙ってクッキー缶へ領収証・契約書・登記識別情報通知（いわゆる権利証）等をぶち込んでください。

最近、いろんな人にお会いしますが、不動産屋の悪評がボチボチ耳に入ります。自分が直接現場を目撃していない悪評は話半分に受け止めていますが、不動産屋が悪いケースも多いのでしょう。

過去記事で信頼できる不動産屋の見分け方を書いています。不動産屋としては広告のNGワードである「絶対」「100％」「完璧」等を使うのに抵抗があるのですが、この見分け方は100％の精度があると思っています。ぜひご参考にしてください。

信頼できる不動産業者の見分け方

●余談

信頼できる不動産屋と巡り会えたら、今後の物件探しはその担当の人に「仲介」に入ってもらうといいですよ。気になる物件があれば、その人を通して紹介が可能かを聞くといいです。他社が出している物件でも、「仲介」というかたちで物件を紹介できます（たまにできないケースもあります）。

●余談2

私を信頼できないと判断したけど、当社が広告に出している物件が気になる・・・という方は、信頼できる他社さんを仲介に入れてください。結局は私が取引に関わることになりますが、他社さんが間に入れば安心できることでしょう。

●余談3

悪評の原因をたどると、お金が無いことに繋がることが多いようです。お金欲しさに悪いことをしているわけです。私は、資金が不足する前に会社を閉める覚悟が出来ていますし、何かきっかけがあればいつ辞めてもいいと考えています。生きる手段は他にもあります。

やんばるは山が多いので、電波障害の箇所が多いです。

地デジもそうですが、ここでは携帯電話の話を。

A社が1番つながりやすいです。ダントツです。基地局の整備が行き渡っています。

やんばるで繋がりやすさを優先するならA社をおすすめします。

次にD社です。

S社は・・・高校時代、初のカラー携帯が前身のJ社から出て、辺戸の同級生が学校で一番最初に買いました。

辺戸は圏外だったそうです（笑）

さすがに今は圏外ではないと思いますが、山に囲まれた場所だと厳しいと思います。

山に囲まれた私の実家では・・・A社は普通に繋がります。N社は雨の日は繋がりにくいです。S社は普段から繋がりません。

外だと携帯は繋がっても、RC造の建物内に入ると繋がらないということもあり得ます。

以前に調べたらA社・D社は無料で増幅器を貸してくれるようです。

不動産購入を検討する際に周辺が山に囲まれていないか、電波に問題がないかを充分にご確認くださいませ。

たまに「保有している土地を分譲して売り出したい」と相談を受けることがあります。

その時にまず確認するのは、売主が宅建業の免許を持っているか否か。

宅建士の資格の有無ではなくて、宅建業免許の話です。

ほとんどの方が宅建業者ではないので、「無免許で土地分譲は宅建業法で違法、判例もある」と伝えるとがっかりされます。

なかには理不尽だと怒る方もいます。

自分の財産の処遇に国が干渉するのはおかしいと。

ごもっともな考えだとは思いますが、それは個人の権利だけに着目した話です。

この無免許分譲禁止は、公の秩序を守るために個人の権利を制限しているものだと私は認識しています。

知識のない無免許の人が複数人に土地を売ってそれぞれトラブルが起こる・・・全国各地でこのような取引が横行したら世の中がめちゃくちゃになります。

というか、そのようなめちゃくちゃな状況が終戦後にあったので、1952（昭和27）年に宅建業法が成立しました。

そのような話をしても納得しない方が多いですね。

諦めきれないお客様から以下の質問を受け、しかるべき相談窓口2箇所へ確認しました。

　・不動産屋が仲介に入れば問題がないのでは　→　ダメです

　・不動産屋が売主になって、登記は地主本人から買主へ直接移転する　→　ダメです

　・不動産屋が売主の代理人となって売る　→　ダメです

肝は、土地の登記名義人自身が宅建業免許を持っているか否かです。

どうしても分譲して売りたいなら、ご自身が宅建業免許を取得して業者になるしかないでしょう。

それが無理なら一括で買う方を見つけましょう。

ちなみに、以前に記事にした自然公園内の土地取引トラブルは、無免許分譲でした。やっていることがめちゃくちゃです。

（以下のリンク参照）

自然公園法の制限にご用心

売主さんも買主さんもご用心ください。

景色の良い高台の土地を買うのが好きな馴染みのお客様が複数名いらっしゃいます。

いずれも見事に防災無線のスピーカーが至近距離にあります。

スピーカー活用の主目的は災害時に避難を呼びかけるものなので爆音です。

動作確認のために多くは朝7時、お昼12時、17時の定時チャイムが鳴ります。

また、公民館や役場からのお知らせが不定期であります。

景色が良いということは、眼下に障害物がないということ。

そこから音を出せば広く遠くまで届きやすいですね。

そりゃあ公共のスピーカーを置きたくなります。

やんばるで育った人はスピーカーの音は慣れたものというか、しょうがないという一種の諦めのような感覚があると思います。

しかし、本土の都市部から来た人にとっては、爆音で迷惑なモノという認識でしかないでしょう。

せっかく景色が良くて静かな環境かと思ったら毎日爆音を聞かされる・・・という感じで物件を買った後に爆音に気付くパターンもあると思います。買う人も不動産営業の人もご用心ください。

◆スピーカーは公共の建物や公園、電柱にあります。一カ所に3個ぐらい固まっているパターンが多いです。できれば音が鳴る正午を狙って見学した方がいいと思います。

↑　5個！これは多い方です。

↑　3個・・・スタンダードなタイプ。

↑　1個・・・これは気付きにくいパターンです。

【余談】

私の実家は山に囲まれた盆地で、爆音がこだまする環境で育ったので慣れています。

近所の犬たちが放送に反応して、遠吠えをする光景は微笑ましいものがあります。

朝は目覚まし時計代わりにもなるので悪いことばかりではありませんよ。

やんばる生活での留意点を過去記事にしていて、会社概要のページにもリンクを貼っています。

田舎の土地探しあるある

都市部から移住してきた方向けに基本的な内容を記載したつもりですが、その他の細かいこともあります。

今日言いたいのは、小動物を飼っている方向け。

子猫やヒヨコ等の小動物を外で遊ばせていると、カラスや猛禽類の鳥が食べます。

さらわれて後悔しても遅いです。

ご用心ください。

他人のこととは言え、昨日・今日は重い気持ちで過ごしました。

某通訳違法賭博関与の疑いの件です。

世の中どこに落とし穴があるか分かりませんね。

真相は分かりませんので、以下は考え方の一つとしての例え話です。

肩代わりのお金を違法業者に自分の口座から直接払ったら己の選手生命が断たれるおそれがあるという点は、勉強になったのと同時に、恐怖を覚えました。

私も取引に落とし穴が無いかを常々気を付けていますし、善意が裏目に出るなんてことは人生で何度も見てきました。

世の中は理不尽なことだらけだし、知らなかったでは済まないことは一杯あります。

私はこれまで大きなトラブルに至ったことはありませんが、単に運がいいだけだったり、関わってきた方々の寛大な許しがあっただけかも知れません。

この件を受け、ますます気を引き締めねばという思いです。

特に農村部において顕著なのですが、地元住民の土地相場の感覚が、市場の相場観と乖離しがちです。地元住民が坪単価2万円と言っている土地を市場に出したら坪単価4万円で売れるとかそんなことが多々あります。

●私の勝手な解釈

地元住民の相場観とは・・・検討者が3人いたら1人が買うであろう価格（不動産屋的には即契約が見込めるおいしい案件）。　自分が欲しい価格　←ここ大事

市場の相場観とは・・・検討者が50～100人いたら1人が買うであろう価格。安くは無いが数カ月以内に買い手が見つかるであろう価格。一定の妥当性あり。

ここらへんは坪単価5,000円と日頃言っている人が、いざ自分の土地を売るときに3倍以上の坪単価で売りに出していた時はビックリしました。人の話を真に受けてはいけませんよ（笑）やはり、自分が欲しい価格を地元住民は言いがちです。それを真に受けて土地を安売りしないようご用心ください。基本的に不動産会社は無料で査定しています。土地を売るときは2～3社ぐらいに査定させるのをおすすめします。

この感覚の差（または誤解）を利用して儲けようと思えば出来そうなものです。実際そうしている人・会社もいます。いわゆる転売屋です。私はというと、売却相談者に対して、地元住民の相場観（地元価格）と市場でいくらで売れそうかを伝えています。以前からも主張していますが、親や祖父母から受け継いだ不動産がもたらす果実は受け継いだ本人が受け取るべきです。転売屋にさらわれてはいけません。もし地元価格で売って「即」転売を決められたら私のメンツは丸つぶれですし、売主から詐欺師呼ばわりされそうだし、お前もグルか？と疑われると思います。なので査定には細心の注意を払っています。

最近、自然公園法に関する過去記事へのアクセスが増えています。※下のリンク参照

【留意点】自然公園法の制限について

おそらく、自然公園法の制限がかかる地域の取引が増えているのではないでしょうか。

あと、自然公園法の制限に関するトラブルを最近聞きました。

自宅を建築するための土地を買った後に

第2種特別地域にかかることが分かり、

希望するサイズの住宅を建築することが出来なかった事例です。

制限の代表的なものとして、隣地・道路から建物を5ｍ以上離さないといけません。

※「一定の要件を満たした自宅」に関しては建ぺい率・容積率・外壁後退の制限を受けません。

例えば、15ｍ×15ｍの正方形の土地があったとします。

地積は225㎡（68.06坪）です。

すべての境界から5ｍ後退しないといけないのであれば、

5ｍ×5ｍの範囲内に建物を収めないといけません。

建築面積はMAX25㎡（7.56坪）です。

1Kのアパートの部屋ぐらいのサイズです。

建ぺい率10％が適用されるなら、建築面積はMAX22.5㎡（6.80坪）です。

加えて容積率20％が適用されるなら、延べ面積MAX45㎡（13.61坪）ですので、

2階建てにしても、1Kの部屋を2つ上下に重ねたぐらいの住宅しか出来ない計算になります。

しかも建物は敷地のど真ん中にしか配置できません。

このトラブル事例では、売買契約の際に不動産屋を仲介に入れなかったことが、

自然公園法の制限に気が付かなかった一番の原因です。

これが銀行の融資が絡むなら、仲介業者を契約に入れるのが融資の条件となってトラブルは防げたと思いますが、

現金決済だったようです。

しかし、【売主が事業者：買主が一般消費者】なので、

消費者契約法が適用されて理屈上は白紙解約できる事例かと思います。

これが【売主個人：買主個人】の場合は、大分こじれるかも知れません。

理屈が通じない売主は世の中にいっぱいいます。

買主が自身で試行錯誤しながら、なるべく業者の手を借りずに事を進める意志は、

私も事業者の端くれとして、自立心があって素晴らしいことだと思います。尊敬します。

ただ、不動産取引の失敗は致命傷になりかねませんから、

不動産屋を仲介に入れてくれとは言いませんが、ほんと慎重にお願いします。

たまに所有権移転登記を自分でやりたいと語る買主がいますが、

登記の失敗はシャレにならないので、私は止めています。

融資が絡むなら銀行も反対します。

こればかりは必ず司法書士へ依頼してください。