先日、地元の先輩が飼っているヤギと遊びました。

名前はハナコ（二代目）だそうです。

なお、初代も健在のようで、名前のバリエーションが

尽きたので再度ハナコと名付けたとのこと(笑)

犬みたいに懐いてくれました。

やはり生産者はかっこいいですね。

憧れます。

営業マンを辞めた後のことも考えていて、

自宅の裏山を畑や牧場に整備しようとしつつも

なかなか手を付けられずにいます。

昔は段々畑にしていたようなので、その痕跡も探しつつ、

将来の準備に取り掛かります。

まずは不動産の仕事の体力を付けるのが最優先ですけどね。

段々畑や牧場の中に事務所を構えるのもいいかも。

◆はじめに

　不動産仲介のご依頼や、同業者さんから共同仲介のお誘いということでしたら

　喜んでお手伝いさせてもらっています。

たまに、一緒にビジネスをやらないか？というお誘いや

〇〇組合に入らないか？みたいな勧誘があるのですが、

すべてお断りさせていただいています。

多分、私にもメリットのあるお仕事だったり

〇〇組合に加入することで仕事を回してもらったり

することもあると思うのですが、それでもです。

一人で事業をやっているので、極力フリーでいたい

というのが理由です。

大体においてお誘いがあるのは年上の方です。

何かの集まりがあると私が最年少か下から2番目に若いことがほとんどです。

また、県外の方が沖縄の事業で協力業者として私を・・・というパターンもあります。

これらは構造的に私がパシリとなるおそれがあります。

最初から私をパシリにするという意図がなくとも、

時間が経つにつれてそうなるのが目に見えます（笑）

良かれという思いでのお誘いでしたら大変ありがたいことなのですが、

これは構造的な問題です。意図せざる結果が生じます。

パシリは本業以外の動きになるので私のモチベーションがダダ下がりです。

かなり偏見が入っているかも知れませんが、経験則を信じます。

パシリにされないように振舞うにしても、逆にこちらが相手を利用しようと考えるにしても、

脳のリソースを割いて対策を練るわけですから、そこにリソースが取られるぐらいなら

飛び込み営業を1件でもこなしていた方が売上の期待値が高いと考えます。

こんな感じでやっていて、出会いとか売上とか

いろんな可能性を閉ざしているのは理解しています。

しかし、一瞬のチャンスを逃したくないですし、モチベーションも維持したいです。

人をあてにするよりも、自分の経験則・能力・運に賭けます。

仲間と仕事をする楽しみもあると思いますが、

今の私にとってはこれらの方法が最適と考えています。

まだまだ会社の体力に余裕が無いので自分のことに集中します。

なので、私が断ったからといって悪く思わないでくださいね m(_ _)m

私を悩ます「評価額」という言葉があります。

役所から毎年届く固定資産税の納税通知書に書かれている「評価額」というやつです。

役所の窓口で取得できる固定資産評価証明書・公課証明書にもその「評価額」が記載されています。

不動産業者の立場から言うと、「評価額」という表現は大きな誤解を生み、不動産の売主が損をすることがあるので、

表現を変えるべきだと考えます。

以下は実例ですが、「評価額」と売却額に大きな乖離がありました。

結論から言うと、3,900万円で売却できた土地は、「評価額」が1,113,542円でした。

実に35倍の開きがありました。

このケースでは、かつて家が建っていた土地を更地にした後、長年畑として利用していました。

台帳地目・登記地目は「宅地」ですが、課税地目が「一般畑」となっているので、

「評価額」がめちゃくちゃ安いというわけです。

しかし、少し整地すれば家が建つ土地で、法的にも建築が可能でしたし、

住宅街にポツンと取り残された更地で需要が旺盛な地域だったので、

過去の取引事例よりも少し高い価格で売れました。

で、何が問題かと言うと、役所が言う「評価額」を【売買するときの妥当な金額】

と誤解する方が世の中にはいるということです。

●売主サイドの誤解が生む悲劇

　誤解したまま売ってしまうと、大損します。

上記の例で1,113,542円で土地を手放したとしたら、

本来得るべきだった金額を知った時には愕然とするでしょうね。

何せ35倍ですからね。

●買主サイドの誤解が生む悲劇

　個人間取引で多いのですが、「役所の評価額が●●万円だから売主の売却希望額●●●万円は不当に高過ぎる！」

と思って私にこの額が妥当かを相談してくる方がたまにいます。

相談者に「市場に出すとそのぐらいの価格で売れそうだから妥当な金額だと思いますよ」と伝えると

納得いかない様子で帰っていく方もいました。

その方は自分に都合の良い回答が得られなかったので「やっぱり不動産業者はクソ！」と思っていたかも知れません。

役所の「評価額」が妥当でしょと言うなら、墓地はゼロ円、宅地に転用できる畑は農地価格で取引されるべきです。

それっておかしいですよね？

◆このバグを突いて儲けを狙う人が世の中にはいるので気を付けてくださいね。

不動産業者は基本的には消費者である買主保護に動きますが、このようなケースでは売主保護に動きますよ。

情報弱者から情報格差を利用して儲ける話は見過ごせませんよ。

ずっと雨ですね。

仕事が捗らないし釣りができないので基本的に雨は嫌なのですが、

雨ソングを聴くのは大好きです。

最近デビュー30周年を迎えたMr.Childrenは私が一番好きなバンドで、

歌詞に「雨」「虹」「雨上がり」「通り雨」「水溜まり」等の雨にまつわるワードが頻繁に登場します。

4thアルバムでは9曲目に「Rain」という雨音が20秒間流れるインストゥルメンタルが収録されています。

そんな雨ソングが多いミスチルですが、その中でも「innocent world」が一番好きです。

爽やかな夏ソングっぽい雰囲気がありますが、雨が降る6月の歌です。

MVでは2番のサビからラストまで桜井さんがめっちゃ雨に打たれます。

発表当時、中1だった私はinnocentの意味を英和辞典で調べるも読み方が分からず、

インノケント？と脳内で読んでいました。

中1の夏、まさに青春の始まりを彩った思い出の曲です。

3年ぶりぐらいにとある友人とリーフでフカセをしてきました。

行くだけで一苦労なポイントですが、「行って絶対後悔はしない」と友人が

豪語するし、久々のユンタクで楽しみながら歩いて到着。

リーフの割れ目のプールのような場所なので走られるとハリスが切られます。

フルドラグ、ハリス2.5号、沈め釣りで勝負です。

魚影は濃いのですが表層付近の魚たちは絶対食ってきません。

中層付近で食ってきたのが

シマスズメダイ　22㎝ぐらい

サイズの割には引きが強く意外と美味しいのですが、リリース。

その後、中層でも厳しいので根掛かり覚悟で底へ沈めていくと

ガツンときました！

アーガイ　42㎝

掛かった後の強烈なダッシュを食い止め、強引に上げました。

これ以上ない刺身の王様！

色彩も美しいですね。

もう満足して帰ってもいいと思いながら仕掛けを投入すると、

またも底付近でガツン！

先程よりも強い引きで、リールをゴリ巻きしてもググっと下へ潜ろうとします。

仕掛けを信頼して耐えていると黒い魚影が浮上してきて「グレだ！」と叫びながら

強引に陸揚げ。

オキナメジナ　43㎝

滅多に釣れないのですが、さすが本島最北端の地。

こんなに大きいのは初めてです。

こんな感じでフィーバーしていたのですが

その後はなかなか釣れず・・・

ユニークな見た目のゴンべが掛かってリリースしたぐらいで

特に見せ場もなく納竿。

しかし、どちらも自己記録の良型が釣れたので大満足で釣り場を後にしました。

友人の豪語に偽りなし！

今日が決算で、二期目も無事に黒字で終えることが出来ました。

創業当初に最初の2年を乗り切ればこの業界で生き残ることが出来ると思ってやってきましたが、

いざ達成してみるとただ喜んではいられず、先行きの不安は拭えないという心境です。

余裕をぶっこいてはいられません。

このインフレが賃金上昇を伴い始めるか否かで大分売り上げが変わると思います。

ただ、目の前の仕事を精一杯やることはいつの時代も変わらないので、

自分を信じて頑張ります。

広告のやり方について、留意点を多めに書いているので売主様にとってはあまり面白くはないと思うのですが、

それでも私を信じて仕事を任せていただけたことにとても感謝しています。

どうせ留意点は契約時の重要事項説明でしっかり説明するわけですから、

先出しする方が潔いし無駄な案内を省けるので仕事の効率が良くなっていると感じています。

「最初から知っていたら見に来なかったのに・・・」という残念な案内は物件を探しているお客様と私の時間を奪います。

電話代やガソリン等も無駄に消費されていきます。

その無駄で経済が回っているという側面はあると思いますが、

新たな価値を生み出しているわけではありません。

日本は生産性が他の先進国より劣っていると言われていますが、

時間の余剰は価値創造の期待値が高まりますから、

世の中の生産性向上にわずかながら寄与していると勝手に思いながら広告をあんな感じにしています。

これで売上不振だったら何の説得力もないのですが、数字もついてきているので

三期目も黒字なら自分のやり方にもっと自信を持てると思います。

三期目も宜しくお願いいたします！

散歩をしていると、愛犬ルルがカワイイということで

出会う皆さんにワーキャーされます。

なんか自分までモテている気がして嬉しいですね。

昨日なんて小さな女の子から「名前なんて言うの？」って聞かれましたからね。

ルルだよと教えると、「ルールーかわいい！」とのお言葉。

そばにいたお母さんも笑顔で、みんなニッコリ幸せな気持ちにさせてくれます。

ルルを飼う前からよく散歩をしていたのですが、

子ども達に声を掛けられることはなかったですよ。

ルルを飼う前から散歩をしていたのはダイエット目的です。

「筋トレ直後にウォーキング1時間」を10カ月続けて16.5㎏落としました。

そんな修行時期（コロナ禍前）の同業者の飲み会で、

【マッチョがその辺をウロチョロしていると名護の治安維持につながる説】を提唱したところ、

かるく盛り上がったことがありました。（名護の同業者の皆さん筋トレしていますか？笑）

その説に加筆します。

【マッチョがその辺をウロチョロしていると名護の治安維持につながる。犬も同伴すると尚良し。】　← NEW！

治安維持の話は半分冗談、半分本気です！

今月末が決算なのですが、残り約2週間で売上が入るか微妙な案件があります。

私は来期にずれ込んでも全然かまわないのですが、消費税のことを考えると今期内に入れた方がいいではあります。

締め日でいつも思い出すことがあります。

昔とある賃貸のスーパー営業マンがいたのですが、その月は店舗全体の売上がノルマに20万円ぐらい足りなかったらしく、

18：00になって店内の敗戦ムードが漂う中、「100万現金を持ち歩いててこの物件を申し込んでくれる人来ないかな～」と

つぶやいていたら、実現したそうです。

●ノルマ達成の条件

・仲介手数料20万円の物件があること（そのエリアでは高級賃貸の部類）

・契約金総額100万円近くを支払える能力のある人が申し込むこと（契約金の全額入金があって始めて売上に計上できるシステム）

・現金100万円を持ち歩いている人が申し込むこと（当時18：00以降はATMで現金を下ろせなかった）

・そのお客さんがその場で契約する気があること（通常は後日改めて契約手続きを行う）

スーパー営業マンはこんな無理ゲーをクリアするんです。

ちなみに、現金100万円を持ち歩いていたわけではなくてデビットカードで支払ったそうです。

私もつぶやいたら残り約2週間の今期内に売上を滑り込ませられますかね。

「4億の物件をキャッシュで月内決済できるお客様が現れないかな～」

別に今期じゃなくても来期でもいいです（笑）

今日とある自治体で航空写真（衛星画像と地積図を重ねた図面）を取ろうとしたら、

この4月から1枚1,000円になったそうです・・・3月までの倍です（完）

その自治体は役場庁舎を新築中ですから、その影響ですかね。

ほんと、何でも値上がりしますね。

気になる土地や建物を調べて欲しいという依頼がよくあるのですが、

お得意様で登記簿の件数が3件程度までなら基本的に無料で請け負っています。

航空写真　1枚あたり600円

登記事項証明書　1枚あたり332円

公図　1枚あたり362円

地積測量図　1枚あたり362円

よくある軽く調べるパターンだと

・航空写真600円

・登記事項証明書996円

で合計1,596円の実費が出ます。

あとは1時間当たりの売上3,500円が当社の損益分岐点なので、

現地へ行ったり調べ物をして2時間使うと7,000円。

軽めの物件調査1回のざっくり経費は8,000～9,000円ぐらい使っていることになります。

それで仕事になればいいのですが、実際売ることになって成約までに至る確率はかなり低いです。

取得する登記事項証明書の数が多かったり遠方へ行く必要があれば、

実費分ぐらいの調査費はいただいています。

最近知ったのですが、隣地から越境してきた木の枝の扱いに関して、

法律が変わるようですね。

昨年の民法第233条の改正により、来年4月1日から施行されます。

【旧法】

（竹木の枝の切除及び根の切取り）
第二百三十三条　隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
２　隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

【改正法】

（竹木の枝の切除及び根の切取り）
第二百三十三条　土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
２　前項の場合において、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。
３　第一項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。
　一　竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。
　二　竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
　三　急迫の事情があるとき。
４　隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

赤文字の箇所が変わった文面です。

個人的には3項の二号と三号が追加されたのは助かります。

不動産売買においては多くのケースで何らかの越境があります。

樹木の枝の越境も多くて解決に苦労することがあります。

やんばるは素直な方が多いので、まだ恵まれている環境だと思いますが、

不動産屋の皆さん、クセの強い隣地所有者にいじめられていませんか？お疲れ様です。

樹木の越境を見る度に思うのが、「人はなぜ境界付近に木を植えたがるのか？」という疑問です。

・目隠しの役割

・風除け

・見栄えの良さ

というのが木を植える一般的な動機かと思いますが、越境し放題の枝を見るにつけ、

縄張りの拡張願望、緩衝地帯の役割が潜在意識としてあるのではないかと妄想しています。

ちなみに、私の家は境界をブロック塀や樹木で囲っていません。

家を何かで囲うのが嫌なので開放しています。

家はプライベートな空間というよりは、地域の人や友人らの溜まり場になるといいなという思いがあるからです。

フラッと入りやすい感じにした方がいいです。

幼い頃は地域全体を使って近所の子達と、かくれんぼをしていたので、

人の家の庭や農具小屋・ヤギ小屋等に勝手に出入りしていました

（いくら田舎でも今の時代は人の家の敷地に勝手に入るのはご法度ですかね）。

また、夕方になると地域の中央にある橋に誰かが腰かけて寛いでいると、

自然と人が集まりだしてユンタクが始まり、みんなでお菓子やスイカ等の差し入れを持ち寄って食べていました。

そういう原体験があるので、半公共的な場としての家というのが根底の思想としてあります。

ちなみに、家を囲わないことで防犯面の心配があろうかと思いますが、

私の家は残念ながらリスクに見合う程の金目のものが無いのと、周囲から丸見えで監視の目が届くため、

完全アウェイな部外者は入りづらいと思います。

あと、隣家の犬が吠えまくるので誰かが来たら分かります（笑）

私は電話に出るのは早い方かと思います。

接客中や作業中・運転中は遅かったり後で折り返しますが、

そのような状況でなければ1コール以内に取ります。

最初に入った不動産屋が、会社にかかってきた電話の取り勝負をしていたので、

随分と鍛えられました。

固定電話のコールが鳴る前、つまり電話機の表示パネルが光った瞬間に取るのが決まれば完璧です。

慣れてくると視界の隅で光るのが分かり、反射的に左手が受話器へ伸びるようになります。

最初は先輩達の早わざを目にして「とんでもない世界に来たな・・・」と思いました。

電話を誰よりも早く取れば、自分の売上に繋がるチャンスを得るわけですから、みんな必死です。

独立した今は、会社の電話は常にスマホへ転送していますので、

指をスライドさせる時間を考えればノーコールは出来ませんけどね。

世間一般では3コール以内に取れと言われていますが、

不動産の営業マンに関して言えば、最速で取った方が断然いいと思います。

時間がもったいないのもありますが、私の場合は早ければ早いほど話がしやすくなります。

あと、前にも書きましたが、成功している投資家の方は一発で電話に出る傾向があります。

時間に余裕があるのと、一瞬のチャンスを逃さない心掛けでしょうね。