ChatGPTがヤバいと3月にツイッターで話題となり、

4月に入ってからは一般ニュースでも頻繁に話題となっています。

今日初めて使ってみましたが、けっこう面白いですね。

質問のやり方次第で、かなり便利になりそうです。

●重説を作ることが可能か？

→　ダメでした。不動産屋ならみんなが聞くような質問では（笑）

●独自の集客方法のアイディア

→　一般的な回答ですね。聞き方が一般的だからでしょうね。

↓　もっと具体的に聞いてみました。ペットと一緒に物件内を撮影って、斬新(笑)

　しかし、こういう突拍子もない回答が良いアイディアに結び付くかも知れません。

↓　再度回答を生成したら、愛犬を使った広告というアイディアをいただきました。

　ガチャを回す感覚で何度も回答を生成するのはありかも知れません。

↓　もっとないか聞いてみました。

↓　逆に何を聞けばいいのか？

質問を変えたりして個別具体性を掘り下げていけば、何かいいアイディアに辿り着きそうです。

●自社ホームページを自分でアレンジしたい。

→　私には出来ませんでしたが、やり取り2回目で具体的な指示が出ました。

　　ツイッターを見ていると動画やゲームを作っている人がいたので、

　　活用する人次第でホームページのアレンジも出来そうな気がします。

　　赤線を引いたところ、めっちゃ心強くないですか？

私が若い頃はエクセルが使えないオジサン上司がいました。

これからの時代は、AIが使えないオジサン・オバサンが大量に生まれるかと思います。

質問のセンス、アイディア、引き出し、結び付ける力といったものが肝になりそうです。

ただ聞いても一般的な回答しかありませんからね。

個人の能力をいろいろ駆使してはじめて、これはというアイディアに辿り着くかと思います。

AIを上手く使って仕事に活かせるよう、知恵を絞ります。

しかし、シンギュラリティ2045年説、

前倒しになりそうな予感がしてワクワクしています。

当社の営業時間は表向きは9：00～18：00としていますが、

最近は8：00前に出社しています。

朝明るくなる時間が早まったことに伴い、

私が犬に起こされる時間も早まりました。

6：00頃から犬の散歩をしています。

どうせ飛び込みの来客もないし、

そもそも外に出て働くことが多いので、

実際の活動時間は適当にしています。

私一人しかおらず、会社＝私なので、

実質的には移動型店舗です。

定時にとらわれず、季節毎の環境に連動して活動するのが、

自分の体にも良いかも知れません。

●ルルの近影

胃腸炎のため今日は休みます…

独立してから初めての病休です。

年度末の大詰めに何してんだよって感じですよね。

気を引き締めて明日からの新年度、体調管理をしっかりしていきますm(_ _)m

侍JAPAN優勝しましたね！

準決勝サヨナラ勝ち、決勝9回2アウトの状況で大谷vsトラウトの対決・・・

一連の流れが神がかっていました。

1次ラウンドから7試合、すべて見ました。

野球ファンとして純粋に楽しみ、私の仕事や人生に活かそうという視点でも見ていました。

野球は、相手より1点でも多く得点できた方が勝ちというゲームなので、

　●得点を生む期待値の高い選択を如何に行うか

　●失点を防ぐ期待値の高い選択を如何に行うか

　●それらをしっかり実行できるか

というところが、本質的なところだと考えます。

営業マンは、売上を上げる期待値の高い行動を取らなくてはなりませんから、

確率に賭ける姿勢は非常に勉強になります。

他に私が着目しているのは、「胆力」と「運、流れ」です。

準決勝のメキシコ戦を例にあげます。

【胆力】

村上選手が極度の不振で、積極性を失っているのではと思う場面が多く見られました。

栗山監督やコーチ陣も我慢して起用し続けたと思います。

監督やコーチ陣の本心は分かりませんが、三冠王を取った実力は間違いないものなので、

調子が悪かった分の揺り戻しが来るという確率に賭けた側面もあるのでは？と思います。

サヨナラの場面は、流れを断ち切るような凡退をして試合にも負けていたら

批判を受けていたはずですから、起用した方も起用された方も腹をくくっていたことでしょう。

勝負所で結果を出すのはさすが三冠王です。

決勝でも先制された直後の同点ホームランを打ちましたから、

結果としても優勝には欠かせない活躍でしたね。

【運、流れ】

野球には「流れ」という不思議なものがあります。

運が向いてきたときにどのように振舞うかを普段から考えていないと、

いざという場面で運を逃してしまいます。

先ほど村上選手を我慢して起用してきたと書きましたが、

7回裏2アウト1・2塁、打者は吉田選手の時に、

次の村上選手に代えて山川選手が代打に送り出されるのではという動きが見られました。

吉田選手がフォアボール等で出塁して2アウト満塁となった局面で代打を出す考えだったかと思います。

結果は、吉田選手がその打席で同点3ランホームランを打ち、代打は送られず、村上選手は続投でした。

結果的に、8回裏に代打で出た山川選手が1点差に追いつく犠牲フライを打ち、

9回裏にあのサヨナラの場面が巡ってきたわけなので村上選手を続投して良かったのですが、

村上選手を起用することに固執せず、その時の状況次第で、

その時の最善と思われる選択を行ってきたのだなと感じ取りました。

こう考えると、吉田選手の3ランホームランからの流れは、

勝つためにはこうしかないというような、筋書きのあるドラマのようなものでしたね。

◆チャンスは一瞬

私のような営業力の無い営業マンは、

成約の確率を上げるためには、多くの打席に立ち、

運、流れを引き寄せる布石を打ち、

チャンスが巡ってきたときに逃さない意識が大事です。

最後に、昨日は平日の午前中にも関わらず野球を見ていたわけですが、

このように非常に学ぶことの多い勉強機会でしたので、

「仕事をせずに決勝を見ていた」と胸を張って言えます。

※電話対応はこなしていました

また一筋縄ではいかない物件を預かることになりました。

正直売りづらい物件で私も頭を悩ませましたが、

売出しを引き受けることにしました。

かなりご年配の相談者でしたが、ご自身でいろいろ情報を取りに行く姿勢がありましたし、

売るにあたっての覚悟も決められていましたので、この方のために頑張ります。

また、生き様のカッコイイ方なので、私が勉強させていただく気持ちです。

クセの強い物件なので、買いやすい価格帯になりそうです（※建築には向かない土地です）。

説明するにあたって、不動産ポータルサイトではすべてを表現できないような複雑さなので、

このホームページの特性が炸裂すると思います。

いろいろ調べて後日掲載します！

不動産ポータルサイト等を見ていて、

「こんな土地売れないだろ」と思うことがよくあるかと思います。

売れないだろと思うパターンとしては、以下の2点が考えられます。

①価格が相場からかけ離れて高過ぎる

②まったく活用方法が見い出せない（需要が無い）

私もこんな条件の不動産を流通に乗せてもいいのだろうか？と悩むことがあります。

しかし、売れる可能性が少しでもあるなら、売出しを引き受けています。

・相場よりもかけ離れて高過ぎる物件でも、事業性が強ければ売れる可能性はあります。

　田舎だと土地の相場が安いので、田舎に見られる現象かも知れません。

　事業の収益で採算がとれるなら、相場より高くても買う事業者さんもいます。

・住宅向けでも海が目の前だったり景色が良いと、高く売れることがあります。

　これは絵画等の骨董品に近い感覚だと思います。興味のない人からしたら理解できない世界です。

・何の活用も見い出せない土地であったとしても、違う視点からはお宝に見えるかも知れませんよ。

　あまり細かく書くと、そういうのを狙っている人に怒られそうなので詳細は伏せます。

　長年不動産業界にいると、世の中には考えもつかない需要があるのだと、気付かされることがあります。

　自分の小さな物差しだけで世界を測ってはいけないと、そういう場面に出くわす度に肝に銘じています。

需要が極めて少ないであろう物件をずっと広告に載せていますが、

数年かけて売れることもありますし、「お前こんな条件の物件を載せやがって！」と

思っている方がいらっしゃいましたら、どうかご容赦ください。

この時期のお楽しみ。

新年度の手帳が届きました。

ここ数年は、ほぼ日手帳を使っています。

書き込めるスペースが、私にとって最適だと感じています。

送ったレターパックのシールを貼るのにも、ちょうどいい大きさです。

手帳の下部に「今日の一言」的な一文があります。

感心する言葉や、知見だったり、クスッと笑える文章等があるのですが、

忙しい時はそこに目が行きませんから、心の余裕のバロメーターにもなります。

手帳カバーも有能です。

名刺やお札を入れて、名刺入れ・財布も兼ねます。

ダイソーのフィルムふせんを忍ばせば、書類に貼ったり、読書の中で気に入った箇所を印するのに便利ですし、

定規も兼ねているので非常に便利です。

手帳とスマホさえあれば、いろんな場面に対応できます。

まだまだ有効な使い方があるはずなので、そういう発見も楽しみです。

売物件を預かる時、不動産業者は売主と媒介契約（売却活動を依頼する契約）を交わします。

その中で大きく分けて以下の二つの考え方があります。

①１社だけを窓口にして売却活動　→　専任媒介・専属専任媒介

②２社以上を窓口にして売却活動　→　一般媒介

②の一般媒介の時は他社さん達と競うことになります。

3日後に営業開始して31カ月が経ちますが、

現時点で一般媒介の勝敗結果は、6勝4敗です。

サンプル数が少ないので何とも言えませんが、

とりあえず勝ち越しています。

広告において留意点を書きまくる割に、

そして、当社よりも規模が大きい会社さん達と競っていますから、

健闘している方ではないかと自己評価しています。

ちなみに、31カ月の営業活動の中での売買成約数内訳は、以下の通りです。

●専任媒介等の当社単独募集　→　22

●一般媒介　→　6

●他社物件の仲介　→　3

その時々で波はありますが、ピッタリ月1件ペースです。

他社さんの数字がどうなのかは知りませんが、

日々過去の自分に勝つことだけを考えます。

以前に90代の方が所有する土地の買取査定をしたことがあります。

いろんな不動産屋へ声をかけている様子でしたが、

特殊性の強い土地でしたし、不動産屋へ買取交渉すると買い叩かれるから、

一般に向けて売り出した方が手取りは増えるはずと伝えました。

この土地にかかる法令上の制限をお伝えしたのですが、

半分ぐらいはご自身で調べ済みでした。

「残された時間もあまりないし、手探りだけど何とかして売りたい」とお話されて、

私は「手探り」というワードについ反応しました。

不動産取引に限らず、自分のやりたいことは人任せにせず、

自分が主体となって考えるべきだと思っています。

90歳を超えても試行錯誤しながら解決を目指す姿勢は、私の目指す姿そのものでした。

私は事業者の端くれですが、その姿勢（事業者の精神！）を死ぬまで持ち続けていたいです。

私も生涯現役を目指していますが、そもそも不動産業界へ飛び込んだのは、

「普遍性のある仕事だから」というのが理由でした。

オジーが一人でも出来て、やんばるのような田舎でも出来ます。

あとは、私有財産としての不動産取引が自由な世の中である限り、

不動産業界は不滅だと考えています。

ただし、一事業者として私が生き残れるかどうかは別の話です(笑)

試行錯誤しながら生きていきます。

賃貸にしても売買にしても、私は他社さんと共同仲介をガンガンやっています。

取引の主導権を握りたいので、重説・契約書は基本的には私が作成しますが、

たまに他社さんの契約書を使うケースがあります。

そういう時の楽しみの一つが、契約書の内容を見ることです。

特に特約条項に見慣れない文言の条文があったときは、いろいろ察してしまいます。

こんなトラブルがあったからこういう文言を入れたのかな・・・という想像です。

（動物・昆虫等の駆除）

第６条　本件建物・敷地内におけるネズミ・ハブ・鳥等の動物、アリ・ゴキブリ・ヤスデ・蜂の巣の発生等の

動物・昆虫等の駆除は乙にて行うこととし、甲は対応しないものとする。

ただし、シロアリの発生については特約条項第３条の通り甲にて対応するものとする。

例えば、古民家賃貸の特約でこんな文言があったら、

「本土から来た入居者が、やんばるの自然の洗礼を受けてひと悶着あったのかな？」ということが読み取れます。

ちなみに、これは私が作ったやつです。

本土から来た友人がアパートのベランダでアフリカマイマイ（黒くてでかいカタツムリ※画像検索注意※）

を初めて見て衝撃を受け、管理会社へ駆除の連絡をしたという話が頭にこびりついていたのと、

実家で受けてきた数々の自然の洗礼を思い出して、こんなグロテスクな特約を作りました。

自然現象まで貸主は責任を取れません。

やんばるは自然に囲まれているので仕方がないことです。

（本物件の改変）

　本売買契約締結後から本物件引渡しまでの間は、

売主・買主はお互いに相手方へ無断で本物件に改変を与えてはならないこととする。

※売主が万が一、買主へ無断で本物件に改変を与えた場合は「契約不適合（契約条項第13条）」

または「（一部の）債務不履行（契約条項第15条）」と見なされるおそれがありますのでご注意ください

（例：土地の掘削・樹木の伐採・リフォーム・塗装等）。

これも私が作りました。

中古一戸建ての売主が、良かれと思って室内の壁を「買主へ無断で」塗装してしまったことがありました。

その時は買主が特に異議を述べることなく取引出来たので助かりましたが、冷や汗をかきました・・・

他社さんの特約で一番好きなのが、

「借主は貸主との交渉で、弁護人以外の代理人を立ててはならない」という趣旨のものです。

ここから読み取れるのは、「怖い人を連れてこないでね・・・」というメッセージです。

今日決済が1件あったのですが、決済は今でも毎回緊張します。

取引額の多寡は関係ありません。

きっちり取引が遂行できるかというのが焦点です。

これまで当日に決済が出来なかったことはありませんが、

何か不備があったり、売主買主の心変わりがあったりしないか、

取引を妨害する人物が現れないか等を考えると、取引が完了するまで安心できません。

ある意味、この性格が不動産取引には向いているのかも知れません。

日中、車に乗る間は暖かくて、生命力がみなぎってきました。

2週間先の天気予報を見ると、気温的には明日の朝で冬は終わりそうな予感です。

農家のおばぁが今年の冬は早く終わると予想していたので、期待値は高いと思います。

本部町へ行ってきたのですが、夕食のために「ニンニクたっぷり最強バター焼き」を持ち帰ろうと、

気合いを入れて某さしみ屋へ行くも閉まっており、涙目で市場を後にしました。